창원지방법원 2025타경680. 김해시 한림면 안하리 573에 위치한 공장과 공장용지 물건입니다. 감정평가상 건물은 공장과 공장 사무실로 이용되고 있고, 토지는 1,871㎡의 공장용지입니다. 건물은 2024.05.16 사용승인된 일반철골구조 단층 공장과 경량철골구조 단층 부속 사무실로 조사됐습니다. 매각은 일괄매각이며 제시외 건물을 포함합니다.
권리관계의 출발점은 2024.05.27 설정된 생림농업협동조합의 채권최고액 576,000,000원 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이며, 이후 설정된 배종철·유정화· 주식회사아이엠뱅크의 근저당과 경남신용보증재단·한림농업협동조합의 가압류, 김해세무서장 관련 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경680 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 한림면 안하리 573 · 경상남도 김해시 한림면 용덕로302번길 110-21 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장 · 공장 사무실 · 공장용지 |
| 토지 | 1,871㎡ · 공장용지 · 공업용 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 엄미숙 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,562,240,000원 / 1,093,568,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 생림농업협동조합 / 1,151,191,733원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2024.05.27 생림농업협동조합 근저당권입니다. 같은 날 설정된 을구 2번 근저당권 804,000,000원은 등기부상 이미 말소됐고, 존속하는 후순위 근저당과 가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 말소기준 근저당권은 2025.10.30 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전된 등기도 확인됩니다.
② 임차·점유 관계 — 2명 모두 대항력 없음
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)엔글로벌 대표자:박동진 | (가)건물내( 약3/2 )및 (나)건물전부 | 2025.08.13 | 3,000원 | 대항력 없음 | 확정일자 확인 없음 | 승계 없음 |
| 박종선(전차인) | (가)건물내(약3/1점유) | 2025.04.16 | 2,000원 | 대항력 없음 | 확정일자 확인 없음 | 승계 없음 |
실제 점유관계로 조사된 사람은 2명입니다. 두 사람 모두 전입신고가 2024.05.27 말소기준 근저당권보다 늦기 때문에 대항력이 없습니다. 따라서 이 자료상 보증금 승계 위험은 없습니다. 다만 실제 인도 과정에서는 공장 내부 점유와 영업·시설물 반출 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
③ 가격 구조 — 70%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 1,562,240,000원, 현재 최저매각가는 1,093,568,000원으로 감정가의 70%입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없으므로, 30% 하락한 최저가 자체를 시장가 대비 할인으로 해석할 수는 없습니다.
특히 이 물건은 일반 주택이 아니라 공장·공장 사무실·공장용지입니다. 감정평가에서도 주변은 소규모 공장지대로 형성돼 있고 공장으로서 위치 및 입지조건은 보통수준, 물류수송과 대중교통을 포함한 도로·교통상황도 대체로 보통수준으로 평가됐습니다. 가격 판단은 토지가격뿐 아니라 건물 활용성, 업종 규제, 제시외 건물 상태와 실제 공장 수요를 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,093,568,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.2% 추정) | - | 13,335,680원 |
| 1. 근저당 · 생림농업협동조합 | 576,000,000원 | 576,000,000원 |
| 2. 근저당 · 배종철 | 160,000,000원 | 160,000,000원 |
| 3. 근저당 · 유정화 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 4. 근저당 · 주식회사아이엠뱅크 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 5. 가압류 · 경남신용보증재단 | 59,500,000원 | 59,500,000원 |
| 6. 가압류 · 한림농업협동조합 | 15,449,269원 | 15,449,269원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 109,283,051원 |
현재 회차에서는 계산된 채권 970,949,269원이 전액 배당되고 소유자에게 109,283,051원이 남는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다. 신청채권자의 청구액은 1,151,191,733원이지만 현재 시나리오에서 신청채권자 배당액은 576,000,000원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해안하농공단지 동측 인근이며, 주변은 소규모 공장지대로 형성돼 있습니다. 공장으로서 위치 및 제반 입지조건은 보통수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 물류수송관계 및 대중교통사정 등 일반적인 도로·교통상황은 대체로 보통수준입니다.
- 토지. 토지면적 1,871㎡, 공장용지·공업용 이용, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 333,700원/㎡입니다.
- 건물. 공장은 일반철골구조 기타지붕 단층, 부속 사무실은 경량철골구조 기타지붕 단층이며 사용승인일은 2024.05.16입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 공장설립승인지역에 포함됩니다. 가축사육제한구역과 배출시설설치제한지역에도 포함됩니다.
- 환금성. 감정평가상 주변이 소규모 공장지대이고 입지·교통은 보통수준입니다. 주거용보다 매수층이 제한되는 공장 용도인 만큼 낙찰 후 재매각이나 임대 가능성은 개별 업종 수요를 별도로 점검해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시장가격부터 확인. 비교 가능한 실거래가가 제시되지 않았으므로 감정가 70%라는 이유만으로 입찰가를 정하지 말고 인근 공장·공장용지 거래사례와 임대료를 대조해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 매각조건에 제시외 건물 포함이 명시돼 있으므로 현황·면적·이용상태와 감정평가 반영 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. (주)엔글로벌 대표자 박동진과 박종선(전차인)은 대항력이 없지만, 공장 내부 점유부분과 영업시설·재고·기계의 소유관계를 확인해야 합니다.
- 토지규제 확인. 성장관리계획구역·가축사육제한구역·배출시설설치제한지역· 공장설립승인지역의 구체적인 업종별 인허가 영향을 확인해야 합니다.
- 배당과 조세 확인. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정치이므로 매각 전 최신 배당요구와 조세채권을 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 공동담보 관계 확인. 말소기준 근저당권은 안하리 569·570·573 토지와 공동담보 관계가 기재돼 있었고 토지합필 관련 부기도 있으므로 공동담보의 실제 배당 영향을 원본으로 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 비교적 명확, 가격은 보수적으로
이 사건의 장점은 매수인 인수액이 0원으로 계산되고, 조사된 두 점유자 모두 대항력이 없다는 점입니다. 말소기준 이후의 근저당·가압류·압류도 매각으로 소멸하는 구조여서 등기상 권리관계 자체는 복잡해 보여도 낙찰자 승계 위험은 제한적입니다.
반면 투자판단의 핵심은 가격과 활용성입니다. 현재 최저가는 감정가의 70%인 1,093,568,000원이지만 비교 가능한 최근 실거래가가 없어 이 금액을 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다. 여기에 공장·토지라는 제한된 수요층, 제시외 건물, 실제 점유 및 공장시설의 인도 문제, 성장관리계획구역과 각종 제한지역까지 함께 검토해야 합니다. 권리는 통과, 가격은 현장과 시장자료 확인 후 판단. 이 물건은 할인율보다 실사용 가치와 환금성을 먼저 따지는 접근이 맞습니다.
