부산지방법원 2025타경102311. 부산 강서구 녹산동 186-4의 제조업소 및 토지가 일괄 분석 대상입니다. 현황상 기호(2)와 기호(4)는 모두 제조업소로 이용 중이고, 토지는 1,337㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 공업용입니다. 소유자는 주식회사스웹이며 2024.08.30. 소유권을 이전받은 날 같은 날짜에 주식회사경남은행 앞으로 채권최고액 4,180,000,000원의 근저당권을 설정했습니다.
그 근저당권이 이번 사건의 말소기준입니다. 그 뒤에 등기된 국의 압류, 기술보증기금·국민은행· 우리금융캐피탈의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 문제는 등기부 밖 점유관계입니다. 현황조사상 주식회사 두영이 말소기준보다 약 2년 앞선 2022.06.29. 전입한 것으로 조사되어, 등기권리가 깔끔하다는 이유만으로 인수 위험까지 없다고 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102311 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 녹산동 186-4 · 부산광역시 강서구 낙동남로622번길 80 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 기호(2)·기호(4) 제조업소 이용 |
| 토지 | 1,337㎡ · 지목 대 · 공업용 · 평지 · 자루형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 주식회사스웹 |
| 감정가 / 최저가 | 4,706,125,000원 / 4,706,125,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사경남은행 / 3,888,247,967원 |
| 말소기준권리 | 2024.08.30. 을구 17번 근저당권 · 주식회사경남은행 · 채권최고액 4,180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 등기권리보다 선순위 점유가 핵심
말소기준은 2024.08.30. 경남은행 근저당입니다. 갑구의 국 압류와 기술보증기금·국민은행·우리금융캐피탈 가압류, 경매개시결정은 모두 말소기준 이후라 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 반면 주식회사 두영의 전입은 2022.06.29.로 그보다 앞섭니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 두영 | 2022.06.29. | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
② 가격 판단 — 최저가가 아니라 ‘실질취득가’가 먼저
현재 최저매각가는 감정가와 같은 4,706,125,000원이고 유찰은 0회입니다. 다만 이 물건은 선순위 점유자의 보증금이 미상이므로, 입찰가만 보고 총 취득부담을 판단할 수 없습니다. 실질취득가는 낙찰대금에 실제 승계되는 미배당 보증금이 있다면 그 금액까지 더해 판단해야 합니다.
따라서 현재 자료만으로는 실질취득가를 숫자로 확정할 수 없습니다. 또한 비교 가능한 실거래 가격이 제시되어 있지 않으므로 감정가나 최저가가 시세보다 싸다는 결론도 내릴 수 없습니다. 이 사건의 가격 판단 순서는 ‘낙찰가 검토’보다 임대차 보증금·배당 가능액 확인이 먼저입니다.
③ 예상배당표 (매각가 4,706,125,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 49,461,250원 |
| 2. 을구 17번 근저당권 · 주식회사경남은행 | 4,180,000,000원 | 4,180,000,000원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 기술보증기금 | 292,500,000원 | 292,500,000원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 8,911,117원 | 8,911,117원 |
| 5. 갑구 7번 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 41,687,597원 | 41,687,597원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 133,565,036원 |
위 배당표에서는 채권자 청구 합계 4,523,098,714원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 133,565,036원으로 계산됩니다. 다만 국의 압류액, 선순위 점유자의 보증금·우선변제 여부 등이 확인되지 않아 실제 배당 순서와 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 녹명초등학교 남동측 인근으로, 중소규모 공장·창고·근린생활시설·농경지가 섞인 소규모 공장지대입니다. 주위환경과 제반 입지조건은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 토지. 면적 1,337㎡, 지목 대, 토지이용상황 공업용, 평지·자루형, 세로한면(가)이며 공시지가는 711,900원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역·지구단위계획구역(성산,녹산)에 해당하고 도로와 접하며 역사문화환경보존지역에 포함됩니다.
- 건물. 기호(2)와 기호(4)는 일반철골구조 기타(판넬)지붕 단층 건물로 사용승인일은 2014.05.14.입니다. 주기둥은 H-Beam 400×200㎜, 처마고 약 8.5m, 최고높이 약 9.5m이며 제조업소로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 화재경보설비가 되어 있습니다.
- 공부 대조. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 표시되어 있지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 주식회사 두영 임대차 확인. 2022.06.29. 전입정보가 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유 범위를 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 확인된 임차보증금 중 배당되지 않고 승계되는 금액이 있다면 낙찰가에 더해 응찰가 상한을 다시 계산해야 합니다.
- 국 압류액 확인. 2024.11.05. 부산강서세무서장 명의 압류가 있으나 금액이 표시되어 있지 않습니다. 실제 배당에 영향을 줄 수 있으므로 체납세액과 배당순위를 확인해야 합니다.
- 공장저당 목록 대조. 2024.08.30. 경남은행 근저당권에는 공동담보목록 제2024-609호와 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2024-863호가 기재되어 있습니다. 매각 대상과 목록 범위를 원문에서 대조해야 합니다.
- 용도·규제 확인. 제조업소 이용과 제1종일반주거지역·지구단위계획구역·역사문화환경보존지역 조건을 함께 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 관련 목록을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “등기 말소형 ≠ 인수 0원”
이 사건의 등기부 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2024.08.30. 경남은행 근저당을 기준으로 그 이후 압류와 가압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 경매에서 실제 매수인 부담을 결정하는 것은 등기부만이 아닙니다. 주식회사 두영의 전입이 2022.06.29.로 선순위이고 보증금이 미상이라는 사실 하나가 분석의 결론을 바꿉니다.
현재 4,706,125,000원의 신건 최저가가 높다거나 낮다고 평가할 단계가 아닙니다. 먼저 선순위 임대차의 보증금과 우선변제 여부를 확정해 실질취득가를 계산해야 합니다. 여기에 국세 압류액과 공장저당법상 목록 범위까지 확인한 뒤에야 최종 응찰가를 정할 수 있습니다. 등기는 말소형, 임대차는 미확정. 이 물건의 승부처는 가격 할인보다 먼저 ‘숨은 인수액을 확정하는 것’입니다.
