부산지방법원 2026타경100159. 부산 북구 화명동 대림쌍용강변타운 713동 26층 2601호 아파트입니다. 현재 소유자는 어우진이고, 2018.07.13. 거래가액 458,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 권리분석의 기준점은 2020.10.16. 설정된 부산은행 근저당권 391,600,000원입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 부산은행 근저당 110,000,000원, 2021.10.28. 근저당 110,000,000원과 이후 가압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조여서 낙찰자가 떠안을 등기상 권리는 0원으로 계산됩니다.
가격은 권리보다 더 눈에 띕니다. 감정가 669,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 468,300,000원입니다. 동일 면적대 최근 12개월 거래 평균은 688,833,333원, 최신 거래는 2026.07. 725,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 68.0%로, 신건이 아니라 이미 가격이 시세 아래로 내려온 회차입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경100159 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 화명동 2306 대림쌍용강변타운 713동 26층2601호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택으로 이용중 · 29층 건물 내 26층 |
| 비교 면적 | 131.07㎡ |
| 소유자 | 어우진 · 2018.07.13. 소유권이전 · 거래가액 458,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 669,000,000원 / 468,300,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 125,700,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
말소기준권리는 2020.10.16. 을구 10번 부산은행 근저당권 391,600,000원입니다. 이후 을구 11번·12번 부산은행 근저당권과 육명, 중소벤처기업진흥공단, 부산신용보증재단, 신용보증기금의 가압류 및 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래의 68%
대림쌍용강변타운은 1,895세대, 2004.08.04. 준공 단지입니다. 비교 면적대 최근 12개월 거래는 12건, 평균 688,833,333원이고 거래 범위는 500,000,000원~800,000,000원입니다. 현재 최저가 468,300,000원은 이 최근 평균의 68.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 128.32㎡ | 9 | 725,000,000원 |
| 2026.07 | 131.07㎡ | 24 | 692,000,000원 |
| 2026.05 | 133.53㎡ | 24 | 800,000,000원 |
| 2026.05 | 131.07㎡ | 22 | 730,000,000원 |
| 2026.04 | 131.07㎡ | 24 | 612,000,000원 |
| 2026.04 | 128.32㎡ | 19 | 720,000,000원 |
| 2026.03 | 131.07㎡ | 27 | 600,000,000원 |
| 2025.12 | 131.07㎡ | 8 | 770,000,000원 |
| 2025.12 | 131.07㎡ | 8 | 770,000,000원 |
| 2025.11 | 131.07㎡ | 16 | 690,000,000원 |
| 2025.10 | 131.07㎡ | 12 | 500,000,000원 |
| 2025.09 | 128.32㎡ | 24 | 657,000,000원 |
| 평균 | 131.07㎡ | 12건 | 688,833,333원 |
최근 2026.07. 거래는 725,000,000원과 692,000,000원이고, 현재 최저가 468,300,000원은 최근 12개월 평균뿐 아니라 거래 최저치인 500,000,000원보다도 낮습니다. 감정가 669,000,000원은 최근 평균 688,833,333원과 같은 시장권 안에 있지만, 한 차례 유찰로 최저가가 가격 메리트가 생긴 구간까지 내려왔습니다.
③ 예상배당표 (매각가 468,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,083,000원 |
| 2. 을구 10번 근저당 · 주식회사부산은행 | 391,600,000원 | 391,600,000원 |
| 3. 을구 11번 근저당 · 주식회사부산은행 | 110,000,000원 | 69,617,000원 |
| 4. 을구 12번 근저당 · 주식회사부산은행 | 110,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 8번 가압류 · 육명 | 109,200,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 11번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 162,261,323원 | 0원 |
| 7. 갑구 12번 가압류 · 부산신용보증재단 | 12,916,646원 | 0원 |
| 8. 갑구 13번 가압류 · 신용보증기금 | 99,000,000원 | 0원 |
| 9. 갑구 14번 가압류 · 육명 | - | 0원 |
| 10. 갑구 15번 경매개시결정 · 주식회사 부산은행 | 125,700,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 468,300,000원 가정 시 채권자 총 청구액 1,120,677,969원 중 461,217,000원이 배당되고 미배당은 659,460,969원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수도 0원입니다. 집행비용은 7,083,000원으로 추정돼 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 468,300,000원 | 461,217,000원 | 659,460,969원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 327,810,000원 | 322,420,660원 | 798,257,309원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 229,467,000원 | 225,454,462원 | 895,223,507원 | 0원 |
유찰이 더 진행될수록 채권자 미배당은 커지지만 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 이 물건에서는 낙찰가가 낮아진다고 임차보증금 인수가 늘어나는 대항력 인수형 구조가 나타나지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 부산광역시 북구 화명동 대림쌍용강변타운으로, 주위는 아파트단지와 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재해 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 29층 건물 내 26층이며 위생·급배수·화재탐지·경보·옥내소화전·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로 공동주택 부지로 이용 중이며 단지 내 가로망과 인접 가로망 상태는 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 택지개발지구이며 교육환경 보호구역과 주거용지 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 1,454,000원/㎡. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 단지. 대림쌍용강변타운 1,895세대, 2004.08.04. 준공. 동일 면적대 최근 실거래 12건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 최저가 468,300,000원은 최근 12개월 평균 688,833,333원의 68.0%, 최신 거래 725,000,000원보다 낮습니다. 시세 비교는 현재 최저가 기준으로 유리합니다.
- 점유 확인. 별도 임차인은 확인되지 않았지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 실제 거주자와 점유 원인을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2020.10.16. 을구 10번 부산은행 근저당권이 기준이며 이후 권리의 매각소멸 여부를 등기사항전부증명서 원본과 매각물건명세서에서 다시 대조해야 합니다.
- 배당 부족. 채권자 총 청구액 1,120,677,969원에 비해 현재 회차 배당액은 461,217,000원입니다. 후순위 미배당이 크지만 예상 매수인 인수는 0원입니다.
- 매각기일. 2026.09.01. 입찰 전 등기 변동과 현황을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 돋보이는 회차
이 물건의 핵심은 단순합니다. 2020.10.16. 부산은행 근저당권을 말소기준으로 이후 근저당·가압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 동시에 현재 최저가 468,300,000원은 최근 12개월 실거래 평균 688,833,333원의 68.0%이며 최신 거래 725,000,000원보다도 낮습니다. 권리 구조와 가격 위치만 놓고 보면 경쟁력이 있는 회차입니다. 다만 감정평가서에 임대관계가 미상으로 기재된 만큼 실제 점유관계 확인이 마지막 확인 포인트입니다.
