부산지방법원 2026타경100080. 명지동 영어도시 퀸덤1차 아인슈타인 타운 301동 13층 1301호 아파트입니다. 소유자 정현배는 2011.05.26. 소유권이전 등기를 마쳤고 등기 당시 거래가액은 520,532,100원입니다. 같은 날 설정된 중소기업은행의 채권최고액 417,600,000원 근저당이 말소기준입니다.
현재 경매에서 핵심은 그 이후의 권리입니다. 2020.07.03. 신용보증기금 가압류 175,000,000원, 2021.12.17. 우진섬유주식회사 근저당 150,000,000원, 2025.10.28. 중소기업은행 가압류 842,555,779원, 2026.01.29. 경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 2011.06.14. 설정됐던 중소기업은행 근저당 170,000,000원은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경100080 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 명지동 3232 영어도시 퀸덤1차 아인슈타인 타운 301동 13층1301호 |
| 물건종류 / 구조 | 아파트 · 2009.05.01 사용승인 · 철근콘크리트구조 · 13층 건 내 13층 1301호 |
| 소유자 | 정현배 · 2011.05.26 소유권이전 등기 · 거래가액 520,532,100원 |
| 감정가 / 최저가 | 748,000,000원 / 523,600,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 299,688,784원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 임대관계 | 확인된 임차인 내역 없음 · 감정요항상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2011.05.26. 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 417,600,000원입니다. 이후 현재 등기상 남아 있는 신용보증기금 가압류, 우진섬유주식회사 근저당, 중소기업은행 가압류와 이번 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰로 최근 가격보다 낮아졌다
퀸덤1차아인슈타인타운 동일 면적 144.5㎡의 실거래 표본은 12건입니다. 전체 12건 평균은 749,750,000원이지만, 가격 판단은 과거 고가 거래보다 최근 12개월 평균 740,000,000원과 최신 거래 700,000,000원을 우선해서 보는 것이 적절합니다. 최근 구간은 이전 구간 대비 -1.6%로 하락 추세입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 144.5㎡ | 5 | 700,000,000원 |
| 2025.01 | 144.5㎡ | 12 | 780,000,000원 |
| 2024.07 | 144.5㎡ | 9 | 680,000,000원 |
| 2024.05 | 144.5㎡ | 7 | 710,000,000원 |
| 2024.05 | 144.5㎡ | 7 | 710,000,000원 |
| 2023.09 | 144.5㎡ | 11 | 730,000,000원 |
| 2023.06 | 144.5㎡ | 8 | 700,000,000원 |
| 2022.10 | 144.5㎡ | 12 | 930,000,000원 |
| 2022.08 | 144.5㎡ | 12 | 757,000,000원 |
| 2022.02 | 144.5㎡ | 1 | 790,000,000원 |
| 2022.02 | 144.5㎡ | 1 | 790,000,000원 |
| 2021.12 | 144.5㎡ | 13 | 720,000,000원 |
| 전체 평균 | 144.5㎡ | 12건 | 749,750,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 144.5㎡ | 2건 | 740,000,000원 |
현재 최저매각가는 523,600,000원으로 최근 12개월 평균 740,000,000원의 70.8%입니다. 최신 거래 700,000,000원보다도 낮습니다. 감정가 748,000,000원에서는 최근 시세와 큰 차이가 없었지만, 1회 유찰로 가격 구간이 크게 달라졌습니다.
회차 시나리오는 현재 523,600,000원, 2회 유찰 시 366,520,000원, 3회 유찰 시 256,563,999원입니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다.
③ 예상배당표 (매각가 523,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,636,000원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 417,600,000원 | 417,600,000원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 175,000,000원 | 98,364,000원 |
| 3. 근저당 · 우진섬유주식회사 | 150,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 842,555,779원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 1,585,155,779원 중 예상 배당액은 515,964,000원, 미배당액은 1,069,191,779원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 강서구 명지동 소재 명호초등학교 동측 인근으로, 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 단지 내 가로망과 주차시설도 갖춰져 있습니다.
- 건물. 2009.05.01 사용승인된 철근콘크리트구조 13층 건물의 13층 1301호이며 승강기·소방·위생·급배수·난방설비 등이 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 국가산업단지, 절대보호구역·상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등의 지정이 있습니다. 공시지가는 1,324,000원/㎡입니다.
- 공부상 상태. 공부상 아파트로 등재되어 있고 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성 참고. 퀸덤1차아인슈타인타운은 1,112세대이며 동일 면적 144.5㎡ 실거래 표본은 12건입니다. 최신 거래는 700,000,000원, 최근 12개월 평균은 740,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 확인된 임차인 내역은 없지만 감정요항상 임대관계 미상입니다. 실제 점유자와 전입관계, 매각물건명세서를 반드시 다시 확인해야 합니다.
- 말소기준 재대조. 2011.05.26. 중소기업은행 근저당 417,600,000원이 말소기준이며 이후 가압류·근저당·경매개시결정의 소멸 여부를 원본 등기부와 대조해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 749,750,000원보다 최근 12개월 평균 740,000,000원과 최신 거래 700,000,000원을 우선해 응찰가를 판단하는 것이 중요합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 구간이 이전 구간 대비 -1.6%이므로 현재 최저가의 할인율만으로 향후 가격을 낙관하지 않아야 합니다.
- 배당 외 항목 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 및 매수인 부담 여부를 매각기일 전 원본 자료로 확인해야 합니다.
- 현장 상태 확인. 감정평가상 내벽은 벽지마감 등으로 추정되어 있으므로 13층 1301호의 실제 내부 상태와 수리 필요 여부를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 말소형, 가격은 유찰로 달라졌다”
이 물건은 2011.05.26. 중소기업은행 근저당이 말소기준이고 그 이후 현존하는 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 가격은 감정가 748,000,000원에서 1회 유찰돼 523,600,000원으로 내려왔고, 최근 12개월 평균 740,000,000원의 70.8%입니다.
다만 최근 가격 추세가 -1.6%이고 감정요항상 임대관계는 미상입니다. 따라서 이 사건은 권리상 말소 구조와 현재 가격 할인은 긍정적이지만, 실제 점유·임차관계와 최근 시세 흐름을 확인하는 절차가 남아 있습니다. 권리는 합격, 가격은 조건부 긍정. 최종 응찰 여부는 현장 점유 확인과 최근 거래 수준을 함께 놓고 판단할 사건입니다.
