부산지방법원 2026타경100093. 구포동원로얄듀크비스타 103동 13층 1305호, 전용 84.9887㎡ 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 압류나 경매개시결정 자체가 아니라, 그보다 앞서 성립한 임차인 박재갑의 대항력입니다. 박재갑은 2022.05.26. 전입했고 2022.04.04. 확정일자를 받았으며, 2024.06.11. 보증금 370,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 반면 현재 말소기준권리로 잡힌 부산광역시 북구의 압류는 2025.12.16.입니다. 따라서 임차인의 전입이 말소기준보다 앞서고, 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다.
현재 최저가는 감정가 472,000,000원의 70%인 330,400,000원입니다. 제공된 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 5,425,600원을 먼저 반영한 뒤 임차인에게 324,974,400원이 배당되고, 45,025,600원이 미배당 잔액으로 매수인에게 인수되는 구조입니다. 다만 대항력 인수형의 가격 판단에서는 입찰가가 더 내려가면 미배당 인수액이 커지므로, 실질취득가는 결국 보증금 370,000,000원 안팎으로 고정되는 구조로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경100093 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 구포동 1296 구포동원로얄듀크비스타 103동 13층 1305호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9887㎡ · 48층 중 13층 · 동향 |
| 소유자 | 미래투자주식회사 (2015.02.05. 소유권이전 · 거래가액 313,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 472,000,000원 / 330,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 370,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
2015년에 설정됐던 수산업협동조합중앙회 근저당권 283,200,000원과 이현재 근저당권 50,000,000원은 각각 2022.05.27., 2020.05.01. 이미 말소됐습니다. 현재 남아 있는 권리 중 말소기준은 2025.12.16. 부산광역시 북구 압류입니다. 이후 2026.02.06. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 2022년 전입을 갖춘 임차인 박재갑의 주택임차권은 그보다 선순위여서 배당 부족분이 남으면 매수인에게 승계됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박재갑 실제 임차인 | 주택 전부 | 370,000,000원 | 2022.05.26 / 2022.04.04 | 대항력 有 우선변제 잔액 승계 |
③ 시세 비교 — 3.304억이 아니라 약 3.70억과 비교해야 한다
구포동원로얄듀크비스타 전용 84.99㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 444,250,000원입니다. 최신 거래는 2026.08. 465,000,000원, 표본 최저는 380,000,000원, 최고는 470,000,000원입니다. 현재 최저가 330,400,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 74.4%이지만, 이 수치는 이 사건의 실제 가격 메리트를 과장합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.99㎡ | 16 | 465,000,000원 |
| 2026.08 | 84.99㎡ | 15 | 455,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 35 | 432,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 36 | 470,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 46 | 437,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 15 | 455,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 28 | 470,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 8 | 427,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 44 | 453,000,000원 |
| 2026.04 | 84.99㎡ | 21 | 380,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 13 | 455,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 39 | 432,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.99㎡ | 12건 | 444,250,000원 |
권리분석상 실질취득 기준인 약 370,000,000원은 최근 12개월 평균 444,250,000원과 최신 거래 465,000,000원보다 낮습니다. 또한 최근 실거래 표본 최저 380,000,000원보다도 낮은 수준입니다. 따라서 가격 메리트 자체는 존재하지만, 그 메리트는 ‘최저가 330,400,000원’에서 발생하는 것이 아니라 대항력 인수까지 반영한 약 370,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 330,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,425,600원 |
| 1. 임차인 박재갑 보증금 | 370,000,000원 | 324,974,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 370,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 추정에서는 임차인 보증금 중 324,974,400원이 배당되고 45,025,600원이 미배당되어 매수인에게 인수됩니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 지하철 구포역 북동측 인근에 위치하며 주변은 아파트·단독주택·공동주택·근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 지하철역이 있으며 도보 약 5분 거리로 조사됐습니다.
- 단지. 구포동원로얄듀크비스타는 2014.07.17. 사용승인, 총 1,079세대이며 대상은 48층 중 13층입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한구역·주거용지 지구단위계획구역·철도보호지구에 해당합니다.
- 물건 상태. 아파트로 이용 중이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 전용 84.99㎡ 동일 면적 실거래가 최근 12건 확인되며, 거래가는 380,000,000원부터 470,000,000원 범위입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 330,400,000원을 취득원가처럼 보면 안 됩니다. 선순위 임차보증금 370,000,000원을 기준으로 실질취득가를 판단해야 합니다.
- 배당표 확인. 현재 추정 인수액은 45,025,600원이지만 실제 배당 결과에 따라 미배당 잔액은 달라질 수 있으므로 배당순위와 조세채권을 원본에서 확인해야 합니다.
- 임차권등기 확인. 을구 순위 5번 주택임차권등기의 보증금·전입일·확정일자와 매각물건명세서의 인수 문구를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 추가 유찰 해석 주의. 2회·3회 유찰 시 매각가는 낮아지지만 임차인 미배당 인수액은 각각 142,757,920원, 211,170,544원으로 커집니다.
- 내부 상태. 감정평가 당시 이해관계인 부재로 내부마감재와 임대관계 세부 확인이 제한됐으므로 현황을 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 관리비·조세. 미납 관리비 공용부분과 실제 당해세 등 매수인에게 영향을 줄 수 있는 항목은 입찰 전에 별도 확인해야 합니다.
맺으며 — “3.304억짜리 물건”이 아니라 “약 3.70억짜리 인수형 물건”
이 사건은 숫자만 보면 감정가 472,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 330,400,000원까지 내려온 전형적인 할인 아파트처럼 보입니다. 하지만 권리 순서를 넣는 순간 성격이 달라집니다. 임차인 박재갑의 보증금은 370,000,000원이고 전입일은 2022.05.26.으로, 말소기준 압류 2025.12.16.보다 훨씬 앞섭니다. 배당 부족분은 매수인이 인수하므로 최저가가 곧 취득가가 아닙니다.
그럼에도 실질취득 기준 약 370,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 444,250,000원과 최신 거래 465,000,000원보다 낮고, 최근 실거래 표본 최저 380,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 권리 난도는 높지만 가격 여지는 있는 B급 물건으로 보는 것이 맞습니다. 승부처는 단순히 “얼마나 유찰됐나”가 아니라, 선순위 임차인의 실제 미배당 잔액을 얼마나 정확히 계산하고 그 금액까지 포함한 총 취득부담을 시세와 비교하느냐입니다.
