수원지방법원 2024타경311. 평택시 서정동 화신노블레스3 제3층 제303호로, 공부상 용도는 학원인 근린시설입니다. 말소기준은 2016.04.14. 중소기업은행의 채권최고액 285,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권은 2019.07.31. 신천새마을금고로 이전됐고, 이후 설정된 국의 근저당권과 2024.01.22. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항이 없습니다.
문제의 중심은 권리보다 7회 유찰이라는 가격 이력입니다. 현재 최저매각가는 31,376,988원으로 감정가 381,000,000원의 8.24%입니다. 그러나 동일 물건군의 최근 실거래 자료가 제시되지 않아 감정가 대비 할인율을 곧바로 시장가 대비 할인으로 해석할 수는 없습니다. 특히 공부상 학원인 근린시설은 주거용 부동산과 다른 수요·공실·임대·환금성 검토가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경311 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 관광특구로 9, 3층303호 (서정동,화신노블레스3) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 용도 학원 · 지하3층/지상12층 건물 내 제3층 제303호 |
| 소유자 | 오단비 |
| 감정가 / 최저가 | 381,000,000원 / 31,376,988원 (7회 유찰) |
| 경매신청 채권자 | 신천새마을금고 |
| 청구금액 | 202,306,800원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 인수 문제는 확인되지 않습니다. 말소기준인 2016.04.14. 중소기업은행 근저당권은 2019.07.31. 신천새마을금고로 이전됐으며, 2019.07.16. 설정된 국의 채권최고액 190,000,000원 근저당권과 2024.01.22. 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 8.24%지만 시세 확인은 별개
현재 회차는 7회 유찰, 최저매각가 31,376,988원으로 감정가 381,000,000원의 8.24%입니다. 다음 시나리오는 8회 유찰 시 21,963,891원, 9회 유찰 시 15,374,723원으로 제시돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 31,376,988원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 964,786원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 285,000,000원 | 30,412,202원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 국 | 190,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 가정 시 채권총액 475,000,000원 중 예상 배당액은 30,412,202원이고 미배당액은 444,587,798원입니다. 배당 부족분은 매수인 인수액과 동일하지 않으며, 이 사건의 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 서정동 지장초등학교 동측 인근이며, 주위는 주거용 및 상업용 부동산 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 도로변에 버스정류장과 전철 1호선 송탄역이 소재합니다.
- 이용. 공부상 용도는 학원입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 지하3층/지상12층 중 제3층 제303호입니다.
- 설비. 위생 및 급·배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 전기설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 30미터, 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역(서정지구)이며 관광특구(송탄), 상대보호구역(지장초), 비행안전제6구역에 포함됩니다.
- 토지. 대지 669.1㎡, 공시지가 4,322,000원/㎡, 상업용 이용, 평지·세로장방·광대세각입니다.
- 공부 차이. 해당사항 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 임대관계. 미상입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 점유·사용상태 확인. 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현재 누가 어떤 방식으로 사용 중인지 현장 확인이 필요합니다.
- 학원 용도 적합성 확인. 공부상 학원으로 기재돼 있으므로 낙찰 후 계획하는 업종의 사용 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 반복 유찰 원인 확인. 7회 유찰된 근린시설이므로 단순 가격 하락 외에 공실·수요·관리상태·영업환경을 점검해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 시나리오의 채권 미배당액은 444,587,798원이지만 매수인 인수액은 0원입니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준은 2016.04.14. 중소기업은행 근저당권이며, 2019.07.31. 신천새마을금고로 이전된 내용을 등기부에서 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 7회 유찰의 이유가 핵심
이 물건의 권리분석 자체는 복잡하지 않습니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 임차인도 없으며 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 투자 판단의 핵심은 권리보다 7회 유찰된 근린시설이라는 사실입니다. 현재 최저가 31,376,988원은 감정가의 8.24%지만, 최근 실거래 비교자료가 없어 시세 대비 저가 여부는 확인되지 않습니다. 공부상 학원이라는 용도와 실제 임대·점유 상태, 상권 수요와 환금성을 확인하기 전에는 감정가 대비 낙폭만으로 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다. 권리는 단순, 가격 판단은 현장과 시장 확인이 선행돼야 하는 사건입니다.
