140,700,000원
부산지방법원 2025타경1718. 부산 동래구 낙민동 한일유앤아이 107동 2층 상가209호입니다. 사건상 용도는 도시형생활주택으로 표시되어 있으나 감정평가 이용상태와 매각물건명세서 비고에서는 현황 판매시설, 상호는 라일라카페로 확인됩니다. 현재 최저매각가는 감정가 201,000,000원의 70%인 140,700,000원으로 1회 유찰된 상태입니다.
등기만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 이동기가 2016.04.04. 거래가 144,300,000원에 소유권을 취득했고, 2020.02.20. 국민은행 채권최고액 60,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 권리가 말소기준이며 이후 국민은행의 추가 근저당, 부산신용보증재단·신용보증기금 가압류, 경매개시결정과 동래구 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1718 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 낙민동 77-1 낙민동한일유앤아이아파트 107동 2층 상가209호 |
| 용도 / 현황 | 도시형생활주택 · 현황 판매시설(상호: 라일라카페) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상2층 건 중 2층 · 사용승인 2007.07.31. |
| 소유자 | 이동기 · 2016.04.04. 소유권이전 · 거래가액 144,300,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 140,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 87,458,534원 |
| 매각기일 | 2026.09.01. |
| 등기 발행 | 부산지방법원 등기국 · 2026.08.28. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2020.02.20. 을구 1번 국민은행 근저당권입니다. 그 뒤 2020.11.05. 설정된 국민은행 근저당 36,000,000원, 2024.05.07. 부산신용보증재단 가압류 40,625,007원, 2025.03.27. 신용보증기금 가압류 9,600,444원, 2025.04.28. 임의경매개시결정, 2025.12.17. 동래구 압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임대관계 — 여기서 현장 확인이 필요하다
확인된 임차인 신고 자료는 없지만, 이를 곧바로 “임차인 없음”으로 단정하기는 어렵습니다. 감정평가서에는 이해관계인 부재 및 시건장치로 임대여부를 조사하지 못했다고 기재되어 있고, 경매 진행 시 자세한 임대내역과 건물 내부를 재확인하도록 명시되어 있습니다.
따라서 이 사건은 등기상 권리분석은 단순하지만 점유관계는 미확인이라는 점을 분리해서 봐야 합니다. 상가성 물건은 실제 점유자와 인도 조건이 입찰 이후 절차에 직접 영향을 줄 수 있으므로, 현장 영업주체와 임대차 관계 확인이 핵심 체크포인트입니다.
③ 실거래 참고 — 숫자는 낮아 보여도 직접 비교는 주의
한일유앤아이 단지에서 면적 84.94㎡~84.99㎡의 최근 12개월 실거래 12건은 450,000,000원~540,000,000원, 평균 483,916,666원입니다. 최신 거래는 2026.07. 450,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.99㎡ | 3 | 450,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 25 | 493,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 6 | 483,000,000원 |
| 2026.04 | 84.99㎡ | 32 | 490,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 34 | 540,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 14 | 470,000,000원 |
| 2026.01 | 84.94㎡ | 9 | 510,000,000원 |
| 2025.12 | 84.99㎡ | 11 | 455,000,000원 |
| 2025.10 | 84.94㎡ | 13 | 500,000,000원 |
| 2025.09 | 84.94㎡ | 7 | 450,000,000원 |
| 2025.09 | 84.99㎡ | 31 | 498,000,000원 |
| 2025.09 | 84.94㎡ | 22 | 468,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 483,916,666원 |
④ 예상배당표 (매각가 140,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,769,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 3. 가압류 · 부산신용보증재단 | 40,625,007원 | 40,625,007원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 9,600,444원 | 1,305,193원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 146,225,451원 중 채권자 예상배당은 137,930,200원, 미배당은 8,295,251원입니다. 집행비용 2,769,800원을 포함하면 매각대금 140,700,000원이 전액 배분됩니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 140,700,000원 | 137,930,200원 | 8,295,251원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 98,490,000원 | 96,317,180원 | 49,908,271원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 68,943,000원 | 67,302,026원 | 78,923,425원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 채권자의 미배당은 커지지만, 제공된 배당 시나리오에서는 매수인 인수액이 모든 회차에서 0원입니다. 현재 회차에서 신청채권자 국민은행의 청구액은 87,458,534원이고, 등기상 두 근저당의 채권최고액 합계는 96,000,000원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안민초등학교 북서측 인근. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 업무시설 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 지하철이 있으며 도보 약 10분 정도 소요됩니다.
- 도로. 동·서·남·북 사방으로 2차선 이상 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 인접지와 평탄하게 조성된 사다리형 토지이며 판매시설 및 영업시설 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한구역(최고높이 48미터), 상대보호구역, 역사문화환경보존지역입니다.
- 공시지가. 2,643,000원/㎡로 제공되어 있으며, 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 설비. 공동 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 화재경보설비가 설치되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 라일라카페 점유주체 확인. 현황 판매시설의 실제 영업자가 소유자인지 별도 점유자인지 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대차 재확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재와 시건장치 때문에 임대관계를 확인하지 못했습니다. 임대내역과 내부 상태를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2020.02.20. 국민은행 근저당이 기준이며 이후 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 실거래 비교 주의. 단지 84.94㎡~84.99㎡ 거래 평균 483,916,666원과 현재 최저가의 단순 비율 29.1%를 대상 판매시설의 직접 시세 할인율로 사용하지 마세요.
- 내부 상태 확인. 내부마감재는 이해관계인 부재로 조사하지 못한 부분이 있어 실제 시설 상태를 재확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “등기는 깔끔하지만, 현장은 미확인”
이 사건의 핵심은 분명합니다. 2020.02.20. 국민은행 근저당을 기준으로 뒤의 권리는 모두 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 실제 호실은 현재 라일라카페라는 판매시설로 이용 중인데 감정평가 당시 임대관계를 확인하지 못했습니다. 따라서 권리등기만 보면 단순하지만, 입찰 판단의 마지막 문턱은 누가 어떤 조건으로 점유하고 있는지입니다.
현재 최저가는 140,700,000원으로 감정가 201,000,000원의 70%입니다. 단지 실거래 자료와 비교하면 숫자상 큰 차이가 나지만, 대상 호실의 판매시설 용도와 직접 비교할 수 있는 거래인지 확인되지 않은 만큼 그 차이를 곧바로 할인율로 해석해서는 안 됩니다. 등기상 인수는 0원, 그러나 점유·임대관계와 적정 시세는 현장 확인이 필요한 물건. 이 두 문장을 함께 기억해야 하는 사건입니다.
