부산지방법원 2026타경100108. 부산 사하구 신평동 신평현대아파트 101동 20층 2002호, 전용 59.97㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 김성수이고 2017.09.08 소유권을 넘겨받으면서 등기된 거래가액은 168,000,000원입니다. 당시 삼성화재해상보험주식회사 근저당 120,000,000원이 설정됐지만 2019.11.01 해지로 이미 말소됐고, 2020.07.29 설정된 김시연의 전세권 135,000,000원도 2022.09.01 해지로 이미 말소됐습니다.
현재 등기상 경매에 직접 연결되는 기준 권리는 2026.01.30 접수된 주식회사 홈니즈의 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 앞선 2022.09.02 전입 임차인 이완상입니다. 배당요구는 2026.02.23 접수됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당으로 얼마나 회수하고 얼마가 남는지 계산할 수 없습니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 남는다면 그 부분은 매수인이 인수할 수 있으므로, 이 물건은 등기부만 보고 ‘인수 0원’이라고 결론낼 수 있는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경100108 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 신평동 400 신평현대아파트 101동 20층 2002호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 사하구 하신중앙로 170 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.97㎡ · 철근콘크리트조 25층 건물 중 20층 |
| 소유자 | 김성수 (2017.09.08 소유권이전 · 거래가액 168,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 176,000,000원 / 176,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 홈니즈 / 3,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 핵심
등기부의 과거 담보권은 이미 정리됐습니다. 삼성화재해상보험주식회사 근저당 120,000,000원은 2019.11.01 말소됐고, 김시연의 전세권 135,000,000원도 2022.09.01 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2026.01.30 강제경매개시결정입니다. 그러나 이완상의 전입일 2022.09.02가 그보다 빠르기 때문에 대항력이 있는 임차인으로 확인됩니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이완상 | 2022.09.02 | 미상 | 2026.02.23 배당요구 | 대항력 있음 | 미상 | 승계 가능 · 금액 미상 |
② 시세 비교 — 신건 가격도 이미 최근 시세 이상
신평현대 동일 평형 59.97㎡ 실거래 12건 중 최근 12개월 표본은 8건, 평균은 166,750,000원입니다. 최신 거래는 2026.04의 168,000,000원이며, 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세는 -1.5%로 하락 방향입니다. 전체 12건 평균 167,583,333원보다도 최근 12개월 평균을 우선해서 보는 것이 맞습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.97㎡ | 16 | 168,000,000원 |
| 2026.04 | 59.97㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 2026.04 | 59.97㎡ | 11 | 168,000,000원 |
| 2026.04 | 59.97㎡ | 14 | 170,000,000원 |
| 2025.12 | 59.97㎡ | 5 | 186,000,000원 |
| 2025.12 | 59.97㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 2025.09 | 59.97㎡ | 22 | 170,000,000원 |
| 2025.09 | 59.97㎡ | 18 | 182,000,000원 |
| 2025.04 | 59.97㎡ | 23 | 180,000,000원 |
| 2025.04 | 59.97㎡ | 19 | 167,000,000원 |
| 2025.04 | 59.97㎡ | 19 | 167,000,000원 |
| 2025.03 | 59.97㎡ | 4 | 163,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.97㎡ | 8건 | 166,750,000원 |
현재 최저가 176,000,000원은 최근 12개월 평균 166,750,000원의 105.5%입니다. 최신 거래 168,000,000원보다도 높은 가격입니다. 더욱이 최근 추세가 -1.5%이므로, 전체 과거 평균만 보고 가격 메리트를 주는 것은 적절하지 않습니다. 신건 최저가 자체가 이미 최근 시세 이상이고, 대항력 임차인의 인수금액까지 생기면 실질취득비용은 더 높아질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 176,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 배당가정 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,264,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 주식회사 홈니즈 | 3,000,000원 | 3,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 169,736,000원 |
위 금액은 현재 수치화된 배당가정입니다. 이완상의 보증금과 확정일자가 미상이라 임차인 배당을 금액으로 반영할 수 없으며, 실제 임차인 배당이 발생하면 소유자 잔여액과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제도 실제 배당에서 변동 요인입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신평2동행정복지센터 남동측 인근이며, 주위는 아파트단지와 장림일반산업단지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 주위에 도시철도 1호선 신평역이 위치해 전반적인 대중교통 사정이 무난합니다.
- 규모. 현대 단지는 992세대, 준공일은 1994.12.17이며 대상 평형은 전용 59.97㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 25층 건물 중 20층 2002호이며, 지하주차장·옥내소화전·승강기와 도시가스 개별난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 34,247.0㎡, 공시지가 1,069,000원/㎡이며 중로 한 면에 접합니다.
- 용도·규제. 제3종일반주거지역·준공업지역 등이 확인되고, 비행안전구역·절대보호구역·상대보호구역 등과의 저촉 사항이 있습니다.
- 공부상 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 원액 확인. 이완상의 보증금이 미상인 상태에서는 매수인 인수액과 실질취득가를 확정할 수 없습니다.
- 확정일자 확인. 배당요구일은 2026.02.23이지만 확정일자가 미상이라 우선변제 범위도 확정할 수 없습니다.
- 실질취득 기준으로 가격 판단. 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 크고 미배당액이 남으면 낙찰가가 내려가도 총 실질취득액은 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다.
- 최근 시세 우선. 최근 12개월 평균 166,750,000원, 최신 거래 168,000,000원, 추세 -1.5%를 우선 보세요. 현재 최저가 176,000,000원은 최근 평균의 105.5%입니다.
- 유찰 숫자만 보지 않기. 1회 유찰 140,800,000원, 2회 유찰 112,640,000원이어도 임차인 인수액이 늘면 총 취득비용은 기대만큼 낮아지지 않을 수 있습니다.
- 관리비·점유 확인. 현장 점유관계와 체납 관리비, 실제 명도 조건을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서에서 임차보증금과 확정일자, 배당요구 내용을 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — “신건 가격도 높고, 인수액은 아직 모른다”
이 물건은 과거 근저당과 전세권이 이미 말소되어 등기만 보면 단순해 보입니다. 그러나 실제 입찰 판단의 중심은 2022.09.02 전입한 대항력 임차인 이완상입니다. 보증금이 미상이라 배당 후 남는 금액과 매수인 승계액을 계산할 수 없고, 따라서 실질취득 총액도 미상입니다.
가격도 보수적으로 봐야 합니다. 신건 최저가 176,000,000원은 최근 12개월 평균 166,750,000원의 105.5%이고, 최신 거래는 168,000,000원, 최근 추세는 -1.5%입니다. 즉 임차인 인수액을 하나도 더하지 않은 최소 취득 하한부터 이미 최근 시세 이상입니다. 여기에 미배당 보증금이 붙을 가능성까지 남아 있으므로 현 단계에서 최저가가 싸거나 가격 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다. 가격은 최근 시세 이상, 권리는 임차보증금 확인 전까지 미완성. 이 사건은 보증금 확인이 입찰 여부를 가르는 핵심입니다.
