광주지방법원 2026타경30080. 광주 동구 학동 무등산아이파크 102동 21층 2103호, 전용 84.9287㎡대 아파트입니다. 현재 소유자 김기수는 2020년 9월 5일 매매를 원인으로 2020년 12월 11일 소유권을 취득했고, 당시 거래가액은 685,000,000원입니다. 같은 날 하나은행이 채권최고액 440,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 현재 권리분석의 말소기준권리입니다.
2026년 1월 8일 남화토건 주식회사의 강제경매개시결정이 등기됐지만 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 신고된 임차인은 없고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정요항표의 임대관계 기재는 미상이므로, 입찰 전 점유관계는 현장과 원본 서류에서 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30080 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 학동 1022 무등산아이파크 102동 21층 2103호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9287㎡대 · 33층 건물 내 21층 |
| 소유자 | 김기수 (2020.09.05 매매 · 2020.12.11 소유권 취득 · 거래가액 685,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 630,000,000원 / 630,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 남화토건 주식회사 / 115,822,678원 |
| 말소기준권리 | 2020.12.11 하나은행 근저당권 · 채권최고액 440,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 권리구조의 기준점은 2020.12.11 하나은행 근저당권입니다. 근저당권 채권최고액은 440,000,000원이며, 이후 2026.01.08 등기된 남화토건 주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기부 집계상 현재 근저당은 1건, 압류는 0건입니다. 과거 신한은행·중소기업은행 근저당은 이미 말소되어 현재 인수판단의 대상이 아닙니다.
② 시세 비교 — 실질취득 6.30억은 최근 시세 이상
무등산아이파크는 1,410세대, 사용승인일은 2017.01.26입니다. 비교표본은 대상 전용 84.9287㎡와 면적이 매칭된 84.84~84.95㎡대 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 592,166,666원, 최신 거래는 2026.04 615,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.95㎡ | 3 | 615,000,000원 |
| 2026.04 | 84.84㎡ | 15 | 575,000,000원 |
| 2026.04 | 84.84㎡ | 18 | 573,000,000원 |
| 2026.03 | 84.84㎡ | 14 | 570,000,000원 |
| 2026.03 | 84.84㎡ | 12 | 615,000,000원 |
| 2026.03 | 84.84㎡ | 24 | 615,000,000원 |
| 2026.03 | 84.84㎡ | 23 | 590,000,000원 |
| 2026.03 | 84.84㎡ | 5 | 570,000,000원 |
| 2026.02 | 84.84㎡ | 28 | 590,000,000원 |
| 2026.02 | 84.84㎡ | 20 | 615,000,000원 |
| 2026.02 | 84.93㎡ | 23 | 650,000,000원 |
| 2026.01 | 84.84㎡ | 2 | 528,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 592,166,666원 |
최근 12건의 거래범위는 528,000,000원~650,000,000원입니다. 신건 최저가이자 인수액을 포함한 실질취득액 630,000,000원은 최근 12개월 평균의 106.4%입니다. 최신 거래 615,000,000원보다도 15,000,000원 높습니다. 따라서 전체 실거래 최고가 650,000,000원보다 낮다는 사실만으로 신건을 저렴하다고 평가하면 안 됩니다. 가격 메리트 판단의 중심은 최근 12개월 평균과 최신 거래이고, 그 기준에서는 최근 시세 이상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 630,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,700,000원 |
| 2. 근저당 · 하나은행 | 440,000,000원 | 440,000,000원 |
| 3. 신청채권자 · 남화토건 주식회사 | 115,822,678원 | 115,822,678원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 65,477,322원 |
630,000,000원 매각 가정에서는 채권자 청구액 555,822,678원이 전액 배당되고, 소유자 잔여액은 65,477,322원입니다. 배당 시뮬레이션상 부족액은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 소유자 잔여액은 당해세·임차인 최우선변제 미반영으로 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 권리는 그대로, 가격만 달라진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 부족액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 630,000,000원 | 555,822,678원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 504,000,000원 | 496,560,000원 | 59,262,678원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 403,200,000원 | 396,768,000원 | 159,054,678원 | 0원 |
이 사건은 회차가 내려가도 배당 부족액이 매수인 인수로 전환되는 구조가 아닙니다. 현재 630,000,000원에서는 신청채권자 남화토건 주식회사까지 전액 배당되지만, 1회 유찰 504,000,000원에서는 신청채권자 배당이 56,560,000원으로 줄고, 2회 유찰 403,200,000원에서는 신청채권자 배당이 0원으로 표시됩니다. 그럼에도 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래·단지 통계 기준)
- 입지. 전남대학교병원 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지와 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스승강장과 지하철 남광주역이 있어 일반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 33층 건물 내 21층이며, 위생·급배수·소방·승강기·도시가스·난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 정비구역 등에 해당하며 공시지가는 1,175,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래표본. 84.84~84.95㎡대 최근 실거래 12건이 있고 거래범위는 528,000,000원~650,000,000원입니다.
- 경매 통계. 단지 경매 평균 유찰 횟수 4.8회, 매각률 14.29%입니다. 신건 감정가 수준에서 응찰가를 보수적으로 검토할 근거입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 착시 금지. 현재 최저가 630,000,000원은 최근 12개월 평균 592,166,666원보다 높습니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격 가점을 주지 마세요.
- 최신 거래 확인. 최신 실거래 615,000,000원보다 현재 실질취득액이 15,000,000원 높습니다. 개별 호수의 층·상태 차이를 확인한 뒤 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 점유 확인. 신고된 임차인은 없지만 감정요항표의 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 점유 원인을 입찰 전에 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 504,000,000원, 2회 유찰 403,200,000원에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
- 배당 원본 대조. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 수치이므로 실제 배당표와 매각물건명세서를 대조하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로”
이 사건의 장점은 명확합니다. 말소기준은 2020.12.11 하나은행 근저당이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 가격 판단에서는 정반대의 결론이 나옵니다. 실질취득액 630,000,000원은 최근 12개월 평균 592,166,666원의 106.4%이며 최신 거래 615,000,000원도 웃돕니다.
여기에 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 4.8회이고 매각률이 14.29%라는 점까지 감안하면, 현재 신건 최저가를 이유로 가격 메리트를 높게 평가하기 어렵습니다. 권리상 인수위험은 낮지만, 가격은 최근 시세 이상. 이 물건의 핵심은 권리보다 응찰가격 통제입니다.
