215,745,000원
부산지방법원 2026타경100024. 부산 사하구 괴정동 166-17의 단독주택 + 토지입니다. 소유자는 해주씨엔씨주식회사이고, 건물은 1975.04.30. 사용승인된 블록조·슬래브지붕 지상 2층 주택입니다. 감정평가 기준 이용상태는 주거용이며 현재 공실 상태로 추정됩니다. 토지는 202.0㎡, 제2종일반주거지역의 대지로서 완경사지·사다리형이고 도로접면은 세로한면(불)입니다.
권리분석의 기준점은 2017.08.25. 국민건강보험공단의 압류입니다. 그보다 앞선 근저당권들은 이미 등기부상 말소됐고, 2017.04.20. 대구광역시중구 압류 역시 2024.08.07. 해제로 말소됐습니다. 기준권리 뒤의 한성회계법인 가압류·강제경매개시결정과 국가 압류는 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경100024 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 괴정동 166-17 · 부산광역시 사하구 낙동대로 84 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 주거용 |
| 건물 | 블록조/슬래브지붕 지상2층 · 사용승인일 1975.04.30. |
| 토지 | 대 · 202.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 해주씨엔씨주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 308,208,800원 / 215,745,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 30,060,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 인수는 없지만 공매공고 확인은 필수
현재 확인되는 임차인은 없습니다. 감정평가에서도 현재 공실 상태로 추정됐고, 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 말소기준권리 이후의 한성회계법인 가압류 30,060,000원, 2026.01.15. 강제경매개시결정, 2026.01.30. 국가 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 — 감정가 70%지만 시세 할인으로 단정할 수 없다
감정가는 308,208,800원, 현재 최저매각가는 215,745,000원으로 감정가의 70.0%입니다. 1회 유찰로 가격이 내려온 것은 사실이지만, 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없어 이 30% 하락분을 곧바로 “시세보다 싸다”고 해석할 근거는 없습니다.
특히 이 물건은 일반적인 공동주택과 달리 토지 형상·경사·도로 조건과 1975년 사용승인 건물의 실제 상태가 가치에 직접 영향을 줍니다. 감정가 대비 할인율보다 현장 상태와 토지 이용성을 먼저 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 215,745,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,820,430원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 한성회계법인 | 30,060,000원 | 30,060,000원 |
| 3. 갑구 9번 가압류 · 한성회계법인 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 181,864,570원 |
현재 회차 가정에서는 한성회계법인 30,060,000원이 전액 배당되고, 매수인 인수액은 0원입니다. 갑구 9번 채권액은 확인되지 않아 배당 계산에서 제외됐으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사하구 괴정동 ‘대티터널 출입구’ 남서측 인근이며, 낙동대로 주변 기존 주택지대로 단독주택과 소규모 아파트가 혼재합니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 버스정류장이 있으며, 지하철2호선 대티역이 근거리로 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 블록조/슬래브지붕 지상2층, 사용승인일 1975.04.30. 외벽은 치상석붙임 등, 창호는 샷시창호 등입니다. 내부는 확인되지 않았습니다.
- 토지. 202.0㎡ 대지, 제2종일반주거지역, 완경사·사다리형이며 일부 급경사 부분에 자연석 석축과 조경수가 있습니다.
- 규제. 상대보호구역 포함, 대로1류(폭 35m~40m) 저촉, 도시철도 저촉입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 공시지가. 678,700원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공매 절차 확인. 한국자산관리공사 2017-09635-003 공매공고 부기등기의 현재 상태와 법원경매와의 진행 관계를 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 건물 내부가 확인되지 않았고 1975.04.30. 사용승인 건물입니다. 구조·설비·누수·보수 필요 여부를 현장에서 점검하세요.
- 급경사·석축 확인. 토지 일부 급경사지와 자연석 석축의 상태, 실제 사용 가능한 평탄부 범위를 확인하세요.
- 도로·도시계획 확인. 대로1류 및 도시철도 저촉, 세로한면(불) 도로접면이 이용·개발에 미치는 영향을 확인하세요.
- 점유 재확인. 현재 공실 상태로 추정되지만 임대관계는 미상입니다. 매각기일 전 현황조사·현장 점유를 다시 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 70.0%이지만 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가 할인율만으로 적정 응찰가를 결정하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 공매 관련 원문을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다
이 사건의 권리 구조만 놓고 보면 매수인 인수액은 0원이고, 2017.08.25. 국민건강보험공단 압류 이후 권리도 매각으로 정리되는 방향입니다. 현재 공실로 추정된다는 점까지 더하면 명도 측면도 상대적으로 가볍게 보입니다.
다만 이 물건의 핵심 리스크는 권리 밖에 있습니다. 한국자산관리공사 공매공고, 1975년 사용승인된 노후 단독주택, 일부 급경사·석축이 있는 202.0㎡ 토지, 대로1류·도시철도 저촉까지 함께 확인해야 합니다. 현재 최저가 215,745,000원이 감정가의 70.0%라는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 권리는 비교적 단순, 현황과 가격 검증은 필수. 이 사건의 결론입니다.
