부산지방법원 2025타경2285. 영도구 대교동1가 ‘한우리6차’ 13층 1303호, 전용 59.0773㎡ 규모의 아파트입니다. 감정가 277,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 193,900,000원입니다. 소유자는 전병기이며 2020.03.23 매매를 원인으로 거래가액 287,000,000원에 취득했습니다. 등기상 말소기준은 2023.11.10 국민건강보험공단 압류로 정리돼 있고, 이후 2025.06.09 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기보다 점유관계입니다. 곽상희의 전입일은 2023.06.20으로 말소기준일보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 이 임차인을 단정적으로 ‘대항력 있음’이라고 확정하기보다는 대항력 가능·보증금 미상으로 보는 것이 안전합니다. 보증금이 얼마인지에 따라 낙찰 후 매수인이 부담하는 실질취득액이 달라질 수 있으므로, 현 최저가 193,900,000원 자체만으로 가격 메리트를 판정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경2285 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 영도구 대교동1가 129-2 한우리6차 13층 1303호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.0773㎡ · 철근콘크리트구조 18층 건물 내 13층 |
| 소유자 | 전병기 (2020.03.23 매매, 거래가액 287,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 277,000,000원 / 193,900,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산항신용협동조합 / 219,793,285원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차점유가 핵심
말소기준은 2023.11.10 국민건강보험공단 압류입니다. 앞서 2020.05.07 부산항신용협동조합 근저당권 240,000,000원이 설정됐으나 현재 등기 자료에서는 해당 근저당권이 이미 말소된 것으로 표시됩니다. 2025.07.09에는 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사 앞으로 근저당권 이전 등기가 기재되어 있어, 입찰 전 현재 등기 상태와 권리 연결관계를 원본으로 다시 대조할 필요가 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금이 승부처
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 곽상희 | 1303호 | 2023.06.20 | 미상 | 미상 | 2025.07.15 | 가능·미상 | 미상 | 산정불가 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 곽상희는 배당요구를 했지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당액과 미배당 잔액을 계산할 수 없습니다. 특히 대항력이 인정되고 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못한다면 그 미회수분이 매수인에게 남을 가능성이 있어, 실질취득액은 현재 미확정입니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 싸 보이지만 ‘실질취득’ 확인 전까지 보류
한우리6차는 56세대, 2019.04.05 준공 단지입니다. 비교 가능한 거래 가운데 최근 12개월 거래는 6건이며 평균은 279,000,000원입니다. 최신 거래는 2025.04, 61.39㎡·7층 248,000,000원입니다. 현재 최저가 193,900,000원은 최근 12개월 평균의 69.5% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 61.39㎡ | 7 | 248,000,000원 |
| 2025.02 | 59.08㎡ | 16 | 278,000,000원 |
| 2024.10 | 61.39㎡ | 14 | 278,000,000원 |
| 2024.08 | 59.65㎡ | 17 | 300,000,000원 |
| 2024.07 | 59.65㎡ | 8 | 285,000,000원 |
| 2024.07 | 59.65㎡ | 10 | 285,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 279,000,000원 |
다만 최근 거래 흐름은 과거보다 -9.0% 하락했습니다. 전체 9건 평균 288,222,222원보다 최근 12개월 평균 279,000,000원과 최신 거래 248,000,000원을 우선해서 봐야 하는 이유입니다. 가격 자체만 보면 최저가가 두 기준보다 낮지만, 임차보증금 인수 가능분이 더해질 수 있으므로 실제 비교 기준은 최저가가 아니라 실질취득액입니다.
④ 예상배당표 (매각가 193,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,514,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 190,385,400원 |
현재 가정표는 집행비용 3,514,600원과 소유자 잔여 190,385,400원으로 구성돼 있습니다. 그러나 임차인 보증금·확정일자·우선변제액이 미상이라 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다. 특히 임차보증금 미배당분이 생기는 경우 실질취득액은 최저가 193,900,000원을 초과할 수 있습니다.
⑤ 회차 시나리오 — 가격이 내려가도 임차인 위험은 사라지지 않는다
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 가정상 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 70% | 193,900,000원 | 190,385,400원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 135,730,000원 | 133,029,780원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 95,011,000원 | 92,900,802원 |
가격은 193,900,000원에서 135,730,000원, 95,011,000원으로 낮아질 수 있지만, 임차인의 보증금과 미배당분이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰가 하락만큼 실질취득비용도 같은 폭으로 줄어든다고 단정할 수 없습니다. 임차인의 인수 가능액을 먼저 확정해야 회차별 가격 메리트도 제대로 비교할 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산영도경찰서 남동측 인근. 주위는 단독·공동주택, 근린생활시설, 소규모 공장 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근 가능, 인근 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 용도. 공동주택(아파트)으로 이용 중이며, 18층 건물 내 13층 1303호입니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 소화전, 화재경보시설, 승강기, 공동현관기, 기계식 주차설비, 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측으로 왕복 4차선 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가축사육제한구역·가로구역별 최고높이 제한지역이며 공시지가는 3,567,000원/㎡입니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
- 환금성. 56세대 단지이며 최근 거래 추세가 과거 대비 -9.0%로 낮아진 점은 재매각 가격 산정 시 보수적으로 반영할 요소입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 최우선 확인. 곽상희의 보증금이 얼마인지 확인하지 않은 채 입찰가를 정하면 실질취득비용을 계산할 수 없습니다.
- 대항력 원본 대조. 전입일 2023.06.20과 말소기준일 2023.11.10의 선후관계, 실제 점유 여부를 매각물건명세서·현황조사 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당순위 확인. 확정일자가 미상이므로 우선변제권과 예상 배당액을 현재 숫자만으로 확정할 수 없습니다.
- 현재 등기상 근저당 연결관계 확인. 2020년 근저당권은 말소 표시가 있고 2025년 근저당권 이전 등기가 남아 있으므로 최신 등기사항을 직접 대조해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균은 279,000,000원이고 최신 거래는 248,000,000원, 최근 추세는 -9.0%입니다. 전체 평균 288,222,222원만 보고 시세를 높게 잡지 마세요.
- 명도 계획. 실제 임차인 1명이 확인된 만큼 낙찰 후 점유 이전과 명도 협의까지 자금·일정에 포함해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본과 임차관계를 최종 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “69.5% 할인”보다 먼저 볼 것은 임차보증금
이 물건은 숫자만 펼쳐 보면 상당히 매력적으로 보입니다. 감정가 277,000,000원에서 1회 유찰돼 193,900,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 평균 279,000,000원의 69.5% 수준입니다. 최신 거래 248,000,000원보다도 낮습니다. 하지만 그 비교의 전제는 인수할 보증금이 없거나 충분히 작다는 것이 확인될 때입니다.
현재는 전입일 2023.06.20인 실제 임차인 1명이 있고, 말소기준 2023.11.10보다 앞선 반면 보증금과 확정일자가 미상입니다. 따라서 실질취득액도 미정입니다. 게다가 최근 거래 추세는 과거 대비 -9.0%로 하락했습니다. 결론은 명확합니다. 표면 가격은 매력적이지만 권리비용을 아직 계산할 수 없는 사건. 보증금·배당·인수 가능액을 확정한 뒤 그 실질취득액을 최근 12개월 평균 279,000,000원과 최신 거래 248,000,000원에 다시 대입해야 비로소 입찰 여부를 판단할 수 있습니다.
