부산지방법원 2025타경102105. 부산 사하구 당리동 우림아파트 102동 11층 1107호입니다. 감정가는 137,000,000원, 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 95,900,000원입니다. 등기부상 현재 소유자는 송영준이고, 2018.12.31. 매매를 원인으로 150,000,000원에 취득했습니다. 이번 권리분석의 기준점은 2020.09.18. 설정된 주식회사경남은행 근저당권 64,900,000원입니다.
이 근저당 이후 설정된 주식회사에스비아이저축은행 근저당과 신용보증기금·롯데카드· 부산신용보증재단·신한카드·우리카드·농협은행 가압류, 두 건의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 말소기준 근저당 자체도 매각으로 소멸하고, 해당 근저당은 2025.09.29. 확정채권양도를 원인으로 한국자산관리공사에 이전됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102105 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 당리동 33-3 우림아파트 102동 11층 1107호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.78㎡ · 15층 중 11층 |
| 이용상태 | 공동주택(아파트)으로 이용 중 |
| 소유자 | 송영준 · 2018.12.31. 매매 · 거래가액 150,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 137,000,000원 / 95,900,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 43,271,216원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 2020년 경남은행 근저당이 기준
현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 임차인으로 특정된 신고 내역은 없으며, 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 문제는 현재 자료에서는 확인되지 않지만, 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사서의 실제 점유관계는 다시 대조할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 유찰로 최근 거래보다 크게 낮아졌다
동일 면적 84.78㎡ 실거래는 총 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 139,000,000원이지만, 가격 판단에는 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 2건의 평균은 135,500,000원, 최신 거래는 2026.06. 136,000,000원입니다. 현재 최저가 95,900,000원은 최근 12개월 평균의 70.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.78㎡ | 3 | 136,000,000원 |
| 2025.12 | 84.78㎡ | 6 | 135,000,000원 |
| 2025.06 | 84.78㎡ | 5 | 135,000,000원 |
| 2024.12 | 84.78㎡ | 8 | 130,000,000원 |
| 2023.06 | 84.78㎡ | 7 | 153,000,000원 |
| 2023.03 | 84.78㎡ | 12 | 149,000,000원 |
| 2022.09 | 84.78㎡ | 2 | 138,000,000원 |
| 2022.08 | 84.78㎡ | 10 | 138,000,000원 |
| 2022.08 | 84.78㎡ | 14 | 135,000,000원 |
| 2022.06 | 84.78㎡ | 14 | 150,000,000원 |
| 2022.05 | 84.78㎡ | 11 | 124,000,000원 |
| 2022.04 | 84.78㎡ | 14 | 145,000,000원 |
전체 거래 범위는 124,000,000원~153,000,000원이며, 최신 거래 136,000,000원 역시 감정가 137,000,000원과 매우 가까운 수준입니다. 그러나 한 차례 유찰된 현재 최저가는 95,900,000원까지 내려와 실거래 하단 124,000,000원보다도 낮습니다. 다만 최근 12개월 평균이 이전 거래군 대비 -3.0%인 만큼 시장 방향은 약한 하락 쪽으로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 95,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,126,200원 |
| 2. 근저당 · 주식회사경남은행 | 64,900,000원 | 64,900,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사에스비아이저축은행 | 48,000,000원 | 28,873,800원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 285,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 5,654,050원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 부산신용보증재단 | 24,300,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 7,782,004원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 44,401,951원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 9,904,187원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 95,900,000원 가정 시 채권자 총 청구액 489,942,192원 중 93,773,800원이 배당되고 396,168,392원의 미배당이 발생하는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다.
④ 회차별 배당 부족액
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 95,900,000원 | 93,773,800원 | 396,168,392원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 67,130,000원 | 65,521,660원 | 424,420,532원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 46,991,000원 | 45,745,162원 | 444,197,030원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자의 미배당액은 커지지만, 제시된 모든 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다. 현재 회차에서도 신청채권 청구액 43,271,216원은 배당되지 않는 계산으로 제시돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사하구 당리동 사하구청 북동측 인근. 아파트·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 지하철 1호선 당리역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 11층 1107호. 사용승인일은 1992.06.29.입니다.
- 설비. 위생·급배수, 도시가스보일러 개별난방, 소화전, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남서측 약 5m 내외 포장도로와 접하고 단지 내 가로망이 정비돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·상대보호구역이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 우림 194세대, 동일 면적 실거래 12건이 확인되며 최근 12개월 거래 평균은 135,500,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사서·매각물건명세서의 점유자를 입찰 전에 확인합니다.
- 말소기준 확인. 2020.09.18. 경남은행 근저당 64,900,000원이 기준이며 이후 권리는 매각으로 소멸합니다.
- 가격 기준. 최신 거래 136,000,000원, 최근 12개월 평균 135,500,000원과 현재 최저가 95,900,000원을 함께 비교합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -3.0%이므로 과거 전체 평균 139,000,000원만 보고 상한가를 높이지 않습니다.
- 물건 상태 확인. 1992.06.29. 사용승인 건물인 만큼 내부 상태와 수리 필요 여부를 현장에서 확인합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·실거래 원자료를 최종 확인한 뒤 응찰합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘점유 확인과 가격 검증’이 승부처
이 물건의 등기 권리는 비교적 명확합니다. 2020.09.18. 경남은행 근저당을 기준으로 후순위 담보권과 가압류, 경매개시결정이 모두 정리되고 매수인 인수는 0원입니다. 가격도 1회 유찰을 거쳐 95,900,000원까지 내려와 최신 실거래 136,000,000원과 최근 12개월 평균 135,500,000원보다 낮습니다.
다만 시장은 최근 거래군 기준 -3.0% 흐름이고, 감정평가상 임대관계가 미상이라는 점은 입찰 전 확인사항입니다. 따라서 결론은 권리구조는 양호하고 가격 할인폭도 확보됐지만, 실제 점유와 내부 상태를 확인한 뒤 접근할 물건으로 정리됩니다.
