부산지방법원 2025타경1589. 부산광역시 연제구 거제동 현대아파트 103동 1층 104호 아파트입니다. 현재 소유자는 주재우이며, 2020.07.08 소유권을 취득한 날 삼성생명보험주식회사 앞으로 채권최고액 273,900,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2023.06.23 주식회사부산은행 앞으로 채권최고액 385,000,000원, 55,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 2025.04.21 부산은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이들은 말소기준보다 뒤에 있으므로 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1589 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 거제동 491-23 현대아파트 103동 1층104호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 공부상 용도 아파트 · 15층 건물 내 1층 104호 |
| 소유자 | 주재우 (2020.06.24 매매, 거래가액 360,000,000원 · 2020.07.08 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 454,000,000원 / 317,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 417,949,730원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인 신고·분석 내역은 없습니다. 따라서 현재 제공된 권리관계와 배당 시뮬레이션상 대항력 임차인의 보증금 승계 문제는 나타나지 않고, 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 입찰 전에는 현장 점유관계와 전입 여부를 다시 확인할 필요가 있습니다.
② 가격 판단 — 70%까지 내려왔어도 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 454,000,000원, 현재 최저매각가는 317,800,000원으로 감정가의 70%입니다. 1회 유찰을 거치면서 명목상 가격은 내려왔지만, 이 사건에는 최근 실거래 평균이나 최신 거래가가 없어 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 확인할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 317,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.7% 추정) | - | 5,249,200원 |
| 2. 근저당 · 삼성생명보험주식회사 | 273,900,000원 | 273,900,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사부산은행 | 385,000,000원 | 38,650,800원 |
| 4. 근저당 · 주식회사부산은행 | 55,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액은 713,900,000원, 채권자 예상배당은 312,550,800원, 미배당은 401,349,200원입니다. 신청채권자 부산은행의 청구액은 417,949,730원이며 현재 회차 시뮬레이션상 38,650,800원이 배당되고 전액 만족되지 않습니다. 이 미배당은 후순위 채권자의 회수 부족분이며, 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가고 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 317,800,000원 | 312,550,800원 | 401,349,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 222,460,000원 | 218,545,560원 | 495,354,440원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 155,722,000원 | 152,741,892원 | 561,158,108원 | 0원 |
유찰이 추가되면 매각가는 222,460,000원, 155,722,000원으로 낮아지고, 채권자의 미배당액은 반대로 증가합니다. 그러나 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 회차가 내려갈 때의 핵심 변화는 권리 승계가 아니라 가격과 채권자 회수액입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 거제동 소재 지하철 3호선 거제역 남서측 인근이며, 주위는 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고, 인근에 버스정류장과 지하철 거제역이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 1층 104호이며, 위생·급배수설비, 난방시설, 승강기 등이 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 토지는 대체로 사다리형이며 아파트 부지로 이용 중이고, 단지 내 및 주변 가로망이 정비돼 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 정비구역·지구단위계획구역에 포함됩니다. 공시지가는 2,680,000원/㎡이고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 권리분석상 임차인 신고 내역이 없더라도 실제 점유 상태는 현장에서 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현황조사·전입세대·실제 점유자를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2020.07.08 삼성생명보험 근저당권이 말소기준이고, 이후 부산은행 근저당권과 경매개시결정이 매각으로 소멸하는지 원본 등기부와 매각물건명세서에서 재확인하세요.
- 시세 확인. 현재 최저가가 감정가 70%라는 사실만으로 저평가를 판단하지 말고, 동일 단지·유사 면적의 최신 실거래와 비교해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 채권자 미배당은 401,349,200원이지만 배당 부족 자체는 매수인 인수액과 다릅니다. 제공된 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
- 관리비·세금 확인. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않을 수 있으므로 관련 원본 자료와 관리비 체납 여부를 별도로 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 검증이 필요하다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2020.07.08 삼성생명보험 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 부산은행 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고 내역도 없으며, 현재 및 추가 유찰 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
다만 가격 판단은 별개입니다. 감정가 454,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 317,800,000원까지 내려왔지만, 최신 실거래 비교값이 없기 때문에 이 가격을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 아직 없습니다. 여기에 감정평가상 임대관계가 미상인 점까지 감안하면, 결론은 “권리상 인수는 0원, 가격은 시세 확인 후 결정”입니다.
