서울중앙지방법원 2025타경4122. 서울 종로구 명륜4가 188-20·188-37에 걸친 부동산으로, 감정 이용상태는 지하 1층 주차장, 지상 1층 주차통로 및 지상 1층부터 5층까지 근린생활시설입니다. 외부 간판 기준 1층은 까페, 2층은 갤러리로 조사됐습니다. 건물은 철근콘크리트조 평스라브지붕 지하 1층·지상 5층이며 사용승인일은 1994.04.02입니다.
소유자는 김창준·박현자로 각 2분의 1 지분입니다. 경매 신청채권자는 주식회사신한은행이고 청구액은 2,975,727,529원입니다. 현재 회차 최저매각가는 3,618,100,000원으로, 감정가 4,522,625,490원의 80% 수준입니다. 하지만 실거래 비교 자료가 없어 이 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경4122 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 종로구 명륜4가 188-20, 188-37 · 서울특별시 종로구 창경궁로 240-37 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 + 토지 · 지하1층 주차장 · 지상1층 주차통로 · 지상1층~5층 근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 · 지하1층/지상5층 · 사용승인 1994.04.02 |
| 토지 | 대 · 134.5㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 5,179,000원/㎡ |
| 소유자 | 김창준 2분의 1 · 박현자 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 4,522,625,490원 / 3,618,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사신한은행 / 2,975,727,529원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 가등기가 핵심
이 사건의 말소기준은 2021.09.17 주식회사신한은행 근저당권 (채권최고액 3,360,000,000원)입니다. 이후 설정된 국의 근저당권 440,000,000원과 2025.12.16 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가에서는 임대관계를 미상으로 기재했고, 지상층 내부 역시 이해관계인 부재 및 폐문으로 확인하지 못했습니다. 따라서 임차인 신고가 없다는 사실과 실제 점유·임대관계 확인은 구분해서 봐야 합니다.
② 가격 판단 — 80% 유찰가만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 3,618,100,000원으로 감정가의 80%입니다. 2회 유찰 시 2,894,480,000원, 3회 유찰 시 2,315,584,000원 시나리오가 제시되어 있습니다. 하지만 비교할 최근 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 판정할 근거는 충분하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,618,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.1% 추정) | - | 38,581,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 3,360,000,000원 | 3,360,000,000원 |
| 3. 근저당 · 국 | 440,000,000원 | 219,519,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권총액 3,800,000,000원 중 3,579,519,000원이 배당되고, 미배당액은 220,481,000원입니다. 매수인 금전 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 낙찰가가 내려가면 채권 미배당이 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 3,618,100,000원 | 3,579,519,000원 | 220,481,000원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 2,894,480,000원 | 2,863,135,200원 | 936,864,800원 |
| 3회 유찰 · 감정가 51% | 2,315,584,000원 | 2,290,028,160원 | 1,509,971,840원 |
현재 회차에서는 신청채권자의 청구액 2,975,727,529원보다 신한은행 예상배당액 3,360,000,000원이 크게 계산되어 신청채권은 충족되는 시나리오입니다. 반면 2회 유찰 시에는 신청채권자 예상배당액이 2,863,135,200원, 3회 유찰 시에는 2,290,028,160원으로 내려가 신청채권 전액 충족이 되지 않는 구조입니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울대학교병원 북측 인근으로 각종 근린생활시설, 단독주택, 다세대주택, 교육시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 대상토지까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 4호선 혜화역이 있어 대중교통여건은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 지하1층은 공부상 주차장, 지상1층은 주차통로, 지상1층~5층은 근린생활시설입니다. 외부 간판 기준 1층은 까페, 2층은 갤러리입니다.
- 현장 확인. 지상1층 주차통로 적치물로 보아 외견상 지하주차장을 이용하지 않는 상태로 보였고, 지상층 내부는 이해관계인 부재 및 폐문으로 확인하지 못했습니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 134.5㎡, 평지·세로장방형·세로한면(가) 도로접면이며 공시지가는 5,179,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역·토지거래계약에관한허가구역·서울도심 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당 사항이 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 원본 확인. 갑구 6번 2021.08.02 가등기의 원인, 권리자, 담보가등기 여부, 본등기 가능성 및 말소 가능성을 확인해야 합니다.
- 말소기준 선후 확인. 신한은행 말소기준 근저당은 2021.09.17입니다. 가등기는 그보다 앞서 있다는 점을 등기 원본과 매각물건명세서에서 다시 대조해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상이고 내부 확인도 이루어지지 않았습니다. 현장 점유자를 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 최저가는 감정가 대비 80%이지만 최근 실거래 비교 근거가 없습니다. 감정가 할인율만으로 시세차익을 전제하지 않아야 합니다.
- 주차장 이용상태. 현장조사 당시 적치물로 인해 지하주차장을 이용하지 않는 것으로 관찰됐으므로 실제 사용 가능 상태를 확인해야 합니다.
- 토지이용규제. 제2종일반주거지역과 토지거래계약에관한허가구역 등 대상 규제를 입찰 목적·향후 이용계획과 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “80% 유찰가보다 가등기 확인이 먼저”
이 사건은 감정가 4,522,625,490원에서 한 차례 유찰되어 최저가가 3,618,100,000원까지 내려왔습니다. 그러나 가격만 보면 핵심을 놓칩니다. 말소기준인 2021.09.17 신한은행 근저당보다 앞선 2021.08.02 가등기가 자료상 매수인 인수로 분류되어 있고, 그 성격까지 확인이 필요하기 때문입니다.
현재 배당계산에서 금전 인수액은 0원이므로 숫자상 실질취득 기준액은 최저가와 같습니다. 하지만 선순위 가등기는 금전 인수액 표에 잡히지 않는 별개의 법적 리스크입니다. 게다가 임대관계와 내부 이용상태도 현장에서 완전히 확인되지 않았고, 실거래 비교 자료도 없어 가격 메리트를 검증하기 어렵습니다. 가격은 유찰됐지만 권리는 아직 확인 중인 사건. 이 물건은 응찰가 계산보다 가등기 해석과 원본 대조를 먼저 끝내야 합니다.
