울산지방법원 2024타경1226. 울산광역시 남구 신정동 719-17 소재 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 지상 4층 철근콘크리트 건물로, 1·2층은 근린생활시설인 소매점, 3·4층은 단독주택으로 이용되고 있습니다.

소유자는 김원장이며, 2021년 1월 25일 설정된 울산수산업협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 채권최고액은 828,000,000원, 경매 신청채권액은 757,399,824원입니다. 이후 설정된 손동하의 근저당권 300,000,000원과 국민건강보험공단의 압류는 매각으로 소멸할 예정입니다.

현재 등기상 권리관계와 예상배당을 기준으로 하면 매수인이 별도로 승계할 금액은 없습니다. 그러나 이 건물은 상가와 주거공간이 결합된 물건이며, 감정평가서에서도 임대관계를 미상으로 기재하고 있습니다. 따라서 실제 점유자·상가임차인·주택임차인의 존재 및 대항력 여부를 확인하는 것이 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2021년 근저당이 말소기준

말소기준권리는 2021년 1월 25일 접수된 을구 1번 울산수산업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권은 본건 토지와 공동담보로 설정되어 있으며, 이번 매각으로 소멸할 예정입니다.

2021년 이유경 근저당권과 2022년 최성규 근저당권은 2024년 1월 18일 해지로 이미 말소됐습니다. 이춘기의 가압류 역시 2024년 1월 19일 해제로 말소됐고, 과거 이유경의 임의경매개시결정 등기도 취하에 따라 말소됐습니다.

현재 확인되는 후순위 권리는 손동하의 채권최고액 300,000,000원 근저당권과 국민건강보험공단 압류입니다. 모두 말소기준 이후에 접수된 권리로 매각에 따른 소멸 대상으로 표시되어 있습니다.

② 매각가격 — 시세 확인 없는 신건

현재 감정가와 최저매각가는 동일한 1,204,125,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로, 가격 메리트를 판단하려면 주변의 유사한 상가·주택 혼합 건물 및 토지 거래가격과 비교해야 합니다.

이 물건은 층별 용도가 다른 복합 건물이므로 일반 아파트처럼 단일 평형의 평균 거래가격만으로 가치를 평가하기 어렵습니다. 토지 165.3㎡와 지상 4층 건물의 가치, 소매점 임대수익, 주거부분의 점유·임대 상태를 함께 검토할 필요가 있습니다.

유찰에 따라 매각가격이 낮아지면 채권자에게 배당되지 못하는 금액이 증가합니다. 그러나 위 시나리오에서 발생하는 채권자 미배당액은 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다. 확인된 등기권리 기준 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,204,125,000원 가정)

근저당 채권최고액 기준으로 계산한 예상배당입니다. 신건 최저매각가에 낙찰된다는 가정에서는 채권자에게 1,128,000,000원이 배당되고 소유자에게 61,683,750원이 남습니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 국민건강보험공단 압류의 실제 배당 여부와 금액도 별도 확인이 필요합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 울산광역시청 북서측 인근에 위치합니다. 주변에 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 주거지역으로, 감정평가상 주위환경은 무난한 것으로 조사됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진·출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 주변 대중교통 여건도 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지상 4층 건물입니다. 외벽은 화강석 붙임 및 드라이비트 등으로 마감됐으며, 전기·위생·급배수·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 면적 165.3㎡, 지목 대, 준주거지역입니다. 평지의 가로장방형 토지로 소로각지에 해당하며, 공시지가는 1,573,000원/㎡입니다.
• 토지이용 규제. 도시지역·준주거지역·가축사육제한구역에 해당하며, 소로2류(폭 8m~10m) 및 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
• 매각 범위. 토지와 건물 일괄매각이며, 옥상 소재 계단실과 베란다 등도 건물 평가에 포함되어 있습니다.
• 환금성. 소매점과 단독주택이 혼합된 건물로, 일반적인 단일 용도 주거물건과 매수 수요 및 가치평가 방식이 다릅니다. 상가 임대수익, 주거부분의 이용상태, 토지 가치 등을 함께 고려해야 하며 실제 환금성은 주변 유사 거래 확인이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실제 점유자 확인. 1·2층 소매점과 3·4층 주택의 실제 점유자를 각각 확인해야 합니다. 임대관계가 미상인 상태이므로 현재 신고된 임차인이 없다는 사실만으로 공실 또는 소유자 단독점유라고 판단해서는 안 됩니다.
• 대항력·보증금 조사. 상가의 사업자등록·점유 개시일과 주택의 전입신고·점유 개시일, 임대차계약 및 확정일자를 확인해야 합니다. 선순위 대항력 임차인이 발견되면 미배당 보증금의 승계 여부를 다시 계산해야 합니다.
• 건물 용도 대조. 등기부상 제1종근린생활시설과 건축물대장상 소매점·단독주택의 층별 용도를 대조하고 실제 사용 현황을 확인해야 합니다.
• 일괄매각 범위 확인. 토지 165.3㎡ 및 주건축물제1동의 매각 범위와 공동담보 관계를 확인하고, 평가에 포함된 옥상 계단실·베란다 등의 현황을 현장에서 대조해야 합니다.
• 실거래·수익성 검토. 감정가 1,204,125,000원에 대한 가격 경쟁력을 판단하려면 주변 유사 복합건물의 거래가격, 토지 가치, 층별 임대수익 등을 확인해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 963,300,000원, 2회 유찰 시 770,640,000원입니다. 다만 유찰에 따른 최저가 하락을 시장가격 대비 할인으로 간주해서는 안 됩니다.
• 공과금·체납 확인. 국민건강보험공단 압류가 존재하므로 관련 채권의 실제 배당관계와 세금·공과금 체납 여부를 확인해야 합니다. 미납 관리비도 별도로 조사해야 합니다.
• 명도 및 원본 대조. 소매점 영업자와 주택 점유자의 존재 여부에 따라 명도 절차가 달라질 수 있습니다. 입찰 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 건축물대장 원본을 확인해야 합니다.

맺으며 — “등기상 인수 0원 ≠ 임대차 위험 0원”

이 물건의 등기상 권리구조는 비교적 명확합니다. 울산수산업협동조합의 2021년 근저당권이 말소기준이며, 손동하 근저당권과 국민건강보험공단 압류도 매각으로 소멸할 예정입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액 역시 0원입니다.

그러나 핵심은 건물의 실제 이용상태와 임대관계입니다. 1·2층은 소매점, 3·4층은 단독주택으로 구성되어 있으며 임대관계는 미상입니다. 대항력 있는 점유자가 존재하는지, 보증금이 얼마인지, 배당으로 보증금이 얼마나 회수되는지를 확인하기 전까지 실질적인 인수 위험이 없다고 확정할 수 없습니다.

감정가와 최저가가 동일한 신건이지만 시장가격과의 비교 근거도 충분하지 않습니다. 따라서 등기상 권리는 정리 가능한 구조이나, 임대차 확인과 복합건물의 적정가격 검증이 선행되어야 하는 물건입니다. 입찰 판단의 핵심은 최저가 자체보다 실제 점유관계, 건물 이용상태, 토지·건물 가치의 검증에 있습니다.