수원지방법원 2022타경48234. 안성시 서운면 송산리의 토지와 버섯재배 관련 시설이 함께 매각되는 사건입니다. 감정 이용상태는 버섯재배사 작업장·창고, 사무실·연구실·숙소·화장실·주방, 숙소·휴게실 등으로 조사됐습니다. 소유자는 농업회사법인주식회사스마트머쉬바이오이고, 현재 권리분석의 기준은 2018.04.30 중소기업은행 근저당권 1,440,000,000원입니다. 이후 설정·등기된 경매개시, 가압류, 압류, 후순위 근저당은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 999,324,928원으로 2회 유찰된 상태입니다. 배당 시뮬레이션상 집행비용 12,393,249원을 제외한 986,931,679원이 중소기업은행에 배당되고, 그 뒤 채권자들은 배당을 받지 못합니다. 전체 채권 기준 미배당액은 966,842,387원이지만 이 금액이 곧 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 제공된 배당 구조상 매수인 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2022타경48234 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 서운면 송산리 178-5 |
| 등기 부동산 | [건물] 경기도 안성시 서운면 송산리 180-1외 2필지 가동 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 버섯재배사 작업장 및 창고 · 사무실·연구실·숙소 등 |
| 소유자 | 농업회사법인주식회사스마트머쉬바이오 |
| 감정가 / 최저가 | 2,039,438,630원 / 999,324,928원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 19,035,189원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
| 토지 | 1,646.0㎡ · 지목 답 · 현황 버섯재배 관련시설 건부지 |
| 용도지역 | 농림지역 · 농업진흥구역 · 성장관리권역 · 가축사육제한구역 · 토지거래계약에관한허가구역 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
임차인은 없습니다. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제도 확인되지 않습니다. 말소기준은 2018.04.30 설정된 중소기업은행 근저당권이며, 그 뒤의 씨비문스주식회사 근저당, 근로복지공단 근저당, 기술보증기금·농업협동조합중앙회·농협은행주식회사 가압류, 주식회사이봉우건축사사무소 근저당과 경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다.
② 가격 — 2회 유찰로 감정가 49%
감정가 2,039,438,630원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 999,324,928원, 즉 데이터상 감정가 49% 회차입니다. 다만 비교 가능한 실거래 시세가 없으므로, 이 49%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 999,324,928원 | 986,931,679원 | 966,842,387원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 699,527,449원 | 690,132,175원 | 1,263,641,891원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 489,669,214원 | 482,372,522원 | 1,471,401,544원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 999,324,928원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 12,393,249원 |
| 을구 14번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,440,000,000원 | 986,931,679원 |
| 을구 17번 근저당권 · 씨비문스주식회사 | 195,000,000원 | 0원 |
| 을구 18번 근저당권 · 근로복지공단 | 20,700,000원 | 0원 |
| 갑구 14번 가압류 · 기술보증기금 | 200,000,000원 | 0원 |
| 갑구 15번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 57,862,956원 | 0원 |
| 갑구 15번 가압류 · 농협은행주식회사 | 10,211,110원 | 0원 |
| 을구 20번 근저당권 · 주식회사이봉우건축사사무소 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에선 매각대금 전부가 집행비용과 중소기업은행 배당에 소진됩니다. 채권자 총 청구액은 1,953,774,066원, 채권자 배당액은 986,931,679원, 미배당은 966,842,387원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 토지·이용상태 — 농취증과 출입 조건이 핵심
- 일괄매각. 제시외 건물, 제시외 물건 및 수목이 매각에 포함됩니다.
- 농지취득자격증명. 목록 1~3의 지목은 답이고 농지취득자격증명이 필요합니다. 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다.
- 현황 이용. 목록 1~3은 지목이 답이나 현황은 잡종지인 버섯재배 관련시설 건부지로 이용 중입니다.
- 출입. 지적상 맹지이나 북측 세폭의 구거 월편으로 폭 3미터 정도의 포장도로가 통과하며 구거복개로를 이용해 출입 가능한 것으로 기재돼 있습니다.
- 건물 이용. 버섯재배사 작업장 및 창고, 사무실·연구실·화장실, 숙소·주방·휴게실 등으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 규제. 농림지역, 농업진흥구역, 성장관리권역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 면적 1,646.0㎡, 공시지가 57,700원/㎡, 평지·세로장방, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
⑤ 입지·시설 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 안성시 서운면 송산리 소재 현매초등학교 북동측 직선거리 약 1.2km 지점에 위치하며, 인근은 경지정리된 농경지와 일부 창고·축사·농가촌락이 혼재합니다.
- 교통. 왕복 2차선 간선도로변 서측 직선거리 약 150미터 지점이며, 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물 구조. 일반철골구조 기타지붕 또는 샌드위치판넬지붕 건물로 외벽·내벽은 샌드위치판넬과 타일 등으로 마감돼 있습니다.
- 설비. 위생설비, 급·배수설비, 전기 바닥난방설비 등이 조사됐습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농취증 사전 확인. 목록 1~3은 농지취득자격증명이 필요하고 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다.
- 구거복개로 현장 확인. 지적상 맹지이므로 북측 폭 3미터 정도 포장도로 및 구거복개로를 통한 실제 차량 출입 상태를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물·물건·수목이 포함되므로 현황과 평가 범위를 대조해야 합니다.
- 시설 활용성 확인. 버섯재배사·창고·사무실·연구실·숙소 등 현재 시설이 목적에 맞는지 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 농림지역·농업진흥구역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역 등 이용 제한을 확인해야 합니다.
- 시세 별도 검증. 실거래 비교값이 없어 감정가 49%만으로 저가 매수라고 단정할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 농취증 요건을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 소멸, 승부처는 농취증·활용성
이 사건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2018.04.30 중소기업은행 근저당이 말소기준이고 그 뒤 권리는 매각으로 소멸하며, 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 2회 유찰되어 감정가 49%까지 내려왔다는 사실만으로 투자 매력을 높게 평가하기는 어렵습니다. 실거래 시세가 없고, 농림지역·농업진흥구역의 토지와 버섯재배 관련 시설이라는 용도 특성이 있으며, 무엇보다 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환이라는 절차 리스크가 명시돼 있습니다. 또 지적상 맹지이므로 구거복개로를 통한 실제 출입 조건을 확인해야 합니다. 결론은 “권리 인수는 0원, 그러나 가격보다 농취증·진입·시설 활용성을 먼저 검증할 물건”입니다.
