147,980,000원
수원지방법원 2025타경53203. 시흥시 신천동 성지타워1차 13층 1301호, 전용 49.81㎡ 아파트입니다. 소유자 김기석은 2021.04.23. 거래가 275,000,000원에 취득했고, 말소기준은 2021.05.18. 주식회사일해농산의 근저당권 채권최고액 180,000,000원입니다. 이후 국·국민건강보험공단·시흥시의 압류와 현재 강제경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
이 사건의 핵심은 등기 순서만 보면 후순위인 을구 4번 주택임차권입니다. 임차권등기는 2023.05.15.이지만, 박지희의 주민등록·점유개시는 2021.04.02.로 말소기준 2021.05.18.보다 앞섭니다. 확정일자도 2021.03.02.이고 배당요구가 있어, 확약이 없다면 보증금 미배당액이 매수인에게 넘어갈 수 있는 전형적인 대항력 임차 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53203 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 신천동 713-3 성지타워1차 13층 1301호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 49.81㎡ · 13층 1301호 |
| 소유자 | 김기석 (2021.04.23. 거래가 275,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 302,000,000원 / 147,980,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 275,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 이용상태 | 아파트 |
① 권리 흐름 — 원래는 인수형, 확약으로 구조가 바뀌었다
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박지희 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 275,000,000원 | 있음 → 포기* 전입·점유 2021.04.02. | 있음 확정 2021.03.02. · 배당요구 | HUG 확약 2026.06.01. |
* 확약 반영 전 배당계산상 현재 회차 미배당 보증금은 129,891,720원입니다. 확약은 이 임차보증금에 한정해 대항력·잔존 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의를 내용으로 합니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균 2.69억보다 ‘최신 1.93억’을 봐야 한다
성지타워1차는 20세대이고, 전용 49.81㎡ 대상 평형의 확인된 거래는 최근 자료에 3건입니다. 전체 평균은 269,333,333원이지만 2022년 325,000,000원·290,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래인 193,000,000원을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 49.81㎡ | 11 | 193,000,000원 |
| 2022.07 | 48.08㎡ | 13 | 325,000,000원 |
| 2022.04 | 49.25㎡ | 9 | 290,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 269,333,333원 |
최근 12개월 평균은 193,000,000원이고 표본은 1건입니다. 최근 거래가 과거 거래 대비 -37.2% 하락한 것으로 집계돼, 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균 269,333,333원을 현재 시세로 그대로 쓰기 어렵습니다. 확약을 반영한 실질취득 147,980,000원은 최근 12개월 평균의 76.7%입니다. 가격만 보면 최근 거래보다 낮지만, 표본이 1건이고 하락 추세가 매우 큰 만큼 이 차이를 곧바로 확정적인 안전마진으로 볼 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 147,980,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,871,720원 |
| 1. 임차인 박지희 보증금(우선변제) | 275,000,000원 | 145,108,280원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사일해농산 | 180,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 275,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 원계산에서는 박지희 보증금 중 129,891,720원이 미배당으로 남습니다. 그러나 2026.06.01. 확약에 따라 이 잔존 보증금 반환청구권과 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 매수인 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 국세·지방세 압류는 당해세 해당 시 선순위 차감으로 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시흥시 신천동 소래초등학교 남측 인근. 다세대주택·오피스텔·근린생활시설·아파트가 혼재하며 주위 환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 위생·급배수·난방·승강기·공동현관 보안설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·특정용도제한지구이며 공시지가는 2,851,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 옥탑 다락. 옥탑층에 본건 내부계단을 통해 접근하는 제시외건물인 다락이 소재하며, 감정평가에는 이를 감안했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.01. 확약의 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구와 적용 대상을 매각기일 전 다시 확인해야 합니다.
- 확약 미반영 시 금액 착시. 확약이 없다면 현재 회차 미배당 보증금 129,891,720원이 남고, 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 실질취득이 보증금 수준에서 고정되는 구조입니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 269,333,333원보다 최신 거래 193,000,000원과 최근 추세 -37.2%를 우선해 응찰가를 검토해야 합니다.
- 국세·지방세 압류. 당해세 해당 여부에 따라 배당 순위와 후순위 배당액이 달라질 수 있으므로 세금 관계를 확인해야 합니다.
- 옥탑층 다락 확인. 내부계단으로 연결된 제시외 다락의 실제 상태·사용현황과 향후 이용상 제약을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 직전 최신본으로 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리 할인은 확약에서, 가격 리스크는 시장에서 온다
이 물건은 표면적으로는 꽤 위험한 구조입니다. 보증금 275,000,000원의 임차인이 말소기준보다 먼저 전입·점유했고, 현재 최저가 147,980,000원에서는 원계산상 129,891,720원이 미배당으로 남습니다. 하지만 2026.06.01. 주택도시보증공사의 확약으로 대항력과 잔존 보증금 반환청구권이 포기되고 임차권등기 말소에도 동의해, 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원*으로 바뀝니다.
그래서 확약이 정상 이행된다는 전제에서는 실질취득비용을 현재 최저가 147,980,000원으로 볼 수 있고, 이는 최근 12개월 거래 193,000,000원의 76.7%입니다. 다만 최근 거래가 과거보다 37.2% 하락했고, 최근 12개월 실거래도 1건뿐이며 이미 3회 유찰됐습니다. 결론은 “확약 확인 시 권리위험은 크게 해소되지만, 가격·환금성은 보수적으로 검증할 물건”입니다.
