창원지방법원 2025타경11471. 창원시 성산구 대원동 96-6, 4층 405호입니다. 법원 용도 표기는 대지이고 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자는 여미진이며 2003.08.06 매매를 원인으로 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2006.11.15 설정된 동창원농업협동조합 근저당권 20,000,000원입니다. 이후 2025년 신한은행 가압류 30,624,739원과 2025.05.22 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
과거 하나은행 근저당 24,000,000원과 경은상호저축은행 근저당 65,000,000원은 등기부상 이미 말소돼 현재 부담으로 남아 있지 않습니다. 현재 회차에서 배당표상 매수인이 떠안는 금액도 0원입니다. 다만 등기에는 2022.12.02 민간임대주택등기가 있고, 현황조사·매각물건명세서상 임차인 또는 점유자로 확인되는 대상이 3명이므로 권리의 소멸 여부와 별개로 실제 점유관계는 입찰 전 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11471 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 대원동 96-6 4층405호 · 경상남도 창원시 성산구 대원로27번길 20 |
| 법원 용도 / 현황 | 대지 · 현황 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 여미진 · 2003.08.06 매매로 소유권 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 46,000,000원 / 32,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권액 | 13,363,344원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 말소기준 | 2006.11.15 동창원농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 20,000,000원 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후는 소멸
핵심은 2006.11.15 을구 4번 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 뒤에 들어온 신한은행 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 2003년 하나은행 근저당과 2004년 경은상호저축은행 근저당은 이미 말소된 권리입니다.
② 임차인 — 실제 3명, 모두 대항력 없음
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박동주 | 2025.03.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김정숙 | 2022.08.08 | 2,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 하얀전기 | 2020.05.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인·점유자로 확인되는 대상은 3명이며 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 세 전입일 모두 2006.11.15 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음입니다. 따라서 현재 자료상 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 박동주와 주식회사 하얀전기는 보증금이 확인되지 않았고 확정일자·배당요구 여부도 확인되지 않아, 배당·점유관계는 매각물건명세서와 현장에서 재확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 — 1회 유찰됐지만 시세 가점은 금지
감정가는 46,000,000원, 현재 최저가는 32,200,000원으로 감정가의 70%입니다. 다만 비교할 최신 실거래 자료가 없으므로, 1회 유찰만 보고 현재 가격을 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 단정할 수 없습니다. 이 사건의 가격 판단은 감정가 대비 할인율보다 현장 상태·실제 임대관계·주변 거래 확인이 먼저입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 32,200,000원 | 31,220,400원 | 19,404,339원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 22,540,000원 | 21,734,280원 | 28,890,459원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 15,777,999원 | 15,093,995원 | 35,530,744원 | 0원 |
유찰이 거듭되면 채권자 미배당액은 19,404,339원에서 28,890,459원, 35,530,744원으로 늘어납니다. 그러나 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미배당과 매수인이 떠안는 채무는 구분해서 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 32,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 979,600원 |
| 1. 근저당 · 동창원농업협동조합 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사신한은행 | 30,624,739원 | 11,220,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상 미배당은 19,404,339원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 배당 부족액 자체가 매수인 인수액을 뜻하지는 않습니다. 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 대원초등학교 남동측 인근이며 주위는 단독주택과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 출입이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 현황 이용. 철근콘크리트조 평스라브지붕 7층 건물의 4층 405호로, 현재 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.
- 설비. 급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 건물 남서측으로 노폭 약 6m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역·시가지경관지구(일반)·지구단위계획구역(배후도시)이며 토지는 장방형 평지, 현황 업무시설 및 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 공시지가. 1,430,000원/㎡이며 토지면적은 619.2㎡입니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 3명 재확인. 박동주·김정숙·주식회사 하얀전기의 실제 점유구역과 사용관계를 현장에서 확인하세요.
- 보증금 미상 2건. 박동주와 주식회사 하얀전기는 보증금이 확인되지 않았으므로 매각물건명세서 원본을 다시 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.12.02 등기의 현재 효력과 매각 후 처리 관계를 입찰 전 확인하세요.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 시세 메리트를 판단하지 말고 주변 오피스텔·업무시설 거래를 별도로 확인하세요.
- 내부 상태. 감정 당시 내부 확인이 제한됐으므로 실제 내부구조·이용상태·수선 필요 여부를 점검하세요.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당은 발생하지만 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 소멸형, 승부처는 점유와 가격
이 사건은 권리의 기준점이 분명합니다. 2006.11.15 동창원농업협동조합 근저당을 기준으로 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸하고, 임차인 3명도 모두 기준권리 뒤에 전입해 대항력이 없습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 단순히 ‘인수 0원’만 보고 끝낼 물건은 아닙니다. 보증금이 확인되지 않은 점유자가 2명이고, 민간임대주택등기가 존재하며, 내부 확인도 제한된 상태입니다. 현재 최저가 32,200,000원은 감정가의 70%지만 비교 가능한 실거래가가 없어 가격 메리트 자체를 확인할 근거는 부족합니다. 결론은 권리 구조는 비교적 단순하지만, 점유·임대관계와 현장 가격 검증을 끝낸 뒤 입찰해야 하는 B등급 물건입니다.
