부산지방법원 2025타경2223. 부산진구 부전동 대동레미안센트럴시티 4층 A-405호, 전용 32.2541㎡의 아파트(도시형생활주택)입니다. 감정평가상 공동주택으로 이용 중이며, 지하 3층·지상 19층 철근콘크리트 구조 건물입니다. 소유자 강윤수는 2023년 5월 거래가액 220,000,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 해 6월 16일 양산시산림조합 근저당권 168,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 현재의 말소기준권리입니다.
이후 하나카드·부산신용보증재단·현대캐피탈의 가압류와 남구·국민건강보험공단 등의 압류, 경매개시결정이 차례로 붙었지만 모두 말소기준권리 이후입니다. 임차인 문미경의 전입일도 2024.01.23으로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 현재 분석상 낙찰자가 떠안을 임차보증금이나 등기상 권리는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경2223 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 4층 A-405호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물 · 아파트(도시형생활주택) · 전용 32.2541㎡ · 지상19층 중 4층 |
| 소유자 | 강윤수 (2023.05.03 매매 · 거래가액 220,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 140,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 양산시산림조합 / 146,462,597원 |
| 말소기준권리 | 2023.06.16 양산시산림조합 근저당권 · 채권최고액 168,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸
핵심은 2023.06.16 양산시산림조합 근저당권입니다. 이전의 서부산농업협동조합 근저당권은 2021.03.17 말소됐고, 2021년 청일건설산업 가압류도 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 현재 살아 있는 후순위 가압류·압류와 임의경매개시결정은 기준권리 뒤에 위치해 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 문미경 | 405호 | 2024.01.23 | 2025.08.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 문미경의 전입일은 2024.01.23으로 말소기준권리인 2023.06.16 근저당권보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고 배당요구는 2025.08.08 접수됐으므로 우선변제 범위는 확정하기 어렵습니다. 다만 대항력이 없기 때문에 미배당 보증금이 발생하더라도 현재 분석상 그 금액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 시세 비교 — 70%까지 떨어졌지만 최근 시세보다 높다
대동레미안센트럴시티는 144세대, 2019.04.05 준공 단지입니다. 전용 32.25㎡대 실거래는 총 7건이 확인됩니다. 과거 거래에는 200,000,000원~220,000,000원대 가격이 다수 포함돼 전체 평균이 195,714,285원까지 올라가지만, 현재 가격 판단에서는 최근 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 32.25㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2024.07 | 32.25㎡ | 17 | 165,000,000원 |
| 2024.05 | 32.25㎡ | 16 | 210,000,000원 |
| 2024.03 | 32.25㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 32.25㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2023.07 | 32.25㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 2023.06 | 32.25㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 135,000,000원 |
최근 12개월 실거래는 2026.06의 135,000,000원 1건이며, 따라서 최근 12개월 평균도 같은 135,000,000원입니다. 현재 최저가는 140,000,000원으로 최근 시세의 103.7%입니다. 더 중요한 신호는 최근 가격이 과거 거래군 대비 -34.4%라는 점입니다. 즉 감정가 대비 30% 할인됐다는 사실만으로 현재 회차에 가격 메리트가 있다고 볼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,760,000원 |
| 2. 근저당 · 양산시산림조합 | 168,000,000원 | 137,240,000원 |
| 3. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 6,124,819원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 부산신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 21,137,107원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,760,000원을 제외한 137,240,000원이 양산시산림조합 근저당권에 배당되고 후순위 채권에는 미배당이 발생합니다. 총 채권 미배당액은 78,021,926원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 가격 — 다음 유찰부터 가격 논리가 달라진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 140,000,000원 | 137,240,000원 | 78,021,926원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 98,000,000원 | 95,836,000원 | 119,425,926원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 68,600,000원 | 66,965,200원 | 148,296,726원 | 0원 |
현재 회차의 실질취득액은 인수 0원이므로 140,000,000원입니다. 이는 최신 거래 135,000,000원보다 높은 수준입니다. 반면 추가 유찰 시 최저가는 98,000,000원, 68,600,000원으로 내려갑니다. 이 사건의 가격 판단은 감정가 대비 할인율보다 최신 실거래와의 비교가 우선입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산도시철도 1·2호선 서면역 북서측 인근. 주변은 근린생활시설, 오피스텔, 다세대주택, 숙박시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 서면역이 있어 대중교통 상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공동주택인 아파트(도시형생활주택)로 이용 중이며 현장조사 당시 폐문부재 상태였습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 지하3층·지상19층 건물로 승강기, 소화전·화재감지·경보기, 도시가스 개별난방, 주차타워 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로·토지. 서측 약 16미터, 북측 약 6미터 도로에 접하며 일반상업지역·방화지구입니다. 토지 공시지가는 4,716,000원/㎡입니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역에 해당하며, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 144세대 규모이며 동일 면적 실거래가 확인됩니다. 다만 최근 실거래가 135,000,000원으로 내려왔고 최근·과거 가격 추세가 -34.4%인 점은 재매각 가격 판단에서 반드시 반영해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 상한 설정. 감정가 200,000,000원이나 과거 전체 평균 195,714,285원이 아니라 최신 거래·최근 12개월 평균 135,000,000원을 우선 비교해야 합니다.
- 임차보증금 원본 확인. 문미경은 대항력이 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 배당요구 및 최우선변제 여부는 매각물건명세서 원본과 배당자료를 대조해야 합니다.
- 당해세 확인. 압류가 존재하므로 당해세 해당 금액이 실제 배당순위와 배당액에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 감정평가 당시 폐문부재였고 임대관계는 미상이므로 실제 점유상태와 인도 가능성을 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 공용부분 관리비 체납 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 자료와 최신 실거래를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 현재 가격은 보수적으로”
이 사건은 권리와 가격의 방향이 서로 다릅니다. 권리 쪽에서는 2023.06.16 근저당권이 말소기준으로 명확하고, 실제 임차인 1명의 전입도 그 이후여서 대항력이 없습니다. 후순위 가압류·압류는 매각으로 소멸하고 현재 산정된 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 1회 유찰됐다는 이유만으로 가격까지 매력적이라고 볼 수는 없습니다. 현재 실질취득액 140,000,000원은 최신 거래와 최근 12개월 평균 135,000,000원의 103.7%입니다. 더구나 최근 거래군은 과거 대비 -34.4% 하락했습니다. 전체 실거래 평균 195,714,285원은 과거 200,000,000원~220,000,000원 거래의 영향을 크게 받습니다. 따라서 현재 회차의 결론은 권리상 인수위험은 낮지만, 가격 메리트는 확인되지 않는다입니다. 이 사건의 승부처는 감정가 대비 할인폭이 아니라 최근 시세 이하에서 취득할 수 있느냐입니다.
