부산지방법원 2025타경1916. 부산광역시 연제구 연산동 웅비이너뷰 101동 8층 801호 오피스텔입니다. 현재 소유자는 강향규이고, 2017.03.28 매매를 원인으로 2017.04.27 소유권이전이 접수됐으며 당시 거래가액은 193,000,000원입니다. 같은 날 주식회사부산은행이 채권최고액 138,600,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 이 사건의 말소기준권리입니다.
이후 2019.04.10 같은 주식회사부산은행의 채권최고액 44,000,000원 근저당이 추가됐고, 2025.05.19 주식회사부산은행의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 두 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고 예상배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 회차에서 권리 인수만 놓고 계산한 실질취득액은 최저매각가와 같은 154,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1916 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연산동 111-1 웅비이너뷰 101동 8층 801호 |
| 물건종류 | 집합건물(오피스텔) · 감정 이용상태 오피스텔 |
| 가격비교 기준면적 | 82.08㎡ |
| 소유자 | 강향규 · 2017.03.28 매매 · 거래가액 193,000,000원 · 2017.04.27 소유권이전 접수 |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 154,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 120,173,449원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 인수 0원
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있어 실제 점유상태는 입찰 전에 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다. 등기상 핵심은 2017.04.27 주식회사부산은행의 채권최고액 138,600,000원 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이고, 2019.04.10의 후순위 근저당 44,000,000원과 2025.05.19 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 70% 숫자만으로 ‘싸다’고 단정하면 안 된다
웅비이너뷰의 확인 거래는 2023.11 거래 1건으로, 전용면적 66.24㎡, 3층, 거래가 220,000,000원입니다. 시세 집계의 평균·최고·최저 및 최근 12개월 평균도 모두 220,000,000원이며 표본 수는 1건입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.11 | 66.24㎡ | 3 | 220,000,000원 |
현재 최저가 154,000,000원은 시세 집계 220,000,000원의 70.0%입니다. 권리 인수액이 0원이므로 실질취득액도 같은 154,000,000원이고, 숫자만 보면 220,000,000원보다 낮습니다. 하지만 이 사건의 가격비교 기준면적은 82.08㎡인 반면 실제 거래 표본은 66.24㎡로 면적이 일치하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 154,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,956,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사부산은행 | 138,600,000원 | 138,600,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사부산은행 | 44,000,000원 | 12,444,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 채권최고액 합계 182,600,000원 중 예상 배당은 151,044,000원이며, 미배당은 31,556,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이고, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 154,000,000원 | 151,044,000원 | 31,556,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 107,800,000원 | 105,490,800원 | 77,109,200원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 75,460,000원 | 73,701,720원 | 108,898,280원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 미배당이 매수인에게 붙는 대항력 임차인 인수형이 아니라, 권리 인수 없이 매각가격 자체가 실질취득액을 결정하는 유형입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 공동주택·근린생활시설·단독주택·학교 등이 혼재한 지역에 위치합니다.
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동 토현중학교 북서측 인근에 위치합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 건물로 위생·급배수·승강기·도시가스공급 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 서하향 경사지대의 부정형 토지이며 남측으로 약 5미터 내외 폭 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·교육환경보호구역이며 공시지가는 1,051,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 웅비이너뷰는 16세대, 2016.07.13 사용승인 단지입니다. 확인 실거래가 1건이고 동일 면적 거래가 아니므로 환금성과 적정가격은 보수적으로 접근해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2017.04.27 주식회사부산은행 근저당이 말소기준이며 후순위 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는지 원본 등기사항을 최종 대조하세요.
- 실제 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 조사돼 있으므로 현 점유자와 전입·사업자등록 등 실제 점유관계를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 시세 표본 보강. 확인 거래 220,000,000원은 66.24㎡이고 가격비교 기준면적은 82.08㎡입니다. 동일·유사 면적 거래를 추가 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 안전합니다.
- 소규모 단지 환금성. 16세대이고 확인 거래가 1건이므로 낙찰 후 재매각 기간과 매수층의 폭을 함께 검토하세요.
- 관리비·공과금. 체납 여부와 매수인 부담 가능 범위를 관리주체를 통해 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 ‘비교표본 확인’이 먼저
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2017.04.27 주식회사부산은행 근저당이고, 후순위 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원이므로 실질취득액은 최저가와 같은 154,000,000원입니다.
다만 가격 평가는 한 단계 보수적으로 봐야 합니다. 최저가는 시세 집계 220,000,000원의 70.0%로 내려왔지만, 확인된 거래는 2023.11의 66.24㎡·220,000,000원 1건이고 가격비교 기준면적 82.08㎡와 일치하지 않습니다. 여기에 16세대 소규모 오피스텔이라는 환금성 요소까지 감안하면, 이 물건은 “권리 인수는 깨끗하지만 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정할 수 없는 물건”으로 정리하는 것이 맞습니다. 동일·유사 면적의 실제 거래가격을 보강한 뒤 입찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
