부동산강제경매 (아파트)

한 줄 평 감정가 204.47억에서 한 차례 유찰돼 최저가가 143.129억까지 내려왔지만, 이 사건은 할인율만 보고 접근할 물건이 아닙니다. 말소기준 전 전입자 2명의 보증금이 미상이고, 전입일 자체가 확인되지 않은 점유 관련자도 1명 있어 실제 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다. 여기에 284개호 일괄매각·미준공·설비 미작동·대규모 보수 필요·일부 라인 유치권 행사 안내문까지 겹쳐 권리와 물리적 실사가 동시에 필요한 고난도 사건입니다.

감정가 / 최저가

204.47억 / 143.129억

1회 유찰 · 감정가 70%

실질취득

확정 불가

최저가 + 선순위 보증금 인수 가능성

매수인 인수

0원*

배당모형 기준 · 실제 인수액 확정 전

핵심지표

2명 + 1명

말소기준 전 전입 2 · 전입일 미상 1

수원지방법원 2023타경51084. 평택 포승읍 석정리 평택늘사랑아파트를 중심으로 한 아파트 및 상가 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 대상은 6동 5층 501호 외 283개호이며 상가 4개호가 포함됩니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사한마음이고, 말소기준권리는 2022년 1월 25일 설정된 등촌신용협동조합의 근저당권 4,680,000,000원입니다. 같은 날 강서신용협동조합 근저당 2,520,000,000원이 설정됐고, 이후 유한회사삼오대부 1,950,000,000원, 주식회사뉴아리원대부 780,000,000원 근저당과 동국종합건설 주식회사 가압류 200,000,000원이 순차로 붙었습니다.

등기만 보면 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이번 사건의 핵심은 등기부 뒤쪽이 아니라 점유관계와 건물 상태입니다. 2020년 11월 18일 전입한 김정훈, 2021년 12월 24일 전입한 송지연은 말소기준일보다 먼저 전입했으나 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 또 이름이 “주식회”로 기재된 점유 관련자는 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 판정 자체가 어렵습니다.

물건 개요

사건번호	수원지방법원 2023타경51084 (강제경매)
소재지	경기도 평택시 포승읍 석정리 산60-5 평택늘사랑아파트 6동 5층501호 외 283개호
물건종류 / 이용	아파트 및 상가 · 조사일 현재 공가 및 공실 상태
규모	6동 5층 501호 외 283개호 · 상가 4개호 포함 · 일괄매각
소유자	주식회사한마음
감정가 / 최저가	20,447,000,000원 / 14,312,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%)
신청채권자 / 청구	선정당사자)주식회사삼성원건설 / 1,187,945,900원
매각기일	2026.05.12
건물 상태	사용승인을 받지 않은 상태 · 엘리베이터 없음 · 각 호 설비 일부 미작동 · 내부 재시공 및 보수 필요

① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 선순위 점유는 별도 확인

말소기준은 2022.01.25 등촌신용협동조합 근저당권입니다. 같은 날 설정된 강서신용협동조합 근저당과 이후의 삼오대부·뉴아리원대부 근저당, 동국종합건설 가압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등촌신용협동조합과 강서신용협동조합의 을구 1번 근저당권은 2025.10.23 케이씨유엔피엘대부주식회사로 확정채권양도됐습니다.

⚠️ 등기 말소와 점유 인수는 같은 문제가 아닙니다 배당 시나리오에는 매수인 인수액이 0원으로 계산되어 있지만, 김정훈·송지연은 말소기준 전 전입자이고 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 두 사람은 대항력 가능·미상으로 취급해야 하며, 실제 임대차가 확인될 경우 미배당 보증금이 매수인에게 남는지 별도 확정이 필요합니다. 전입일이 확인되지 않은 “주식회” 역시 같은 방식으로 판정 전 확인이 필요합니다.

② 임차·점유 관계 — 조사상 11건, 선순위 전입 2명

성명 / 법인	점유부분·용도	전입일	보증금 / 월세	대항력	우선변제	승계
주식회사 원(차한식)	102호 26.25제곱미터 · 미상	2024.07.23	10,000,000원 / 500,000원	없음	미상	없음
주식회사 푸른마음(김영미)	101호 26.25제곱미터 · 미상	2022.04.19	1,000,000원 / 200,000원	없음	미상	없음
주식회사 한나무(오성기)	103호 26.25제곱미터 · 미상	2022.04.19	1,000,000원 / 200,000원	없음	미상	없음
주식회사 케이에스(차한식)	201호중 39.375제곱미터 · 사무실	2022.04.25	1,000,000원 / 200,000원	없음	미상	없음
김정훈	미상	2020.11.18	미상 / 미상	가능·미상	미상	없음
허남주	미상	2024.04.15	미상 / 미상	없음	미상	없음
송지연	미상	2021.12.24	미상 / 미상	가능·미상	미상	없음
윤상환	미상	2024.06.25	미상 / 미상	없음	미상 2026.04.28 배당요구	없음
이창민	미상	2024.07.19	미상 / 미상	없음	미상	없음
HONG SHENGLIN	미상	2024.07.19	미상 / 미상	없음	미상	없음
주식회	주거	미상	미상 / 미상	가능·미상	미상	없음

상가 등록자 가운데 주식회사 원·푸른마음·한나무·케이에스는 모두 전입일이 2022.01.25 말소기준보다 뒤여서 대항력은 없습니다. 반면 김정훈과 송지연은 전입일이 말소기준보다 앞섭니다. 다만 두 사람 모두 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 있음으로 단정하지 않고 “대항력 가능·미상”으로 봐야 합니다. “주식회”는 전입일마저 확인되지 않아 역시 대항력 가능 여부가 확정되지 않습니다.

⛔ 매수인 인수액을 0원으로 확정하면 안 되는 이유 현재 회차 배당모형의 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 그러나 말소기준 전 전입자인 김정훈·송지연의 보증금이 미상이고, 전입일 미상 점유 관련자도 남아 있습니다. 실제 임대차와 보증금이 확인되기 전에는 실질취득 = 14,312,900,000원 + 실제 인수액으로 봐야 하며, 총 취득부담을 14,312,900,000원으로 고정해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 14,312,900,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용	-	145,529,000원
2. 을구 1번 근저당권 · 등촌신용협동조합	4,680,000,000원	4,680,000,000원
3. 을구 1번 근저당권 · 강서신용협동조합	2,520,000,000원	2,520,000,000원
4. 을구 2번 근저당권 · 유한회사삼오대부	1,950,000,000원	1,950,000,000원
5. 을구 3번 근저당권 · 주식회사뉴아리원대부	780,000,000원	780,000,000원
6. 갑구 10번 가압류 · 동국종합건설 주식회사	200,000,000원	200,000,000원
7. 갑구 11번 경매개시결정 · 선정당사자)주식회사삼성원건설	1,187,945,900원	1,187,945,900원
잔여 · 소유자 교부	-	2,849,425,100원

현재 회차 14,312,900,000원에서는 배당모형상 채권자 청구액 11,317,945,900원이 전액 배당되고 소유자 잔여 2,849,425,100원이 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 선순위 전입자의 보증금도 확정되지 않았으므로 실제 배당과 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.

매각대금 배분 (현재 회차 143.129억)

회차별 미배당 채권액

현재 회차는 미배당 0원이지만, 2회 유찰 시 1,401,506,200원, 3회 유찰 시 4,377,158,110원으로 늘어납니다.

✅ 등기 순위 관점 말소기준 이후의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 회차 배당모형에서도 등기상 채권자 청구액은 전액 배당되는 것으로 계산됩니다.

⛔ 전체 위험 관점 이 사건은 등기순위만 보고 “인수 0원”으로 끝낼 수 없습니다. 말소기준 전 전입자 2명의 보증금이 확인되지 않았고, 미준공 상태와 설비 미작동, 장기 공실에 따른 재시공·보수 필요, 일부 라인의 유치권 행사 안내문까지 동시에 존재합니다. 1회 유찰·70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다.

④ 건물 상태·입지 메모 (감정요항표·매각물건명세서 기준)

이용상태. 아파트 및 상가로 각각 이용 중이나 조사일 현재 공가 및 공실 상태입니다. 전입세대 6세대와 외국인 체류자 1인이 확인됐으나, 거의 전부가 공가상태인 것으로 파악됐습니다.
미준공. 대상 건물은 사용승인을 받지 않은 상태입니다. 1동 내지 7동 모두 엘리베이터가 없습니다.
설비. 소화전·급배수·위생·개별난방·지상주차장 등이 시설되어 있으나 각 호별 설비가 작동하지 않고 있는 상황이며, 단전·단수 여부 확인이 필요합니다.
내부 상태. 바닥재·벽지도배 훼손, 전등·콘센트·인터폰 미설치 등으로 내부 재시공이 요구되고, 장기간 공실 및 관리 미흡으로 건물 보수공사가 필요한 상태입니다.
유치권 안내. 2동 3-4라인·2동 7-8라인·3동 5-6라인·4동 3-4라인·4동 5-6라인·6동 9-10라인 공동출입구에 홍원개발(주), 다시봄(주), (주)대승이엔지 등의 유치권 행사 안내문이 게시돼 있습니다. 안내문 게시 사실과 실제 유치권 성립 여부는 구분해 확인해야 합니다.
관리·점유. 각 공동출입구에는 (주)케이에스가 주식회사한마음으로부터 건물관리·점유·경비업무를 위탁받았다는 안내문이 게시돼 있고, 상가동 201호는 (주)케이에스가 사무실로 이용하고 있습니다.
입지. 석정리 다목적마을회관 동측 인근으로 단독주택·아파트단지·농경지·임야가 혼재합니다. 차량 출입은 수월하나 대중교통 이용 편의성은 불편한 편으로 평가돼 있습니다.
토지. 계획관리지역·보전관리지역이 포함되고 가축사육제한구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함됩니다. 토지면적은 6,311.0㎡, 공시지가는 203,200원/㎡입니다.
공부 차이. 제시목록상 2동-6동과 상가동 소재지는 석정리 산60-5이나, 현황상 2동-3동·5동-6동·상가동은 산60-7, 4동은 산61-1로 조사됐습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

선순위 전입 2명부터 확정. 김정훈(2020.11.18)·송지연(2021.12.24)의 실제 임대차계약, 점유, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 원본 서류와 현장에서 확인해야 합니다.
전입일 미상 점유자 확인. “주식회”로 기재된 관련자는 전입일·보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 판정이 불가능합니다.
배당모형 0원과 실제 인수 구분. 배당표의 매수인 인수 0원만으로 실질취득가를 14,312,900,000원으로 확정하지 마십시오.
유치권 현장 확인. 일부 라인의 유치권 행사 안내문에 대해 점유 범위·공사대금·점유 개시 시점·채권과 목적물의 견련성 등을 개별 확인해야 합니다.
미준공·사용승인. 사용승인을 받지 않은 상태의 법적·행정적 후속 절차와 비용 부담을 확인해야 합니다.
설비·공사비. 각 호 설비 미작동, 내부 재시공, 장기 공실에 따른 보수공사 범위를 현장 실측해 별도 비용으로 반영해야 합니다.
단전·단수. 단지 전력·급수 상태를 직접 확인해야 합니다.
일괄매각 구조. 6동 501호 한 호가 아니라 외 283개호가 함께 묶인 사건이므로 개별 호 분석이 아니라 전체 점유·시설·권리·운영비를 묶어서 검토해야 합니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 매각조건을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “70% 유찰가”보다 먼저 봐야 할 것이 많다

현재 최저매각가는 감정가 20,447,000,000원의 70%인 14,312,900,000원입니다. 배당표만 놓고 보면 현 회차에서 등기상 채권자는 전액 배당되고 소유자에게도 2,849,425,100원이 남으며, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 그러나 이것을 곧바로 “인수 0원·안전한 70% 물건”으로 해석하면 위험합니다.

말소기준보다 먼저 전입한 김정훈·송지연의 보증금이 확인되지 않았고, 전입일을 알 수 없는 점유 관련자도 남아 있습니다. 여기에 284개호 일괄매각, 사용승인 미취득, 설비 미작동, 대규모 재시공·보수, 단전·단수 확인 필요, 일부 라인의 유치권 행사 안내가 겹칩니다. 권리·점유·공사·행정 상태를 모두 해소하기 전에는 실질취득가 자체가 확정되지 않는 사건입니다. 이 물건의 승부처는 유찰률이 아니라, 미상 보증금과 유치권·미준공·보수비를 얼마나 정확히 실사해 총 부담액으로 바꾸느냐에 있습니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-01-20	유찰	204억 4,700만원
2	2026-05-12	유찰	-

채권자 관점 회수 구간

부동산강제경매

70%까지 내려왔지만, 선순위 전입·미준공·유치권 안내가 겹쳤다 — 평택늘사랑아파트 일괄매각

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 선순위 점유는 별도 확인

② 임차·점유 관계 — 조사상 11건, 선순위 전입 2명

③ 예상배당표 (매각가 14,312,900,000원 가정)

④ 건물 상태·입지 메모 (감정요항표·매각물건명세서 기준)

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “70% 유찰가”보다 먼저 봐야 할 것이 많다

사건 개요

물건 전체 내역 (284)

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (333장)

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