부산지방법원 2025타경1527. 동래구 안락동 강변뜨란채 101동 18층 1802호 아파트입니다. 등기부의 현재 소유자는 이극민·이극수·이수향으로 각 3분의 1 지분을 보유하고 있으며, 2024.08.05 상속을 원인으로 2025.06.13 소유권이전등기가 이루어졌습니다. 경매의 기준이 되는 권리는 그보다 앞선 2023.05.23 부산은행 근저당권 77,000,000원입니다. 이 근저당과 2025.06.23 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격 쪽에서는 1회 유찰 효과가 큽니다. 감정가 440,000,000원에서 현재 최저가는 308,000,000원으로 내려와 있습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득도 308,000,000원입니다. 동일 면적 최근 12개월 평균은 448,083,333원, 최신 2026.07 거래는 465,000,000원이며, 최근 거래군이 이전 거래군보다 4.6% 높은 흐름입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1527 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 안락동 1251 강변뜨란채 101동 18층 1802호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 실거래 비교면적 74.65㎡ · 지하1층 지상20층 건물 내 18층 |
| 현재 소유자 | 이극민 3분의 1 · 이극수 3분의 1 · 이수향 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 440,000,000원 / 308,000,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 말소기준권리 | 2023.05.23 주식회사부산은행 근저당권 · 채권최고액 77,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 72,500,375원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 부산은행 근저당 이후는 매각으로 정리
과거 농업협동조합중앙회 근저당 42,000,000원과 북부산농업협동조합 근저당 156,000,000원은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2023.05.23 부산은행 근저당 77,000,000원이며, 경매개시결정도 그 이후입니다. 현재 배당 시나리오에서는 부산은행 채권최고액이 전액 배당되고, 매수인에게 넘어오는 금액은 0원으로 계산됩니다.
② 시세 비교 — 최저가가 최근 거래권보다 충분히 낮다
강변뜨란채 동일 면적 74.65㎡의 실거래는 총 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 438,208,333원이지만, 가격 판단에서는 더 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 6건 평균은 448,083,333원이며, 최신 거래는 2026.07 · 465,000,000원입니다. 현재 실질취득 308,000,000원은 최근 12개월 평균의 68.7%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 74.65㎡ | 20 | 465,000,000원 |
| 2026.04 | 74.65㎡ | 10 | 450,000,000원 |
| 2026.03 | 74.65㎡ | 11 | 447,000,000원 |
| 2026.02 | 74.65㎡ | 18 | 462,000,000원 |
| 2025.12 | 74.65㎡ | 10 | 437,500,000원 |
| 2025.09 | 74.65㎡ | 14 | 427,000,000원 |
| 2025.07 | 74.65㎡ | 3 | 410,000,000원 |
| 2025.07 | 74.65㎡ | 16 | 440,000,000원 |
| 2025.06 | 74.65㎡ | 9 | 410,000,000원 |
| 2025.04 | 74.65㎡ | 19 | 430,000,000원 |
| 2024.06 | 74.65㎡ | 10 | 455,000,000원 |
| 2024.03 | 74.65㎡ | 6 | 425,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 74.65㎡ | 6건 | 448,083,333원 |
최근 12개월 거래는 427,000,000원~465,000,000원 구간이고, 현재 최저가 308,000,000원은 이 거래권 아래에 있습니다. 특히 대상 호수와 같은 18층의 2026.02 거래가 462,000,000원이라는 점도 비교 기준이 됩니다. 최근 거래군과 이전 거래군의 추세는 +4.6%로, 현재 데이터에서는 하락 추세가 아니라 최근 가격대가 더 높은 흐름입니다.
③ 예상배당표 (매각가 308,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,112,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 77,000,000원 | 77,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 225,888,000원 |
현재 회차 308,000,000원 가정에서는 부산은행 채권최고액 77,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여도 225,888,000원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안진초등학교 동측 인근이며, 주변은 아파트단지·중소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설 및 학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 동해선 안락역이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 지하1층·지상20층 건물의 18층이며, 사용승인일은 2006.04.28입니다.
- 단지 규모. 강변뜨란채는 814세대이며, 동일 면적 74.65㎡의 실거래 자료가 지속적으로 확인됩니다.
- 도로. 남측 약 20미터, 동측 약 12미터, 북측 약 10미터, 서측 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 철도보호지구·절대보호구역·상대보호구역 관련 제한이 확인됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 토지. 공시지가 1,551,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트이며 지형은 평지·부정형입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 별도 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상이므로 현장 점유와 전입관계를 확인하세요.
- 가격 기준. 현재 실질취득 308,000,000원과 최근 12개월 평균 448,083,333원, 최신 거래 465,000,000원을 함께 비교해 응찰 상한을 정하세요.
- 회차 시나리오. 현재는 1회 유찰 308,000,000원이며, 2회 유찰 시 215,600,000원, 3회 유찰 시 150,920,000원 시나리오가 제시되어 있습니다.
- 상속 공유관계. 현재 소유자는 이극민·이극수·이수향 3인의 각 3분의 1 공유이므로 명도 및 협의 상대를 실제 점유관계와 함께 확인하세요.
- 관리비·세금. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 및 실거래 자료를 최종 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 가격이 강점인 1회 유찰 물건
이 물건의 핵심은 단순합니다. 2023.05.23 부산은행 근저당이 말소기준이고, 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 가격은 한 차례 유찰되면서 440,000,000원에서 308,000,000원으로 내려왔고, 이는 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 448,083,333원의 68.7%입니다. 최신 거래 465,000,000원, 같은 18층의 2026.02 거래 462,000,000원과 비교해도 현재 최저가는 낮습니다.
따라서 현재 자료만 놓고 보면 권리 구조가 비교적 단순하면서 최근 시세 대비 가격 여유도 있는 물건입니다. 다만 감정평가상 임대관계가 미상인 만큼, 마지막 확인 포인트는 실제 점유입니다. 권리는 양호, 가격은 경쟁력 있음, 점유 확인은 필수. 이 세 문장이 이 사건의 결론입니다.
