부산지방법원 2025타경102279. 부산 북구 구포동 1235-15의 단독(다가구)주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정가는 286,057,220원, 1회 유찰 뒤 현재 최저매각가는 200,240,000원입니다. 등기상 기준점은 2024.03.25 설정된 구포새마을금고 근저당 채권최고액 78,000,000원입니다. 이후 등장한 네이처스하이 가압류, 스다스주식회사 근저당, 신용보증기금 가압류, 이병일 근저당 및 경매개시결정, 롯데카드·서울보증보험· 비엠더블유파이낸셜서비스코리아 가압류 등은 모두 말소기준 뒤 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 소유자는 한형만입니다. 신청 경매는 2025.12.15 임의경매개시결정으로 등기됐고 채권자는 이병일입니다. 이병일의 근저당 채권최고액은 56,000,000원이지만, 현재 최저가 200,240,000원 가정 배당에서는 선순위 채권에 매각대금이 소진돼 이병일 예상배당은 0원입니다. 이 미배당액은 매수인이 떠안는 금액과는 별개이며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102279 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 구포동 1235-15 · 부산광역시 북구 시랑로 135-4 |
| 물건종류 | 다가구주택 + 토지 · 단독(다가구)주택 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 | 대 163.7㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 828,200원/㎡ |
| 건물 | 벽돌조 슬래브지붕 2층 · 사용승인일 1991.03.27 |
| 소유자 | 한형만 |
| 감정가 / 최저가 | 286,057,220원 / 200,240,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 56,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2024.03.25 구포새마을금고 근저당권입니다. 같은 날 설정된 채권최고액은 78,000,000원이며 토지 구포동 1235-15가 공동담보로 기재돼 있습니다. 2024.10.25 우리은행 근저당 180,000,000원은 2025.02.24 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 남아 있는 스다스주식회사 근저당 70,000,000원, 이병일 근저당 56,000,000원과 각종 압류·가압류·가처분은 말소기준 뒤 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 전입은 말소기준 이후
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강민창 | 2024.08.13 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
확인된 실제 임차인은 강민창 1명입니다. 전입일은 2024.08.13으로 말소기준 2024.03.25보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인으로 확인되며, 별도 중복 합산할 보증기관 신고는 없습니다.
③ 가격 구조 — 현재 70%, 시세보다 싼지는 별도 검증
감정가 286,057,220원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 200,240,000원, 감정가의 70%입니다. 현재 회차에서 매수인 인수액이 0원이므로 계산상 실질취득금액은 200,240,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 200,240,000원 | 196,636,640원 | 478,310,168원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 140,168,000원 | 137,405,648원 | 537,541,160원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 98,117,600원 | 95,951,483원 | 578,995,325원 | 0원 |
유찰이 이어지면 매각가와 채권자 배당액은 함께 낮아지고 미배당은 증가하지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 본 수치만으로 현재 최저가가 실제 시장가보다 저렴하다고 판단할 근거는 없으므로 “감정가 대비 70%”를 곧바로 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 200,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,603,360원 |
| 2. 근저당 · 구포새마을금고 | 78,000,000원 | 78,000,000원 |
| 3. 가압류 · 농업회사법인 주식회사 네이처스하이 | 53,922,480원 | 53,922,480원 |
| 4. 근저당 · 스다스주식회사 | 70,000,000원 | 64,714,160원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 214,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 이병일 | 56,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 45,394,352원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 79,912,460원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 39,338,409원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 30,000,000원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 비엠더블유파이낸셜서비스코리아 | 8,379,107원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 674,946,808원 중 현재 회차 예상 채권자 배당은 196,636,640원, 미배당은 478,310,168원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 북구 구포동 소재 포천초등학교 동측 인근이며, 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 단독(다가구)주택입니다. 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물이며 사용승인일은 1991.03.27입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·도시가스에 의한 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 대 163.7㎡, 완경사·정방형·세로한면(가), 제2종일반주거지역입니다.
- 규제. 상대보호구역과 토지구획정리사업지구에 포함됩니다.
- 건축상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2024.03.25 구포새마을금고 근저당권이 기준이며 그 뒤 권리의 소멸 여부를 최신 등기부로 다시 확인해야 합니다.
- 강민창 점유 확인. 전입은 2024.08.13로 대항력은 없지만 보증금이 미상입니다. 실제 사용 부분·계약관계·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 다가구 추가 점유 조사. 감정평가상 임대관계가 미상인 만큼 현장 점유자와 세대별 사용관계를 확인하는 것이 필요합니다.
- 제시외 건물 확인. 제시외 건물 포함 일괄매각이므로 위치·현황·사용 상태를 매각목록 및 현장에서 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 이 수치만으로 시장가보다 싸다고 판단하지 말고 인근 다가구주택·토지 거래와 별도 비교해야 합니다.
- 배당 착시 주의. 현재 회차 미배당 478,310,168원은 후순위 채권자의 배당 부족액이며 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 비교적 명료, 현장 확인은 생략 금지”
이 사건의 권리 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2024.03.25 구포새마을금고 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당·압류·가압류·가처분은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인 강민창 역시 2024.08.13 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 현재 회차 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 이 물건은 아파트처럼 점유관계가 단순한 유형이 아니라 단독(다가구)주택 + 토지이고, 제시외 건물까지 포함된 일괄매각입니다. 보증금 미상 임차인이 실제로 점유하고 있으며 임대관계도 별도 확인이 필요합니다. 또한 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 시세 메리트를 단정할 수는 없습니다. 결론적으로 등기상 인수 위험은 낮지만, 점유·제시외 건물·현장 시세 확인을 마친 뒤 가격을 정해야 하는 물건입니다.
