부산지방법원 2025타경1763. 부산 연제구 연산동 360-30의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 블록조 슬래브지붕 2층 주택 및 근린생활시설로 이용 중이고, 매각물건명세서 비고에도 일괄매각·제시외 건물 포함·주택 및 근린생활시설 이용이 명시돼 있습니다. 감정가는 795,749,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 557,024,000원입니다.
권리의 기준점은 2011년 8월 19일 설정된 연산제일새마을금고 근저당입니다. 채권최고액은 168,000,000원이며, 이후 같은 금고가 추가 설정한 근저당들과 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2층 점유자 추연주는 2017년 1월 11일 전입해 말소기준보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 대항력 유무 자체는 전입일과 말소기준일의 선후관계가 분명합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1763 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연산동 360-30 · 부산광역시 연제구 안연로7번길 28 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 주택 및 근린생활시설 · 제시외 건물 포함 일괄매각 |
| 건물 | 블록조 슬래브지붕 2층 주택 및 근린생활시설 |
| 토지 | 201.1㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 정방형 · 소로한면 |
| 소유자 | 윤미영 |
| 감정가 / 최저가 | 795,749,000원 / 557,024,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 연산제일새마을금고 / 414,094,286원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 늦은 점유
말소기준권리는 2011.08.19 연산제일새마을금고 근저당 168,000,000원입니다. 이후 2015년 72,000,000원·36,000,000원, 2020년 91,200,000원, 2023년 48,000,000원, 2024년 72,000,000원의 근저당이 추가 설정됐고 모두 매각으로 소멸합니다. 2025.05.19 등기된 임의경매개시결정 역시 소멸 대상입니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 추연주 | 2층 | 2017.01.11 | 2025.06.19 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 점유자는 1명입니다. 추연주의 전입신고는 말소기준권리보다 약 6년 늦은 2017.01.11이므로 매수인에게 보증금이 승계되는 대항력 임차인 구조가 아닙니다. 배당요구는 2025.06.19 접수됐습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당 단계의 우선변제 여부와 금액은 별도 확인이 필요합니다.
② 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로는 부족하다
현재 최저가는 감정가 795,749,000원의 70%인 557,024,000원입니다. 한 차례 더 유찰되면 389,916,800원(49%), 세 번째 유찰 시에는 272,941,760원(34.3%)으로 내려가는 시나리오입니다. 하지만 이 사건에서 확인되는 시세 자료는 감정가와 경매 회차 가격뿐입니다. 따라서 현재 가격이 주변 정상 거래가격보다 실제로 낮은지에 대한 판단은 현 단계에서 별도로 검증해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 557,024,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,970,240원 |
| 1. 을구 7번 근저당 · 연산제일새마을금고 | 168,000,000원 | 168,000,000원 |
| 2. 을구 8번 근저당 · 연산제일새마을금고 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 3. 을구 9번 근저당 · 연산제일새마을금고 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 4. 을구 10번 근저당 · 연산제일새마을금고 | 91,200,000원 | 91,200,000원 |
| 5. 을구 11번 근저당 · 연산제일새마을금고 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 6. 을구 12번 근저당 · 연산제일새마을금고 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 61,853,760원 |
현재 회차에서는 채권최고액 기준 487,200,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 61,853,760원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션이므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 배당 변화
| 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 557,024,000원 | 487,200,000원 | 0원 | 61,853,760원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 389,916,800원 | 383,657,965원 | 103,542,035원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 272,941,760원 | 268,320,575원 | 218,879,425원 | 0원 | 0원 |
가격이 내려가면 채권자의 미배당은 늘어나지만, 이 사건의 시나리오에서는 그 미배당액이 매수인에게 넘어가는 구조로 계산되지 않습니다. 즉 채권 미배당과 매수인 인수는 별개의 문제입니다. 현재 회차뿐 아니라 2회·3회 유찰 시에도 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 연신초등학교 남동측 인근으로, 부근은 단독주택과 노변상가 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 단순 주택 한 채가 아니라 주택 및 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 건물. 블록조 슬래브지붕 2층 건물이며 외벽은 치장타일 및 몰탈 위 페인트, 내벽은 몰탈 위 페인트·벽지 및 타일, 창호는 알미늄샷시입니다.
- 설비. 급배수시설·위생시설·난방시설이 되어 있습니다.
- 토지. 201.1㎡, 지목 대, 평지·정방형·소로한면이며 제2종일반주거지역입니다. 공시지가는 2,047,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
- 매각범위. 토지·건물 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 보증금·확정일자 확인. 추연주는 대항력이 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 실제 배당요구 관련 서류를 대조해야 합니다.
- 2층 점유·명도 확인. 점유자가 실제 어느 범위를 어떤 형태로 사용하는지, 매각 후 인도 일정과 협의 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 제시외 건물이 매각에 포함되므로 위치·현황·이용 상태가 감정평가 내용과 일치하는지 확인이 필요합니다.
- 주택·근린생활시설 이용 확인. 주거와 근린생활시설이 함께 이용되는 만큼 실제 이용구획과 현재 영업·점유 형태를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 할인율만 보지 말고 주변 단독주택·토지 및 근린생활시설 거래사례와 직접 비교해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 최종 매각물건명세서와 배당요구 종기 이후 서류를 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 아직 검증 대상
이 사건의 권리분석 핵심은 분명합니다. 2011.08.19 연산제일새마을금고 근저당이 말소기준이고, 2층 점유자 추연주는 2017.01.11 전입이라 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션에서도 현재 회차부터 추가 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
그러나 입찰 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 감정가 795,749,000원에서 한 번 유찰돼 557,024,000원까지 내려왔다는 사실만으로 저가 매수라고 볼 수 없습니다. 이 부동산은 단독주택+토지, 주택 및 근린생활시설 이용, 제시외 건물 포함이라는 개별성이 큽니다. 따라서 결론은 “권리상 인수 위험은 낮지만, 가격 메리트는 현장과 시세를 검증한 뒤 판단”입니다. 권리보다 가격·이용상태·환금성 확인이 이번 입찰의 승부처입니다.
