광주지방법원 2026타경1508. 광주광역시 광산구 장덕동 광주수완현진에버빌2단지 210동 13층 1302호, 전유면적 84.9568㎡의 남향·계단식 아파트입니다. 현재 소유자는 김연희이고, 2014.11.20 거래가액 297,500,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당이 말소기준권리이며, 이후 추가된 국민은행·페퍼저축은행 계열 근저당과 2026년 한국주택금융공사의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 회차는 1회 유찰 후 감정가의 70%인 387,800,000원입니다. 동일 면적을 중심으로 한 최근 12개월 실거래 평균은 489,916,666원, 최신 거래는 2026.04의 485,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 시세의 79.2%이므로 신건 감정가보다 가격 부담이 크게 낮아진 회차입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경1508 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 장덕동 1593 광주수완현진에버빌2단지 210동 13층 1302호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전유면적 84.9568㎡ · 남향 · 계단식 · 16층 건물 내 13층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 김연희 · 2014.11.20 소유권이전 · 거래가액 297,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 554,000,000원 / 387,800,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 148,392,833원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 담보권은 소멸
말소기준권리는 2014.11.20 을구 6번 국민은행 근저당입니다. 최초 채권최고액은 222,000,000원이고, 2015.05.29 변경계약으로 203,500,000원으로 변경된 등기가 있습니다. 이후 국민은행 근저당과 페퍼저축은행 근저당들이 추가되었고, 페퍼저축은행의 일부 근저당은 2025.08.29 소상공인자영업자새출발기금주식회사로 이전되었습니다. 경매 배당표상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 후 최근 시세의 79.2%
현진에버빌2단지의 동일 면적 중심 최근 실거래는 다음과 같습니다. 단지는 509세대, 사용승인 관련 일자는 2009.01.23이며, 비교 대상 면적은 84.9568㎡입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.96㎡ | 4 | 485,000,000원 |
| 2026.02 | 84.96㎡ | 16 | 525,000,000원 |
| 2025.12 | 84.96㎡ | 3 | 500,000,000원 |
| 2025.12 | 84.96㎡ | 3 | 500,000,000원 |
| 2025.12 | 84.96㎡ | 3 | 500,000,000원 |
| 2025.12 | 84.96㎡ | 9 | 548,000,000원 |
| 2025.12 | 79.15㎡ | 1 | 430,000,000원 |
| 2025.11 | 79.15㎡ | 9 | 430,000,000원 |
| 2025.11 | 84.96㎡ | 4 | 493,000,000원 |
| 2025.10 | 84.96㎡ | 17 | 530,000,000원 |
| 2025.09 | 79.15㎡ | 2 | 400,000,000원 |
| 2025.09 | 84.96㎡ | 13 | 538,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 489,916,666원 |
최근 12개월 평균은 489,916,666원, 최신 거래는 2026.04 485,000,000원입니다. 현재 최저가 387,800,000원은 최근 12개월 평균 대비 79.2%입니다. 감정가 554,000,000원과 달리 1회 유찰 후에는 실제 최근 거래가격보다 낮은 가격대에 진입했습니다.
③ 예상배당표 (매각가 387,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,229,200원 |
| 을구 6번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 222,000,000원 | 222,000,000원 |
| 을구 8번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 을구 9번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 63,800,000원 | 63,800,000원 |
| 을구 10번 근저당권 · 주식회사페퍼저축은행 | 115,200,000원 | 59,770,800원 |
| 을구 11번 근저당권 · 주식회사페퍼저축은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 을구 12번 근저당권 · 주식회사페퍼저축은행 | 84,000,000원 | 0원 |
| 을구 13번 근저당권 · 주식회사페퍼저축은행 | 72,000,000원 | 0원 |
| 을구 14번 근저당권 · 주식회사페퍼저축은행 | 42,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 755,000,000원 중 예상 배당액은 381,570,800원이고, 미배당액은 373,429,200원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시나리오입니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 387,800,000원 | 381,570,800원 | 373,429,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 271,460,000원 | 266,859,560원 | 488,140,440원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 190,022,000원 | 186,561,692원 | 568,438,308원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 제시된 모든 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다. 현재 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장덕중학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·주상용 건물·학교 등으로 이루어진 지역입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 16층 아파트 건물 내 13층 1302호이며, 일반적인 위생·급배수·난방·승강기·소화전·지하주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 단지 북측·서측·남측으로 왕복2차선 아스콘 포장도로에 접하고 남측 및 서측에 진출입로가 개설되어 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구에 해당하고 중로2류에 접합니다. 공시지가는 1,070,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래. 현진에버빌2단지는 509세대이며 최근 12개월 실거래는 12건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2014.11.20 을구 6번 국민은행 근저당을 기준으로 이후 권리의 소멸 여부를 원본 등기와 대조하세요.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정요항에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자를 확인하세요.
- 가격 비교. 현재 최저가 387,800,000원은 최근 12개월 평균 489,916,666원의 79.2%이며 최신 거래 485,000,000원보다 낮습니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 채권자 미배당액 373,429,200원이 발생해도 제시된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 소멸형, 가격은 최근 시세 아래
이 물건의 말소기준은 2014.11.20 국민은행 근저당입니다. 이후 설정된 담보권과 2026.03.10 한국주택금융공사의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 제시된 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 가격은 1회 유찰 후 387,800,000원으로 내려와 최근 12개월 평균 489,916,666원의 79.2% 수준입니다. 최신 거래 485,000,000원과 비교해도 현재 최저가가 낮습니다. 다만 감정요항상 임대관계가 미상이므로, 최종 판단에서는 실제 점유관계 확인이 핵심입니다.
