부산지방법원 2026타경100052. 부산 사하구 다대동 다대포현대아파트 114동 13층 1304호입니다. 현재 등기부상 근저당권은 남아 있지 않고, 2025.01.07 부산광역시해운대구 압류도 2026.04.22 해제돼 2026.04.23 말소됐습니다. 현 경매에서 말소기준으로 잡힌 것은 2026.01.19 강제경매개시결정이며 채권자는 김민희, 청구액은 15,579,565원입니다.
다만 이 사건의 핵심은 등기부보다 임차인입니다. 김민수는 2022.07.28 전입했고 배당요구도 2026.01.30 접수했습니다. 전입일이 말소기준인 2026.01.19보다 앞서므로 대항력이 인정된 자료가 있으나, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 보증금 미배당분이 존재하면 매수인이 승계할 수 있으므로 실제 취득원가는 최저가 254,000,000원으로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경100052 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 다대동 120-1 다대포현대아파트 114동 13층1304호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(아파트)로 이용중 · 25층 건물 내 13층 1304호 |
| 소유자 | 전낭 (2016.04.08 매매 · 거래가액 214,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 254,000,000원 / 254,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김민희 / 15,579,565원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 최근 시세 기준 | 최근 12개월 평균 201,250,000원 · 최신 거래 181,000,000원 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 핵심
과거 근저당권·전세권은 모두 이미 말소됐습니다. 2018.05.03 국민은행 근저당권 180,000,000원도 2022.07.28 해지돼 말소됐고, 2025.01.07 압류 역시 2026.04.22 해제됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2026.01.19 강제경매개시결정입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 미상이 가장 큰 변수
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김민수 | 2022.07.28 | 미상 | 2026.01.30 | 대항력 有 | 미상 | 인수 가능성 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 다만 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 우선변제 범위와 배당 후 남는 보증금을 계산할 수 없습니다. 배당표의 “매수인 인수 0원”은 알려진 채권을 기준으로 한 계산일 뿐, 대항력 임차인의 미상 보증금까지 0원이라는 뜻은 아닙니다.
③ 시세 비교 — 신건 가격은 최근 시세 이상
다대포현대의 최근 거래 12건 기준 평균은 201,250,000원입니다. 최저매각가 254,000,000원은 이 평균의 126.2%입니다. 최신 거래는 2026.08 · 181,000,000원이며, 최근 거래 범위는 170,000,000원~251,000,000원입니다. 따라서 신건 최저가는 최근 시세보다 저렴하다고 볼 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 78.3㎡ | 11 | 181,000,000원 |
| 2026.07 | 79.8㎡ | 7 | 180,000,000원 |
| 2026.06 | 84.88㎡ | 6 | 225,000,000원 |
| 2026.05 | 84.88㎡ | 20 | 245,000,000원 |
| 2026.05 | 78.3㎡ | 19 | 173,000,000원 |
| 2026.05 | 79.8㎡ | 22 | 200,000,000원 |
| 2026.04 | 78.11㎡ | 14 | 170,000,000원 |
| 2026.04 | 84.88㎡ | 25 | 220,000,000원 |
| 2026.04 | 84.88㎡ | 3 | 251,000,000원 |
| 2026.03 | 78.11㎡ | 15 | 182,000,000원 |
| 2026.03 | 78.3㎡ | 22 | 183,000,000원 |
| 2026.03 | 78.3㎡ | 4 | 205,000,000원 |
| 평균 | 84.88㎡ | 12건 | 201,250,000원 |
신건 최저가 254,000,000원은 최근 거래 중 최고가인 251,000,000원보다도 높습니다. 최근 12개월 평균 대비 비율이 126.2%이므로 가격 가점을 줄 근거가 없고, 오히려 최근 시세 이상에서 시작하는 경매로 보는 편이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 254,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,356,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 김민희 | 15,579,565원 | 15,579,565원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 234,064,435원 |
위 배당표는 알려진 집행비용·신청채권자 청구액을 기준으로 한 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 특히 김민수의 보증금이 미상이므로 실제 배당과 매수인 승계액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 가격 — 유찰돼도 임차인 확인이 먼저
| 현재 회차 | 254,000,000원 · 감정가 100% · 0회 유찰 |
|---|---|
| 1회 유찰 시 | 203,200,000원 · 감정가 80% |
| 2회 유찰 시 | 162,560,000원 · 감정가 64% |
1회 유찰 시 가격은 203,200,000원, 2회 유찰 시에는 162,560,000원으로 낮아집니다. 그러나 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크거나 배당 후 잔액이 남는 구조라면 낙찰가 하락분만큼 승계액이 늘어 실질취득가 절감 효과가 제한될 수 있습니다. 따라서 이 사건은 유찰 횟수보다 임차인 보증금 확인이 먼저입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 다대초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택·근린생활시설·임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 낫개역이 소재하며 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 25층 건물 내 13층 1304호이며, 위생·급배수·소화전·승강기·도시가스·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 인접지와 대체로 등고평탄한 2필 일단의 부정형 토지로 아파트 건부지로 이용되고, 북서측 광대로·남측 중로·동측 소로와 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제2종전용주거지역 등이 확인되며 공시지가는 1,346,000원/㎡입니다. 위반건축물은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
- 단지. 다대포현대는 2,181세대이며 준공일은 1993.09.09입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김민수 보증금 확인. 보증금·확정일자·배당가능액을 확인해 실제 매수인 승계액을 먼저 산정해야 합니다.
- 배당표 0원 인수 오해 금지. 알려진 채권만 기준으로 한 계산상 인수액이 0원이어도, 대항력 임차인의 미배당 보증금은 별도입니다.
- 시세 기준 엄격 적용. 신건 254,000,000원은 최근 12개월 평균 201,250,000원의 126.2%입니다. 최근 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
- 최신 거래 확인. 최신 거래는 2026.08의 181,000,000원입니다. 입찰가를 정할 때 평균뿐 아니라 최신 가격도 함께 봐야 합니다.
- 유찰 후에도 권리 재계산. 203,200,000원·162,560,000원으로 내려가더라도 임차인 미배당 보증금이 있으면 실질취득가를 다시 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격도 높고, 인수액도 아직 모른다”
이 물건은 등기부만 보면 현존 근저당권이 없고 신청채권도 15,579,565원이라 단순해 보입니다. 그러나 2022.07.28 전입한 대항력 임차인 김민수의 보증금이 미상이라는 점이 핵심입니다. 보증금 잔액이 배당으로 소진되지 않으면 매수인이 승계할 수 있으므로 실제 취득원가는 아직 확정할 수 없습니다.
가격 또한 신건 최저가 254,000,000원이 최근 12개월 평균 201,250,000원의 126.2%이고, 최신 거래 181,000,000원보다 높습니다. 따라서 현재 단계의 결론은 권리 확인 전 보류, 신건 가격도 보류입니다. 임차인 보증금과 배당 결과를 확인한 뒤, 낙찰가와 승계액을 합친 실질취득가 기준으로 다시 판단해야 합니다.
