수원지방법원 2025타경53219. 안산시 상록구 사동의 4층 402호 다세대주택으로, 감정평가상 방2·욕실1·거실·주방/식당·발코니·현관 구조입니다. 현재 최저매각가는 40,247,000원으로 감정가 117,340,000원의 34.3%까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건의 핵심은 단순한 유찰률이 아니라 2017년부터 성립한 임차권과 2026년 제출된 확약서의 효력입니다.
말소기준은 2021.10.28. 안산세무서장의 압류입니다. 한국토지주택공사의 임차권은 전입 2017.02.09., 확정일자 2017.01.09.로 말소기준보다 앞서 있어 원칙적으로 대항력과 우선변제권을 갖는 구조입니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션에서도 보증금 108,000,000원 중 39,122,554원만 배당되고 68,877,446원이 미배당 인수액으로 계산됩니다. 다만 이 계산은 확약 반영 전 원칙상 금액입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53219 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 사동 1415-17 4층 402호 · 도로명 경기도 안산시 상록구 평안로2길 2 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대주택 · 전용 53.95㎡ · 방2·욕실1·거실·주방/식당·발코니·현관 |
| 소유자 | 송희만 (2016.11.21. 소유권이전 · 거래가액 110,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 117,340,000원 / 40,247,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 137,540,089원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 임차권은 강하지만 확약이 뒤집는다
이 확약은 한국토지주택공사·그 승계인에게 연결된 임차권에만 적용됩니다. 별도로 현황조사와 매각물건명세서에 등장하는 김은숙은 2023.01.30. 전입해 말소기준 2021.10.28.보다 늦으므로 데이터상 대항력은 없습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않은 점은 입찰 전 원본 서류에서 다시 점검해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 신고는 중복합산 금지
| 구분 | 점유 / 전입 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 김은숙 실제 임차인 · 402호 | 주거 · 2023.01.30. | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 전입이 말소기준권리 이후 |
| 한국토지주택공사 임차권등기 · 보증금 권리 승계 | 전유부분 전부 · 2017.02.09. | 108,000,000원 | 원칙상 대항력 우선변제 보증승계 2026.02.26. 대항력·잔존채권 포기 확약 |
실제 임차인으로 집계할 대상은 김은숙 1명입니다. 한국토지주택공사는 보증금 대위·승계 성격의 임차권 신고이므로 김은숙과 별개의 108,000,000원 보증금으로 다시 합산하면 안 됩니다. 또한 주택도시보증공사의 752,000,000원 가압류와 서울보증보험의 경매신청 채권도 별도 채권관계이지, 실제 점유 임차인의 보증금을 추가로 의미하지 않습니다.
③ 가격·회차 — 34.3%까지 내려왔지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 부족
현재 최저매각가는 40,247,000원으로 감정가 117,340,000원의 34.3%입니다. 4회 유찰 시 28,172,900원, 5회 유찰 시 19,721,030원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 다만 이 사건에는 최근 12개월 동일 물건군의 거래평균이나 최신 실거래 가격을 직접 비교할 수 있는 수치가 제시돼 있지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 40,247,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,124,446원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 108,000,000원 | 39,122,554원 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 752,000,000원 | 0원 |
| 3. 서울보증보험 경매신청채권 | 137,540,089원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 한국토지주택공사 보증금 부족분 68,877,446원이 매수인 인수액으로 표시됩니다. 그러나 2026.02.26. 승계인 확약으로 해당 임차권의 대항력과 잔존 보증금 반환청구권이 포기됐으므로 본 리포트의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다. 확약은 해당 임차권에만 적용됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 초당초등학교 남서측 인근으로, 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 지상 4층 건물의 4층 402호이며, 도시가스 개별난방과 위생·급배수설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남측 약 15m, 서측 약 8m 도로에 접한 중로각지 조건입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반) 등이며 공시지가는 1,817,000원/㎡입니다.
- 제시외 부분. 북측 테라스에 창고 및 세탁실이 있고 매각에는 제시외 건물이 포함됩니다.
- 환금성. 원방하이츠빌은 총 8세대, 2002.11.30. 사용승인된 소규모 다세대입니다. 동일 건물 경매 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.02.26. 제출된 대항력·잔존 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 문구가 매각기일까지 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 김은숙 임대차 확인. 전입일은 2023.01.30.으로 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유 상태를 확인하세요.
- 보증기관 중복 계산 금지. 한국토지주택공사 임차권은 김은숙 보증금과 연결된 대위·승계 신고이므로 108,000,000원을 별도 임차보증금으로 합산하지 마세요.
- 제시외 건물. 북측 테라스 창고·세탁실의 현황, 사용 상태와 향후 수선·철거 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가의 34.3%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 인근 동일 면적 다세대의 최신 매매가격을 별도로 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문과 매각기일 변경 여부를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 핵심은 ‘68,877,446원 인수’가 아니라 확약의 유효성
서류를 확약 없이 읽으면 이 물건은 선순위 임차보증금 108,000,000원 중 배당되지 못하는 68,877,446원을 매수인이 떠안는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그렇게 보면 최저가가 40,247,000원까지 떨어져도 실질 부담은 크게 줄지 않습니다. 그러나 이 사건에는 결정적인 추가 문서가 있습니다. 서울보증보험 주식회사가 2026.02.26. 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 따라서 해당 임차권의 실질 인수는 0원, 현재 회차의 실질취득은 40,247,000원으로 보는 것이 정확합니다.
다만 가격 측면의 평가는 별개입니다. 최근 실거래 비교 수치가 직접 제시되지 않았고 이미 3회 유찰된 소규모 다세대라는 점, 실제 점유 임차인의 세부 임대차 내역과 제시외 건물이 남아 있다는 점 때문에 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 고평가할 수 없습니다. 주된 권리위험은 확약으로 해소됐지만, 가격·명도·현장 확인까지 끝나야 입찰 판단이 완성되는 사건입니다.
