290,500,000원
부산지방법원 2026타경100041. 부산 사상구 엄궁동 엄궁롯데캐슬리버 203동 15층 1501호 아파트입니다. 홍성국이 2014.04.30. 거래가 285,000,000원에 소유권을 취득했고, 현재 등기상 핵심 권리는 2018.03.20. 설정된 중소기업은행 근저당 2건입니다. 그중 을구 14번, 채권최고액 211,200,000원 근저당이 말소기준권리이고 같은 날 을구 15번 160,000,000원 근저당이 이어집니다. 이후 압류·가압류가 다수 붙었지만 제공된 권리판정상 매각으로 소멸하며, 현재 회차 배당 계산에서도 매수인이 승계하는 금액은 0원으로 잡혀 있습니다.
가격은 별도로 봐야 합니다. 감정가 415,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저매각가가 290,500,000원으로 내려왔습니다. 현재 회차가 감정가의 70%라는 점은 명확하지만, 비교할 최근 실거래 시세가 제시되지 않았으므로 70%라는 숫자만으로 저가 매수라고 평가할 수는 없습니다. 권리 할인과 시장가 할인은 다른 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경100041 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 엄궁동 725 엄궁롯데캐슬리버 203동 15층1501호 |
| 도로명 | 부산광역시 사상구 엄궁북로 62 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(아파트)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 29층 건물 내 15층 1501호 · 사용승인일 2010.05.27. |
| 소유자 | 홍성국 · 2014.04.30. 소유권이전 · 거래가 285,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 415,000,000원 / 290,500,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 371,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01. |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각 소멸
핵심은 2018.03.20.입니다. 을구 14번 중소기업은행 근저당 211,200,000원이 말소기준이고, 같은 날 설정된 을구 15번 근저당 160,000,000원과 그 이후의 압류·가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 판정돼 있습니다. 현재 임의경매개시결정도 말소기준 이후입니다.
② 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 시세판정은 보류
현재 최저매각가는 290,500,000원으로 감정가 415,000,000원의 70%입니다. 한 차례 유찰로 절대가격은 크게 낮아졌지만, 최근 실거래 평균이나 최신 거래가가 제시되지 않은 만큼 이 가격을 ‘시세보다 싸다’ 또는 ‘가격 메리트가 충분하다’고 단정해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 290,500,000원 | 285,633,000원 | 1,143,194,703원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 203,350,000원 | 199,703,100원 | 1,229,124,603원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 142,345,000원 | 139,552,170원 | 1,289,275,533원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자 미배당액은 커지지만, 계산상 매수인 인수액은 세 시나리오 모두 0원입니다. 즉 이 사건은 채권자의 미회수액이 커진다고 해서 그 금액이 낙찰자에게 그대로 넘어오는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 290,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,867,000원 |
| 2. 을구 14번 근저당권 · 중소기업은행 | 211,200,000원 | 211,200,000원 |
| 3. 을구 15번 근저당권 · 중소기업은행 | 160,000,000원 | 74,433,000원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 신용보증기금 | 109,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 7번 가압류 · 신용보증기금 | 699,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 8번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 26,862,606원 | 0원 |
| 7. 갑구 10번 가압류 · 중소기업은행 | 180,000,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 11번 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 21,820,446원 | 0원 |
| 9. 갑구 13번 가압류 · 하나카드 주식회사 | 20,944,651원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 총 채권 1,428,827,703원 중 채권자에게 285,633,000원이 배당되고, 미배당액은 1,143,194,703원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 엄궁초등학교 남동측 인근이며, 주위는 대규모 아파트 단지·단독주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 29층 건물 내 15층 1501호이며 사용승인일은 2010.05.27.입니다.
- 설비. 급배수·위생·화재경보 및 탐지·공동현관기·승강기·도시가스 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 2필 일단의 서하향 완경사지로 조성된 공동주택 부지이며 단지 내 가로망과 주차시설이 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 엄궁지구 주택 재건축정비구역에 속합니다.
- 공시지가. 1,737,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 시세 확인. 현재 최저가 290,500,000원이 감정가의 70%라는 사실과 실제 시장가 대비 할인 여부는 별개입니다. 최근 동일 단지·유사 조건 거래를 반드시 대조하세요.
- 임대·점유관계 확인. 감정요항표상 임대관계가 미상입니다. 전입세대·점유자·매각물건명세서의 최신 내용을 확인해야 합니다.
- 파산절차 확인. 2026.06.29. 파산선고결정이 존재하므로 2026.09.01. 매각 진행 상태와 관련 절차를 최신 원본으로 확인하세요.
- 과거 경매 이력 구분. 2024.07.26. 중소기업은행의 임의경매개시결정은 2024.12.16. 각하되어 해당 등기가 2025.02.19. 말소됐고, 현재 사건은 2026.01.14. 결정된 별도 임의경매입니다.
- 세금·최우선변제. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표는 달라질 수 있습니다.
- 정비구역 확인. 엄궁지구 주택 재건축정비구역에 포함되어 있으므로 사업 진행 단계와 권리·비용 관련 사항은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·사건 진행내역을 최신 원본으로 대조하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격과 절차는 더 확인해야 한다”
이 물건의 등기상 핵심은 단순합니다. 2018.03.20. 중소기업은행 근저당을 기준으로 이후 권리가 매각으로 소멸하고, 현재 배당 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 복잡한 채권 총액 1,428,827,703원과 큰 미배당액이 존재하지만, 그것이 곧 낙찰자의 인수금으로 전환되는 구조는 아닙니다.
다만 입찰 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 최저가 290,500,000원은 감정가의 70%지만 비교 가능한 최신 실거래가가 제시되지 않아 가격 메리트는 확정할 수 없습니다. 여기에 감정요항표상 임대관계 미상, 2026.06.29. 파산선고결정, 재건축정비구역이라는 확인 포인트가 남아 있습니다. 따라서 결론은 “등기상 인수는 0원, 가격은 시세 확인 후 판단, 절차·점유는 입찰 직전 재확인”입니다.
