수원지방법원 2025타경53231. 시흥시 은행동 연희아파트 가동 1층 111호, 전용 44.73㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 김재원이고, 등기상 소유권은 2008.03.25 김병삼 명의로 이전된 뒤 2018.05.02 개명에 따라 김재원으로 정리됐습니다. 현존 권리의 기준점은 2024.08.12 설정된 현대해상화재보험주식회사 채권최고액 177,600,000원 근저당입니다. 이 근저당은 2025.04.29 확정채권양도를 원인으로 한국자산관리공사에 이전됐고, 한국자산관리공사가 2025.09.02 임의경매를 신청했습니다.
권리 구조만 보면 말소기준 이후 2025.08.19 경기신용보증재단 가압류 30,980,275원과 2025.09.02 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 현황조사 성격의 감정자료에는 폐문부재로 임대내역 미상이라고 적혀 있어, 신고된 임차인이 없다는 사실만으로 실제 점유관계까지 단정할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53231 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 은행동 293-1 연희아파트 가동 1층 111호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 44.73㎡ · 방2·주방겸거실·욕실 · 5층 건물 중 1층 |
| 소유자 | 김재원 |
| 감정가 / 최저가 | 221,000,000원 / 108,290,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 청구금액 | 154,283,709원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 권리분석의 기준은 2024.08.12 현대해상화재보험주식회사 근저당 177,600,000원입니다. 이후 2025.08.19 경기신용보증재단 가압류 30,980,275원과 2025.09.02 한국자산관리공사의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 해당 근저당 자체도 경매 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있으며, 배당 계산상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래보다 낮다
같은 연희아파트 전용 44.73㎡ 실거래 자료를 보면, 최근 12개월 거래 3건의 평균은 145,666,666원이고 최신 거래는 2026.06의 145,000,000원입니다. 현재 최저매각가 108,290,000원은 최근 12개월 평균의 74.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 44.73㎡ | 1 | 145,000,000원 |
| 2026.02 | 44.73㎡ | 2 | 147,000,000원 |
| 2025.10 | 44.73㎡ | 2 | 145,000,000원 |
| 2025.06 | 44.73㎡ | 1 | 158,000,000원 |
| 2025.03 | 44.73㎡ | 5 | 148,500,000원 |
| 2024.07 | 44.73㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 2024.07 | 44.73㎡ | 5 | 170,000,000원 |
| 2024.01 | 44.73㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 2023.10 | 44.73㎡ | 5 | 160,000,000원 |
| 2022.12 | 44.73㎡ | 1 | 220,000,000원 |
| 2022.10 | 44.73㎡ | 5 | 230,000,000원 |
| 2022.06 | 44.73㎡ | 5 | 195,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 44.73㎡ | 3건 | 145,666,666원 |
전체 12건 평균은 181,541,666원이지만, 2024년의 230,000,000원 거래와 2022년의 220,000,000원·230,000,000원 등 과거 고가 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 자료를 우선해야 합니다. 실제 최근 12개월 평균은 145,666,666원, 최신 거래는 145,000,000원이며 최근 구간은 이전 거래 대비 -24.7%입니다. 즉 현재 최저가가 최근 시세보다 낮은 것은 맞지만, 시장 가격 자체가 크게 내려온 흐름도 동시에 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 108,290,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,316,060원 |
| 2. 근저당 · 현대해상화재보험주식회사 | 177,600,000원 | 105,973,940원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 30,980,275원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 집행비용 2,316,060원을 제외한 105,973,940원이 선순위 근저당에 배당되고, 경기신용보증재단 가압류에는 배당이 없는 계산입니다. 총 채권액 208,580,275원 대비 미배당액은 102,606,335원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차별 가격·미배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 108,290,000원 | 105,973,940원 | 102,606,335원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 75,803,000원 | 74,038,546원 | 134,541,729원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 53,062,100원 | 51,706,982원 | 156,873,293원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 매각대금과 채권자 배당액은 감소하고 미배당액은 커지지만, 주어진 시나리오에서는 매수인 인수액이 모든 회차에서 0원입니다. 즉 권리 인수가 입찰가 하락을 상쇄하는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 검바위초등학교 남서측 인근. 주위는 중소형 아파트단지, 학교, 근린상가 등으로 이루어져 있으며 재개발이 진행중입니다.
- 교통. 차량 접근 가능. 인근 노선버스 정류장 및 북서측 근거리에 전철 신천역이 있어 대중교통여건은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 1층 111호. 외벽은 시멘트몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지마감, 창호는 알미늄새시입니다.
- 설비. 급·배수시설, 위생설비, 도시가스설비, 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역이며 소로2류에 접합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역은 외국인 등의 주택거래에 한합니다.
- 규모·거래. 연희아파트는 115세대, 1986.04.21 준공. 동일 44.73㎡ 거래 12건이 확인되며 최근 12개월 거래는 3건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 폐문부재로 임대내역이 확인되지 않았습니다. 실제 점유자, 전입세대, 임대차 여부를 반드시 대조해야 합니다.
- 최근 가격을 기준으로 판단. 전체 평균 181,541,666원보다 최근 12개월 평균 145,666,666원과 최신 145,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 가격이 이전 거래보다 24.7% 낮습니다. 현재 최저가가 최근 시세보다 낮다는 사실과 시장 하락을 동시에 반영해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2024.08.12 현대해상화재보험주식회사 근저당과 2025.06.10 한국자산관리공사로의 근저당권 이전 관계를 원본 등기에서 다시 확인하세요.
- 배당표 한계. 현재 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 가격 차이는 있지만, 점유와 하락장을 확인해야 한다
이 물건의 장점은 명확합니다. 현재 최저가 108,290,000원에 매수인 인수액 0원을 더한 실질취득액 역시 108,290,000원이고, 이는 최근 12개월 동일면적 평균 145,666,666원의 74.3%입니다. 최신 거래 145,000,000원보다도 낮습니다.
다만 가격 차이를 그대로 안전마진으로 보면 곤란합니다. 최근 12개월 거래는 이전 거래 대비 -24.7%로 하락했고 이미 2회 유찰됐습니다. 여기에 폐문부재로 임대내역이 확인되지 않았다는 점까지 겹칩니다. 결론은 “등기상 인수는 0원, 가격은 최근 시세 아래, 하지만 하락 추세와 점유 확인이 선행돼야 하는 물건”입니다.
