서울중앙지방법원 2025타경4177. 서울 강남구 논현동 246 일대의 메종246빌딩 관련 일괄매각 사건입니다. 감정 이용상태를 보면 가동은 지하 2층·지상 4층 규모로 근린생활시설·주차장·기계실 등이 이용되고, 나동은 지하 1층·지상 3층의 문화및집회시설 등으로 등재되어 있으나 조사 당시 일부는 주거용 등으로 이용되고 있습니다. 매각물건명세서 비고는 일괄매각, 제시외 건물 포함입니다.
권리의 중심은 2021.04.29. 설정된 을구 27번 근저당권입니다. 채권최고액은 17,160,000,000원이고, 해당 근저당권에는 2024.04.05. 계약양도에 따른 주식회사하나은행으로의 이전등기가 있습니다. 이후 설정된 근저당·가압류·압류 및 2025타경4177 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경4177 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 논현동 246 · 언주로130길 12 · 메종246빌딩 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 근린생활시설·문화및집회시설·주차장·기계실·일부 주거용 등 |
| 소유자 | 손승옥 |
| 토지 | 614.7㎡ · 대 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 중로각지 |
| 감정가 / 최저가 | 43,858,355,284원 / 43,858,355,284원 (신건) |
| 청구액 | 7,165,418,503원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리가 다수지만 인수액은 0원
말소기준권리 이전에 존재했던 여러 근저당권·가압류·압류·전세권은 이미 말소된 이력이 확인됩니다. 현재 경매에서 핵심이 되는 기준은 2021.04.29. 을구 27번 근저당권이며, 뒤에 설정된 을구 33번·37번·38번·41번 근저당권과 갑구의 각 가압류·압류, 2025.12.18. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 관계 — 7건 모두 말소기준 이후
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)케이하트엔터테인먼트 | 401호, 402호 | 2025.11.24 | 50,000,000원 | 1,818,181원 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
| (주)메종 246 | 2층 | 2022.04.15 | 50,000,000원 | 9,000,000원 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
| (주)메종 246. | 4층 | 2023.06.07 | 50,000,000원 | 5,500,000원 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
| (주)메종인베스트먼트 | 스타브릿지 4층 | 2024.01.08 | 30,000,000원 | 10,000,000원 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
| (주)메종클래스 | 스타브릿지 4층 | 2024.01.03 | 20,000,000원 | 10,000,000원 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
| 박진한 | 3층 | 2025.11.24 | 100,000,000원 | 15,000,000원 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
| 슈프림오더(주) | 3층 | 2025.08.28 | 100,000,000원 | 15,000,000원 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
현황조사상 확인되는 점유·임차관계는 모두 말소기준일인 2021.04.29.보다 늦습니다. 따라서 자료상 각 점유자는 대항력 없음으로 판정되어 있고, 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 항목도 없습니다.
③ 가격 판단 — 신건이지만 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 회차는 감정가의 100%인 43,858,355,284원입니다. 1회 유찰 시 35,086,684,227원, 2회 유찰 시 28,069,347,381원 시나리오가 제시되어 있습니다. 하지만 동일·유사 물건의 최근 실거래 평균, 최신 거래가, 가격 추세가 확인되지 않으므로 현재 최저가를 시세보다 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 43,858,355,284원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 440,983,553원 |
| 을구 27번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 17,160,000,000원 | 17,160,000,000원 |
| 을구 33번 근저당권 · 주식회사푸른상호저축은행 | 7,200,000,000원 | 7,200,000,000원 |
| 을구 37번 근저당권 · 주식회사푸른상호저축은행 | 1,200,000,000원 | 1,200,000,000원 |
| 을구 38번 근저당권 · 주식회사하나저축은행 | 3,600,000,000원 | 3,600,000,000원 |
| 을구 41번 근저당권 · 주식회사굿모닝자산관리대부 | 2,250,000,000원 | 2,250,000,000원 |
| 갑구 18번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 92,591,175원 | 92,591,175원 |
| 갑구 19번 가압류 · 신용보증기금 업무수탁기관 주식회사 | 72,408,328원 | 72,408,328원 |
| 갑구 20번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 72,867,022원 | 72,867,022원 |
| 갑구 21번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 94,022,379원 | 94,022,379원 |
| 갑구 23번 가압류 · 최미라 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 갑구 24번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 134,149,109원 | 134,149,109원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 11,341,333,718원 |
현재 회차 가정에서는 반영된 채권 32,076,038,013원이 전액 배당되고, 소유자 잔여가 11,341,333,718원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 학동초등학교 북서측 인근으로, 다가구주택·아파트·상가주택·호텔·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 양호합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 학동역(7호선), 강남구청역(7호선·수인분당선)이 있어 대중교통 여건이 양호합니다.
- 가동. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 지하2층/지상4층, 사용승인일 2000.08.26. 근린생활시설·주차장·기계실 등으로 이용됩니다.
- 나동. 철근콘크리트조 지하1층/지상3층, 사용승인일 2018.07.06. 문화및집회시설 등으로 등재되어 있으나 조사 당시 일부 현황은 주거용 등입니다.
- 토지. 614.7㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지·사다리형·중로각지이며 공시지가 14,390,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·과밀억제권역·대공방어협조구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 명의 확인. 을구 27번은 2024.04.05. 하나은행으로 이전등기가 있으므로 최신 등기부에서 현재 권리관계를 대조합니다.
- 점유자별 명도 확인. 대항력은 없지만 2층·3층·4층·401호·402호 등 복수 점유자가 확인되므로 실제 사용주체와 인도 가능 시점을 확인합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물이 포함되므로 토지 2필지와 가동·나동 및 제시외 부분의 정확한 매각 범위를 원본에서 확인합니다.
- 가격 검증. 감정가 43,858,355,284원이 적정한지 토지와 각 건물의 개별 가치, 임대수익, 공실 및 실제 점유 상태를 분리해 검토합니다.
- 2회 유찰 시 배당 변화. 28,069,347,381원 시나리오에서는 4,289,784,106원의 미배당이 발생하지만 자료상 매수인 인수액은 여전히 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 점유현황을 입찰 직전에 다시 확인합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 다른 문제
이 사건의 권리구조는 핵심만 잡으면 명확합니다. 말소기준은 2021.04.29. 을구 27번 근저당권이고, 현황조사상 확인되는 7건의 점유·임차관계는 모두 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 이후 담보권·가압류·압류도 매각으로 소멸하며 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 별개입니다. 현재 최저가는 43,858,355,284원으로 감정가와 동일한 신건이고, 실거래 시세 수치 없이 이 금액을 싸다고 평가할 수 없습니다. 게다가 대지·토지, 복수 건물, 근린생활시설·문화및집회시설·일부 주거용 현황이 섞인 일괄매각입니다. 따라서 이 사건은 권리 인수 위험보다 가격 검증과 점유·명도 실사가 더 중요한 물건으로 보는 것이 맞습니다.
