창원지방법원 2025타경446. 진해구 제황산동의 단독주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 현재 최저매각가는 55,252,000원으로 감정가 78,932,200원의 70%이며 한 차례 유찰된 상태입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 유찰폭이 아니라 매수인이 떠안을 수 있는 선순위 점유관계입니다. 김미자는 2016.03.29, 김봉철은 2016.03.30 전입했고, 데이터상 말소기준으로 산정된 경매개시결정일 2025.04.08보다 모두 앞섭니다.
김봉철은 등기부에도 전세권자로 등장합니다. 2020.01.29 전세금 50,000,000원, 건물전부를 범위로 하는 전세권이 설정돼 있으며, 공동전세 대상에는 제황산동 28-211 토지, 28-212 토지와 28-211 비동 건물도 기재돼 있습니다. 현재 회차 배당가정에서는 이 전세금 50,000,000원이 전액 배당되는 것으로 계산되지만, 별도로 김미자의 보증금은 확인되지 않아 최종 실질취득액을 고정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경446 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 진해구 제황산동 28-211 · 태평로37번길 16-4 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 기호(2,3) 단독주택 이용 |
| 토지 | 대 · 102.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 338,000원/㎡ |
| 소유관계 | 김설희 11분의 2 · 김승진 11분의 2 · 김태완 11분의 2 · 김혜진 11분의 2 · 범금숙 11분의 3 |
| 감정가 / 최저가 | 78,932,200원 / 55,252,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심
등기상 가장 중요한 권리는 김봉철의 전세금 50,000,000원 전세권입니다. 2020.01.29 접수됐고, 2025.04.08 경매개시결정보다 앞섭니다. 현재 회차 배당계산에서는 전세금 50,000,000원이 전액 배당되므로 전세권 잔액은 남지 않는 구조지만, 매각물건명세서 비고에는 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김미자 | 기호3 부동산 | 2016.03.29 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김봉철 | 기호2,3 부동산 | 2016.03.30 | 5,000원 | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 |
② 현황 리스크 — 건물 위치와 타지 점유
이 사건은 권리뿐 아니라 물적 현황 확인도 중요합니다. 기호1·4 토지는 일단지이고, 기호2 건물은 등기사항증명서에는 기호1 토지 위에 있는 것으로 기재돼 있으나 현황상 기호1·4 토지와 일부 타지에 걸쳐 있습니다. 기호2의 등기 면적은 40.89㎡지만 실측은 약 55.9㎡, 기호3은 등기 16.5㎡지만 실측 약 24.2㎡입니다.
또한 제시외 건물 3-2는 대부분 타지에, 3-3은 전부 타지에 소재하는 것으로 조사됐습니다. 기호2·3 건물과 제시외 건물의 정확한 위치는 토지 경계 측량이 필요하다고 명시돼 있습니다. 기호2의 지붕도 등기상 스레트지붕과 달리 현황은 판넬지붕입니다.
③ 예상배당표 (매각가 55,252,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,394,536원 |
| 인수 · 임차인 김봉철 보증금 | 5,000원 | 0원 |
| 2. 을구 1번 전세권 · 김봉철 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 3,857,464원 |
현재 회차 가정에서는 김봉철 전세금 50,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 3,857,464원입니다. 배당계산상 김봉철 임차보증금 인수액은 5,000원으로 잡혀 있습니다. 다만 김미자의 보증금은 미상이므로 이 표만으로 실제 최종 인수액을 확정할 수 없습니다.
한 번 더 유찰돼 매각가가 38,676,400원이 되면 채권 미배당은 12,419,775원, 세 번 유찰된 27,073,480원 가정에서는 23,813,843원으로 커집니다. 명세서상 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하므로, 낙찰가 하락 자체가 곧 실질취득액의 동일한 하락을 의미한다고 볼 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진해남산초등학교 남동측 인근이며, 단독주택·근린생활시설·학교 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량 출입이 가능하고, 관내 교통편을 고려한 제반 교통이용상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 기호2·3은 단독주택으로 이용 중이며 기본적인 급배수·위생·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 남산초등학교 절대보호구역, 역사문화환경보존지역, 현상변경허가 대상구역에 해당합니다.
- 토지. 지목은 대, 면적 102.0㎡, 완경사·사다리형이며 공시지가는 338,000원/㎡입니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았지만, 건물의 실제 점용 위치는 별도의 경계 측량 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김미자 보증금 확인. 대항력 있는 김미자의 보증금이 미상이므로 매각물건명세서와 임대차 관련 원문을 통해 금액과 배당 여부를 확인해야 합니다.
- 김봉철 권리 중첩 확인. 임차인·전세권자·경매 채권자가 동일하므로 5,000원 임차보증금 기재와 등기 전세금 50,000,000원의 관계를 반드시 대조해야 합니다.
- 경계 측량. 기호2·3 및 제시외 건물 일부가 타지에 걸쳐 있는 것으로 조사됐으므로 실제 토지 경계와 건물 점용 위치 확인이 핵심입니다.
- 일괄매각 범위 확인. 기호1·4 토지는 일단지이고 제시외 건물이 포함됩니다. 각 토지·건물의 매각대상 범위를 원문 도면과 대조해야 합니다.
- 유찰가만으로 판단 금지. 1회 유찰로 감정가의 70%가 됐지만 실거래 시세가 없고 인수액도 완전히 확정되지 않았습니다.
- 배당 변동 확인. 현재 회차에서는 전세금 50,000,000원이 전액 배당되지만 추가 유찰 시 미배당이 발생합니다.
맺으며 — “70% 낙찰가보다 미상 인수액이 먼저다”
이 사건은 감정가 78,932,200원에서 한 차례 유찰돼 55,252,000원까지 내려왔습니다. 그러나 최저가가 낮아진 사실만으로 매력적인 물건이라고 평가하기 어렵습니다. 김미자와 김봉철 모두 말소기준보다 앞선 전입자로 조사됐고, 특히 김미자의 보증금은 미상입니다. 김봉철은 전세금 50,000,000원의 전세권자이자 경매 채권자로, 현재 가격에서는 전액 배당되지만 추가 유찰 시 미배당이 발생합니다.
물적 현황도 간단하지 않습니다. 등기 면적과 실측 면적이 다르고, 건물과 제시외 건물 일부가 타지에 걸쳐 있어 경계 측량이 필요합니다. 따라서 이 물건의 순서는 “싸졌으니 입찰”이 아니라 “임차보증금 확인 → 배당·인수액 확정 → 경계 측량 → 가격 판단”입니다. 권리와 현황의 불확실성을 해소하기 전에는 현재 최저가 55,252,000원을 실질취득가로 단정해서는 안 됩니다.
