부산지방법원 2026타경100063. 부산 사상구 괘법동 ‘천아하늘정원’ 9층 902호, 공동주택(아파트)으로 이용 중인 물건입니다. 소유자 주식회사신암기업건설은 2019.05.31 매매를 원인으로 2019.06.04 소유권을 이전받았고, 거래가액은 305,000,000원입니다. 이후 중소기업은행이 2020.01.06 채권최고액 120,000,000원의 근저당을 설정했고, 이 권리가 말소기준입니다.
등기만 보면 말소기준 이후의 두 번째 중소기업은행 근저당, 신용보증기금 가압류, 경매개시결정과 국 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기부 밖 점유관계입니다. 임차인 이예솔의 전입일이 말소기준보다 빠르므로, 보증금과 실제 점유·대항요건이 확인되기 전에는 낙찰자의 인수 부담을 0원으로 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경100063 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 괘법동 524-17 괘법동 천아하늘정원 9층902호 |
| 물건종류 / 면적 | 공동주택(아파트) · 대상면적 72.0396㎡ · 지상19층 건물 내 9층 |
| 소유자 | 주식회사신암기업건설 (2019.06.04 소유권이전 · 거래가액 305,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 257,000,000원 / 257,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 175,322,443원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
말소기준권리는 2020.01.06 중소기업은행 근저당권입니다. 그보다 앞선 2019.06.05에 임차인 이예솔의 전입이 확인됩니다. 배당요구는 2026.02.06에 했지만 보증금과 확정일자는 미상입니다. 따라서 대항력 가능·미상, 우선변제 여부 미상, 미배당 보증금 승계 가능성 미상으로 보는 것이 안전합니다.
| 임차인 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이예솔 | 2019.06.05 | 미상 | 미상 | 2026.02.06 완료 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 미상 |
② 시세 비교 — 가격표는 83.4%, 실질취득은 미상
천아하늘정원은 64세대, 사용승인일은 2019.05.20입니다. 대상면적 72.0396㎡와 일치하는 실거래 중 가장 최근 거래는 2026.01 · 10층 · 72.04㎡ · 308,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 308,000,000원이며 표본은 1건입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 72.04㎡ | 10 | 308,000,000원 |
| 2024.05 | 72.04㎡ | 11 | 269,000,000원 |
| 2024.02 | 72.04㎡ | 16 | 280,000,000원 |
| 2023.02 | 72.04㎡ | 14 | 280,000,000원 |
| 2022.10 | 72.04㎡ | 13 | 300,000,000원 |
| 2022.05 | 72.04㎡ | 10 | 318,000,000원 |
| 2022.01 | 72.04㎡ | 19 | 349,000,000원 |
| 2021.12 | 68.95㎡ | 19 | 268,000,000원 |
| 2021.12 | 68.95㎡ | 12 | 268,000,000원 |
| 2021.12 | 72.04㎡ | 13 | 318,000,000원 |
| 2021.10 | 68.95㎡ | 17 | 268,000,000원 |
| 2021.09 | 72.04㎡ | 18 | 349,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 297,916,666원 |
전체 12건 평균은 297,916,666원이지만 과거 거래가 섞여 있으므로 가격 판단의 중심은 최근 12개월 평균과 최신 거래인 308,000,000원에 둬야 합니다. 현재 최저가 257,000,000원은 이 최근 기준의 83.4%이고, 최근 거래와 이전 거래의 추세는 3.7%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 257,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,398,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 중소기업은행 | 91,200,000원 | 91,200,000원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 신용보증기금 | 95,000,000원 | 41,402,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 계산에서는 총 채권 306,200,000원 중 252,602,000원이 배당되고 53,598,000원이 미배당으로 남으며 소유자 잔여는 0원입니다. 다만 임차인 이예솔의 보증금과 우선변제 여부가 확인되지 않아 임차인 배당이 반영되지 않은 상태이므로, 이 표만으로 매수인 인수를 0원으로 확정할 수 없습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 실질취득 하락은 별개
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 신청채권자 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 257,000,000원 | 252,602,000원 | 53,598,000원 | 충족 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 205,600,000원 | 201,921,600원 | 104,278,400원 | 충족 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 164,480,000원 | 161,377,280원 | 144,822,720원 | 미충족 |
유찰되면 최저매각가는 내려가지만 이 물건은 선순위 전입 임차인의 보증금이 미상입니다. 대항력이 인정되고 배당으로 회수되지 못한 보증금이 존재한다면 그 잔액이 매수인에게 승계될 수 있어, 낙찰가가 낮아졌다는 이유만으로 실질취득액도 같은 폭으로 낮아진다고 볼 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택(아파트)으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상19층 건물 내 9층 902호입니다.
- 입지. 부산서부터미널 북서측 인근으로, 주위는 공동주택·업무시설·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 사상역이 소재해 전반적인 교통사정은 무난한 편입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·화재탐지·경보·옥내소화전·기계식주차·도시가스·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며, 공시지가는 2,224,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 현장 확인. 현장조사 당시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부 확인이 곤란해 외부관찰과 인근 유사물건 등을 기준으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 이예솔의 보증금이 확인되어야 배당 후 실제 승계액과 실질취득액을 계산할 수 있습니다.
- 확정일자 확인. 배당요구는 2026.02.06에 했지만 확정일자가 미상이라 우선변제 범위를 확정할 수 없습니다.
- 점유관계 재확인. 감정평가 당시 내부 확인이 곤란했고 임대관계도 미상이므로 현재 실제 점유와 대항요건을 다시 확인해야 합니다.
- 가격 기준 분리. 257,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 308,000,000원의 83.4%지만, 이는 낙찰가만 비교한 수치입니다.
- 유찰가만 보고 판단 금지. 205,600,000원이나 164,480,000원으로 내려가더라도 선순위 임차인의 미배당 보증금이 있다면 실질취득비용은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 임차인 관련 자료를 직접 대조해 인수범위를 확정해야 합니다.
맺으며 — “가격은 낮아 보이지만, 총 취득가는 아직 모른다”
이 사건은 등기부만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되는 비교적 단순한 구조입니다. 가격도 최저가 257,000,000원이 최근 12개월 동일면적 실거래 308,000,000원의 83.4%입니다. 하지만 결론을 바꾸는 변수가 있습니다. 임차인 이예솔이 2019.06.05 전입해 2020.01.06 말소기준보다 앞서며, 보증금과 확정일자가 미상입니다.
따라서 이 물건의 핵심은 “최저가가 시세보다 얼마나 낮은가”가 아니라 “선순위 임차인의 보증금 중 낙찰 후 실제로 얼마가 남아 승계되는가”입니다. 그 금액이 확인되기 전에는 실질취득액 자체가 정해지지 않습니다. 표면 가격은 매력적일 수 있지만, 권리 확인이 끝나기 전에는 가격 메리트도 확정할 수 없는 사건입니다.
