부산지방법원 2025타경2087. 부산 중구 보수동1가 116-115 토지와 지하1층·지상4층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 건물 공부상 용도는 지하1층 근린생활시설(서고), 지상1층 근린생활시설(소매점), 지상2층 근린생활시설(사무실), 지상3층 근린생활시설(의원), 지상4층 주택으로 구성되어 있습니다. 말소기준권리는 1996년 3월 30일 설정된 박형철의 채권최고액 100,000,000원 근저당권입니다. 이후 임명철 근저당, 다수 가압류, 근저당권 가처분, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기 순서보다 점유자 전입 시점입니다. 서정삼은 1989.11.10, 강천애는 1994.02.07, 정귀근은 1995.08.17 전입으로 모두 말소기준권리보다 앞섭니다. 정귀근은 보증금 30,000,000원·확정일자 1998.02.19·배당요구가 확인되어 현재 492,200,400원 가정에서는 30,000,000원 전액 배당됩니다. 반면 서정삼·강천애는 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 매수인이 떠안을 금액을 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경2087 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 중구 보수동1가 116-115 · 부산광역시 중구 책방골목길 13-10 |
| 물건종류 | 다가구주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 건물 | 철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층 / 지상4층 · 사용승인일 1984.10.15. |
| 이용상태 | 지하1층 근린생활시설(서고) · 지상1층 근린생활시설(소매점) · 지상2층 근린생활시설(사무실) · 지상3층 근린생활시설(의원) · 지상4층 주택 |
| 토지 | 185.1㎡ · 대 · 일반상업지역 · 공시지가 847,300원/㎡ |
| 소유자 | 손명달 |
| 감정가 / 최저가 | 492,200,400원 / 492,200,400원 |
| 유찰 | 1회 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸형, 점유가 변수
말소기준인 박형철 근저당 이후의 임명철 근저당, 주식회사한일은행·신용보증기금·홍순철·박형철·서울보증보험주식회사·롯데카드주식회사 가압류, 희망모아유동화전문 유한회사의 근저당권 가처분, 2025년 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 1998년 강제경매신청과 일부 압류는 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 실제 11명, 선순위 전입 3명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서정삼 | 1989.11.10 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 강천애 | 1994.02.07 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정귀근 | 1995.08.17 | 30,000,000원 | 1998.02.19 | 있음 | 있음 | 해당 없음 |
| 나정관 | 1998.09.08 | 30,000,000원 | 1998.09.08 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤상호 | 1999.12.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박대열 | 2001.03.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이명석 | 2007.10.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 나유정 | 2017.01.31 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 고영옥 | 2018.06.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신보연 | 2021.12.13 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 임성훈 | 2024.04.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
정귀근의 임차권등기는 1층 일부 남쪽 약 60㎡에 관한 것으로, 보증금 30,000,000원·전입 1995.08.17·확정일자 1998.02.19가 확인됩니다. 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 현재 492,200,400원 가정 배당에서는 30,000,000원이 전액 배당되어 이 임차권의 예상 잔액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 492,200,400원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,322,004원 |
| 1. 임차인 정귀근 보증금 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 2. 근저당 · 박형철 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 3. 근저당 · 임명철 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 4. 가압류 · 주식회사한일은행 | 15,394,295원 | 15,394,295원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 6. 가압류 · 홍순철 | 25,000,000원 | 25,000,000원 |
| 7. 가압류 · 박형철 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 8. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 9. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 9,881,409원 | 9,881,409원 |
| 10. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 1,440,167원 | 1,440,167원 |
| 11. 가압류 · 롯데카드주식회사 | 24,954,227원 | 24,954,227원 |
| 12. 경매개시결정 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 18,208,298원 |
현재 가정에서는 확인된 채권 436,670,098원이 전액 배당되고 소유자 잔여 18,208,298원이 남습니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 서정삼·강천애의 미상 보증금도 이 배당 계산에 금액으로 포함되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 보수초등학교 남동측 인근이며, 단독주택·주상용건물·각종 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 용도. 지하1층부터 지상3층까지는 근린생활시설, 지상4층은 주택으로 공부상 기재된 복합용도 건물입니다.
- 토지. 185.1㎡, 지목 대, 일반상업지역이며 급경사·사다리형·세로한면(불) 조건입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·절대보호구역·상대보호구역 등에 포함됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 서정삼·강천애 보증금 확인. 두 사람 모두 말소기준보다 앞서 전입했지만 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 실질취득가 산정의 최우선 확인사항입니다.
- 정귀근 실제 배당액 재계산. 보증금 30,000,000원이 현재 가정에서는 전액 배당되지만, 낙찰가가 낮아지거나 선순위 배당이 추가되면 미배당 잔액을 매수인이 인수할 수 있습니다.
- 점유 부분 특정. 다수 전입자의 점유층·점유범위가 미상인 경우가 많아, 현장조사로 실제 세대·호실별 점유관계를 확인해야 합니다.
- 복합용도 확인. 지하1층~지상3층 근린생활시설, 지상4층 주택 구조이므로 실제 이용상황·명도대상·수익구조를 층별로 점검해야 합니다.
- 배당요구 여부 확인. 임성훈은 2025.08.18 배당요구가 확인되며, 나정관·정귀근도 배당요구가 확인됩니다. 그 밖의 점유자도 최신 문건을 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기 소멸”보다 “선순위 점유”를 먼저 보라
이 사건은 말소기준 이후의 근저당·가압류·가처분이 매각으로 소멸한다는 점만 보면 정리하기 쉬워 보입니다. 하지만 실제 핵심은 1996.03.30보다 먼저 전입한 서정삼·강천애·정귀근 3명입니다. 정귀근은 보증금 30,000,000원이 확인되고 현재 가정에서는 전액 배당되므로 계산이 가능하지만, 서정삼과 강천애는 보증금이 미상이라 인수 규모를 확정할 수 없습니다.
따라서 이 물건을 “매수인 인수 0원”으로 단정해 평가하는 것은 위험합니다. 확인된 배당표상 인수 0원과 실제 최종 인수 0원은 같은 말이 아닙니다. 감정가 492,200,400원에 응찰하더라도 실질취득가는 미상 선순위 보증금이 확인되기 전까지 확정할 수 없고, 복합용도 건물에 다수 점유자가 존재해 명도 난도도 낮지 않습니다. 권리 핵심은 선순위 임차관계 확정 전에는 입찰가를 정하지 않는 것입니다.
