부산지방법원 2026타경100049. 부산 북구 금곡동 이안 금곡 103동 13층 1302호, 전용 84.9387㎡ 아파트입니다. 현재 소유자 김재원은 2020.12.07 매매를 원인으로 거래가액 260,000,000원에 취득했고, 2021.01.07 우리은행 근저당 채권최고액 200,200,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 2025.04.09 한국주택금융공사로 이전됐고, 2026.01.21 한국주택금융공사의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
그 뒤에 설정된 유노스프레스티지대부 근저당 채권최고액 75,000,000원도 말소기준권리보다 후순위여서 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 최저매각가는 감정가의 70%인 192,500,000원으로, 이미 1회 유찰된 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경100049 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 금곡동 1909 이안 금곡 103동 13층1302호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9387㎡ · 103동 19층 건물 내 13층 1302호 |
| 소유자 | 김재원 (2020.12.07 매매 · 거래가액 260,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 275,000,000원 / 192,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 157,073,869원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2021.01.07 우리은행 근저당권입니다. 해당 근저당권은 2025.04.09 한국주택금융공사에 이전됐으며, 후순위인 유노스프레스티지대부 근저당과 현재 진행 중인 한국주택금융공사의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 별도로 2026.02.02 등기된 유노스프레스티지대부의 임의경매개시결정은 2026.04.08 취하되어 2026.04.10 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가가 최근 12개월 평균의 71.5%
동일 면적대 실거래는 최근 12개월 12건이며 평균 거래금액은 269,375,000원입니다. 최신 거래는 2026.04 266,000,000원, 표본 최저는 228,000,000원, 최고는 300,000,000원입니다. 현재 최저가 192,500,000원은 최근 12개월 평균의 71.5%로 제공돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.93㎡ | 13 | 266,000,000원 |
| 2026.04 | 84.94㎡ | 11 | 268,500,000원 |
| 2026.03 | 84.94㎡ | 22 | 300,000,000원 |
| 2026.03 | 84.94㎡ | 15 | 280,000,000원 |
| 2026.01 | 84.94㎡ | 14 | 273,000,000원 |
| 2025.10 | 84.7㎡ | 7 | 239,000,000원 |
| 2025.09 | 84.94㎡ | 7 | 275,000,000원 |
| 2025.09 | 84.94㎡ | 7 | 275,000,000원 |
| 2025.06 | 84.94㎡ | 20 | 268,000,000원 |
| 2025.06 | 84.94㎡ | 7 | 275,000,000원 |
| 2025.06 | 84.94㎡ | 2 | 228,000,000원 |
| 2025.05 | 84.94㎡ | 14 | 285,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 84.9387㎡ | 12건 | 269,375,000원 |
특히 대상 물건과 같은 13층의 2026.04 거래가 266,000,000원으로 확인됩니다. 현재 경매 최저가 192,500,000원은 최신 거래와 최근 12개월 평균 모두보다 낮습니다. 따라서 가격 비교는 감정가 275,000,000원보다 현재 실질취득액 192,500,000원을 기준으로 보는 것이 적절합니다.
③ 예상배당표 (매각가 192,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,495,000원 |
| 1. 을구 8번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 200,200,000원 | 189,005,000원 |
| 2. 을구 10번 근저당권 · 주식회사유노스프레스티지대부 | 75,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 채권 합계는 275,200,000원, 예상 배당액은 189,005,000원, 미배당은 86,195,000원입니다. 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 192,500,000원 | 189,005,000원 | 86,195,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 134,750,000원 | 132,063,500원 | 143,136,500원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 94,325,000원 | 92,227,150원 | 182,972,850원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 북구 금곡동 금곡중학교 남서측 인근. 주변은 공동주택·관공서·근린생활시설로 형성돼 있고 서측으로 낙동강이 흐릅니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 도시철도 2호선 동원역 및 시내버스정류장이 인근에 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 19층 건물 내 13층이며 위생·급배수·승강기·도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측 광대로, 북측 중로에 접하고 단지 내 도로망이 정비돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 상대보호구역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
- 단지·시세. 대우이안 215세대, 2006.07.28 준공. 동일 면적 최근 12개월 실거래 12건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임차인 신고 내역은 확인되지 않지만 감정요항상 임대관계가 미상이므로 현황조사와 실제 점유 상태를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2021.01.07 을구 8번 근저당권과 2025.04.09 한국주택금융공사 이전등기의 연결관계를 등기부 원본에서 대조하세요.
- 배당표 한계. 현재 예상배당은 채권최고액 기준이며 당해세·최우선변제 등 실제 배당 변동 요소를 확인해야 합니다.
- 가격 비교. 감정가가 아니라 현재 실질취득 192,500,000원을 최근12개월 평균 269,375,000원 및 최신 거래 266,000,000원과 비교하는 것이 핵심입니다.
- 내부 상태. 같은 면적이라도 층·향·수리 상태에 따라 실거래 편차가 있으므로 현장 상태를 확인해야 합니다.
맺으며 — “현재 회차부터 가격 차이가 분명하다”
이 물건의 권리 구조는 비교적 명료합니다. 말소기준은 2021.01.07 우리은행 근저당이고, 이후의 후순위 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 제공된 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 신건이 아닌 현재 1회 유찰 회차에서는 다른 모습입니다. 감정가 275,000,000원에서 최저가가 192,500,000원으로 내려왔고, 이는 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 269,375,000원의 71.5%입니다. 최신 13층 실거래도 2026.04 266,000,000원으로 확인됩니다. 따라서 현재 자료 기준으로는 권리상 인수 부담은 낮고 가격 차이도 확보된 회차로 볼 수 있습니다. 다만 임대관계가 미상으로 평가된 점 때문에 실제 점유 확인을 마치기 전까지 권리분석을 완전히 종결해서는 안 됩니다.
