부산지방법원 2026타경100003. 부산 사상구 주례동 반도보라매머드타운 상가동 지하1층 102호입니다. 감정평가 이용상태는 근린생활시설(공실)이고, 현황상 임차인도 없습니다. 등기상 핵심은 2015년 8월 12일 우리은행의 채권최고액 44,000,000원 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 이후 부산신용보증재단 가압류와 강제경매개시결정, 케이뱅크 가압류, 후행 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다.
다만 이 사건의 난도는 등기보다 물건 현황과 가격 검증에 있습니다. 매각물건명세서 비고에는 102호와 102-1호가 내부에서 구분되지 않고 하나의 점포로 되어 있다고 적혀 있습니다. 또한 제공된 실거래 표본은 대상 면적과 일치하지 않습니다. 최저가 27,500,000원이 최근 12개월 실거래 평균 191,333,333원의 14.4%라는 숫자는 크지만, 면적이 맞지 않는 표본과의 비율이므로 가격 메리트의 근거로 사용할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경100003 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 주례동 10-21 반도보라매머드타운 상가동 지하1층102호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(공실) |
| 대상 면적 | 20.625㎡ |
| 소유자 | 송원중 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 27,500,000원 / 27,500,000원 (신건) |
| 사건 청구금액 | 66,920,964원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 건물 | 철근콘크리트조 스라브지붕 · 지하1층/지상5층 · 사용승인일 1996.09.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 현황은 공실로 파악됐고, 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준은 2015.08.12 우리은행 근저당권 44,000,000원이며, 이후 부산신용보증재단의 62,890,000원 가압류, 해당 가압류의 본압류 이행에 따른 강제경매개시결정, 케이뱅크의 17,028,061원 가압류, 이에이에스제십오차유동화전문 유한회사의 후행 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 숫자는 크지만 직접 비교할 표본이 아니다
반도보라 실거래 자료는 최근 12개월 12건, 평균 191,333,333원, 최신 거래는 2026.08의 173,000,000원입니다. 그러나 대상 면적은 20.625㎡인 반면 제공된 거래는 59.76㎡·59.88㎡·84.99㎡로, 면적 매칭이 되지 않습니다. 따라서 최저가 대비 최근 12개월 평균 비율 14.4%는 그대로 가격 경쟁력으로 해석하면 안 됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.99㎡ | 2 | 173,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 15 | 217,000,000원 |
| 2026.07 | 59.88㎡ | 16 | 170,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 22 | 200,000,000원 |
| 2026.07 | 59.88㎡ | 6 | 135,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 11 | 223,000,000원 |
| 2026.06 | 59.88㎡ | 13 | 163,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 17 | 220,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 17 | 220,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 17 | 220,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 5 | 205,000,000원 |
| 2026.06 | 59.76㎡ | 16 | 150,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 191,333,333원 |
실거래 최저는 135,000,000원, 최고는 223,000,000원이지만 대상 점포와 면적이 맞지 않습니다. 따라서 27,500,000원이 191,333,333원보다 훨씬 낮다는 사실만으로는 대상 지하 상가가 저평가됐다는 결론을 만들 수 없습니다. 이 사건은 동일 용도·유사 면적 상가의 실제 거래 및 임대수익 자료를 별도로 확인하기 전까지 가격 판단을 보류하는 편이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 27,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 895,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 44,000,000원 | 26,605,000원 |
| 3. 가압류 · 부산신용보증재단 | 62,890,000원 | 0원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 부산신용보증재단 | - | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 케이뱅크 | 17,028,061원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 이에이에스제십오차유동화전문 | 66,920,964원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 27,500,000원 가정 시 집행비용 895,000원을 제외한 26,605,000원이 선순위 우리은행 근저당에 배당되고, 후순위 채권자와 소유자에게는 배당이 없습니다. 총 채권액 190,839,025원 중 채권자 배당액은 26,605,000원, 미배당은 164,234,025원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 27,500,000원 | 26,605,000원 | 164,234,025원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 22,000,000원 | 21,204,000원 | 169,635,025원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 17,600,000원 | 16,883,200원 | 173,955,825원 | 0원 |
유찰돼 매각가가 내려가도 임차인이나 인수 권리가 없어 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 다만 이것이 곧 적정 가격을 뜻하지는 않습니다. 반도보라 경매 집계의 평균 유찰 횟수는 3.7회, 낙찰률은 0.0%로 나타납니다. 특히 지하 근린생활시설인 이 물건은 실제 수요와 환금성을 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산보훈병원 서측 인근이며 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 및 업무시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 냉정역이 있어 대중교통 여건은 용이합니다.
- 이용상태. 대상은 지하1층의 근린생활시설이며 현재 공실입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층/지상5층 건물로 사용승인일은 1996.09.25입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 1,262,000원/㎡, 토지면적은 30,370.0㎡입니다.
- 도로. 단지 내 도로에 접하며 토지 자료상 중로한면입니다.
- 규제. 가축사육제한구역 포함, 절대보호구역·상대보호구역 저촉, 도로·학교 접함으로 확인됩니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 호실 경계 확인. 102호와 102-1호가 내부에서 하나의 점포로 사용되는 현황을 실제 도면·현장과 대조하세요.
- 비교시세 재확인. 현재 제공된 실거래는 대상 20.625㎡와 면적이 맞지 않습니다. 이 자료의 14.4% 비율만으로 응찰가를 정하면 안 됩니다.
- 공실 상가 수요 확인. 현재 근린생활시설 공실이므로 실제 임대수요와 사용 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2015.08.12 우리은행 근저당이 말소기준이며 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조인지 등기부와 매각물건명세서를 최종 확인하세요.
- 배당 외 비용 확인. 배당표는 당해세·최우선변제 등 실제 집행 과정의 변동요인이 반영되지 않을 수 있으므로 원본 배당요구 내역을 확인하세요.
- 유찰 이력 감안. 관련 경매 집계상 평균 유찰 횟수가 3.7회이고 낙찰률은 0.0%입니다. 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 가격 메리트를 확정하지 마세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 사건은 권리만 보면 명확합니다. 2015.08.12 우리은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 권리들은 매각으로 소멸하며 임차인도 없습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수는 0원입니다. 문제는 그 다음입니다. 대상은 지하1층 근린생활시설 공실이고, 102호와 102-1호가 내부에서 구분 없이 하나의 점포로 되어 있습니다. 또한 최근 12개월 평균 191,333,333원과 최신 거래 173,000,000원이 존재하지만 거래 면적이 대상 20.625㎡와 일치하지 않아 27,500,000원을 곧바로 ‘시세 대비 저가’로 평가할 수 없습니다. 단지 경매 집계의 평균 유찰 횟수도 3.7회입니다. 결론은 권리는 통과, 가격·현황은 보수적 검증. 이 물건의 승부처는 인수권리가 아니라 호실 경계와 실제 상가 가치 확인입니다.
