부산지방법원 2025타경2001. 부산 부산진구 범천동 평광우리가 10층 1012호로, 감정평가상 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 공유자는 민병복·조정미로 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 2015.09.16 주식회사부산은행 근저당권 91,300,000원이 말소기준권리이고, 이후 설정된 부산은행 추가 근저당, 이승훈 근저당, 각종 가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 정용현이 조사되어 있습니다. 전입일 2019.05.24는 말소기준권리인 2015.09.16보다 늦어 대항력은 없습니다. 확정일자는 2022.11.07, 배당요구일은 2025.07.01이나 보증금이 확인되지 않아 우선변제 범위는 확정하기 어렵습니다. 다만 현재 배당 시나리오에는 매수인 인수액이 0원으로 반영되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경2001 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 범천동 875-11 평광우리가 10층 1012호 · 부산광역시 부산진구 신천대로65번길 90 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택) · 전용 39.24㎡ |
| 층 / 구조 | 지하2층·지상12층 건물 내 10층 1012호 · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 |
| 소유자 | 민병복 2분의 1 · 조정미 2분의 1 |
| 소유권 취득 | 2015.09.16 소유권이전 · 2015.08.05 매매 · 거래가액 119,295,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 77,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 36,670,754원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 부산은행 근저당이 말소기준
2015.06.02 설정된 주식회사우리은행 근저당은 2015.09.16 이미 말소됐고, 같은 날 설정된 주식회사부산은행 91,300,000원 근저당이 현재의 말소기준권리입니다. 이후의 부산은행 추가 근저당 3,720,000원, 이승훈 근저당 24,000,000원, 메리츠캐피탈·부산신용보증재단· 오케이저축은행·하나캐피탈 가압류와 압류들은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 전입이 늦어 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정용현 | 1012호 | 2019.05.24 | 2022.11.07 | 미상 | 2025.07.01 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
정용현의 전입일 2019.05.24는 말소기준권리 2015.09.16보다 후순위이므로 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 배당에서 전액 회수되지 않더라도 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조로 보지 않습니다. 다만 보증금 자체가 확인되지 않아 최우선변제 또는 우선변제 배당액은 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 67%
평광우리가의 유사 면적 실거래는 전용 39.24㎡·40.47㎡ 표본으로 확인됩니다. 전체 5건 평균은 118,800,000원이지만, 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 2건 평균은 115,000,000원, 최신 거래도 2024.11 115,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 40.47㎡ | 9 | 115,000,000원 |
| 2024.09 | 40.47㎡ | 9 | 115,000,000원 |
| 2023.09 | 40.47㎡ | 11 | 110,000,000원 |
| 2022.03 | 39.24㎡ | 9 | 129,000,000원 |
| 2021.10 | 40.47㎡ | 10 | 125,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 115,000,000원 |
현재 최저가 77,000,000원은 최근 12개월 평균 115,000,000원의 67.0%입니다. 매수인 인수가 0원이므로 현재 회차의 실질취득도 77,000,000원으로 볼 수 있어, 제공된 시세 표본과 비교하면 가격 메리트가 있는 구간입니다.
④ 예상배당표 (매각가 77,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,786,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 91,300,000원 | 75,214,000원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 3,720,000원 | 0원 |
| 4. 을구 5번 근저당권 · 이승훈 | 24,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 5번 가압류 · 메리츠캐피탈주식회사 | 15,530,183원 | 0원 |
| 6. 갑구 6번 가압류 · 부산신용보증재단 | 8,759,196원 | 0원 |
| 7. 갑구 7번 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 15,593,495원 | 0원 |
| 8. 갑구 12번 가압류 · 하나캐피탈주식회사 | 5,108,145원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 164,011,019원 중 75,214,000원이 채권자에게 배당되고, 미배당은 88,797,019원입니다. 매수인 인수는 0원입니다. 다만 당해세와 임차인 최우선변제 여부가 확인되면 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 낮아져도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 77,000,000원 | 75,214,000원 | 88,797,019원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 53,900,000원 | 52,529,800원 | 111,481,219원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 37,730,000원 | 36,650,860원 | 127,360,159원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 36,670,754원이 충족되는 시나리오입니다. 2회 유찰 시에도 신청채권자 배당 52,529,800원으로 충족되지만, 3회 유찰 시 배당은 36,650,860원으로 청구액 36,670,754원에 미치지 못합니다. 모든 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 부산진구 범천동 도시철도1호선 범내골역 남서측 인근이며, 아파트·주거용오피스텔·다세대주택·단독주택 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도1호선 범내골역이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층·지상12층 건물의 10층 1012호이며 현상은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수, 스프링클러, 소화전, 화재탐지·경보, 주차설비 및 도시가스 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 1,100.5㎡, 평지·부정형·소로각지이며 일반상업지역·방화지구·철도보호지구에 해당합니다.
- 공시지가. 2,681,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 단지. 평광우리가 120세대, 2015.05.22 준공입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 정용현은 대항력이 없지만 보증금이 미상입니다. 배당표와 최우선변제 가능성을 판단하려면 매각물건명세서 원문을 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건의 실제 금액과 법정기일을 확인해 매각대금에서 우선 차감되는 범위를 점검해야 합니다.
- 최신 시세 확인. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 115,000,000원이지만 최신 표본이 2024.11입니다. 매각기일 2026.09.01 기준 현장 호가와 최근 계약가격을 다시 대조해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세 -5.2%를 무시하고 과거 평균 118,800,000원만 기준으로 할인폭을 계산하지 않아야 합니다.
- 점유·명도 확인. 정용현의 1012호 점유가 조사되어 있으므로 실제 점유상태와 인도 협의 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일 2026.08.28 이후 추가 변동 여부와 매각물건명세서·현황조사 내용을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격은 매력적이지만 시세 시차를 확인”
이 물건의 말소기준은 2015.09.16 주식회사부산은행 근저당입니다. 조사된 임차인 정용현의 전입은 2019.05.24로 늦어 대항력이 없고, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다. 권리 인수 측면에서는 비교적 단순한 편입니다.
가격도 현재 최저가 77,000,000원이 최근 12개월 평균 115,000,000원의 67.0%라 제공된 실거래만 놓고 보면 경쟁력이 있습니다. 다만 최근 가격 추세는 -5.2%이고 최신 실거래가 2024.11이므로, 권리는 합격에 가깝고 가격도 매력적이지만 최신 시세 검증은 필수라는 결론입니다. 여기에 세금 압류의 당해세 여부와 보증금 미상 임차인의 배당 범위를 최종 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
