수원지방법원 2024타경3457. 평택시 청북읍 고잔리 480-1 일원의 창고시설·제조업소와 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 창고시설, 제조업소, 숙소, 사무실로 이용·등재되어 있고, 토지는 공업용 건부지, 전, 임야 현황 토지, 포장도로가 섞여 있습니다. 말소기준은 2023.07.28 안양농업협동조합 근저당권 744,000,000원이며, 이후 장혜진 근저당, 서울보증보험·신용보증기금 가압류, 평택시 압류 및 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 335,534,605원으로 3회 유찰된 상태입니다. 다만 실거래 비교자료가 없어 이 가격 자체를 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 특히 여러 필지와 건물이 일괄매각되고, 일부 토지에는 별도의 농지취득자격증명 요건이 붙어 있으므로 단순 유찰 횟수나 감정가 대비 하락폭만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경3457 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 청북읍 고잔리 480-1 · 경기도 평택시 청북읍 고잔2길 51-6 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 창고시설 · 제조업소 · 숙소 · 사무실 |
| 소유자 | 주식회사초록지기 |
| 감정가 / 최저가 | 978,235,000원 / 335,534,605원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 안양농업협동조합 / 646,000,122원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
| 일괄매각 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 소멸
말소기준은 2023.07.28 을구 15번 안양농업협동조합 근저당권입니다. 확인된 실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 신고가 아닙니다. 임차인 (주)원하이테크(조영길)는 창고시설 198㎡를 사용하며, 전입일 2023.12.05가 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금은 5,000,000원, 월차임은 500,000원입니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)원하이테크(조영길) | 198㎡ · 창고시설 | 5,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
② 물건구성 — 권리보다 현황 확인이 중요
감정평가상 건물은 일반철골구조이며 기호(2)는 창고시설로, 기호(4)는 1층 제조업소, 부속건물 1층은 숙소, 2층은 사무실로 등재되어 있습니다. 기호(2)의 사용승인일은 2008.03.10, 기호(4)는 2008.03.13입니다.
목록1·3은 공업용 건부지이고, 목록6은 목록1·3·5·7·8에 접하는 포장도로입니다. 즉 단일 창고 한 동을 사는 구조가 아니라 건물과 성격이 다른 여러 토지를 함께 취득하는 일괄매각입니다. 활용 목적에 따라 토지별 법적·현황상 성격이 달라질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 335,534,605원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,497,484원 |
| 1. 근저당 · 안양농업협동조합 | 744,000,000원 | 330,037,121원 |
| 2. 근저당 · 장혜진 | 144,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 70,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 158,068,124원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액은 1,116,068,124원, 예상 배당액은 330,037,121원이며 미배당은 786,031,003원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 청북읍 고잔리 ‘고잔2리마을회관’ 남서측 인근으로, 주변은 중소규모 공장·전·답·일반주택·자연림이 혼재하는 마을주변 농경지대입니다.
- 교통. 본건 토지는 차량 진출입이 가능하며, 인근 버스정류장의 위치와 운행횟수를 고려한 대중교통 편의성은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 토지. 대표 토지 면적은 958㎡, 지목 창고용지, 토지이용상황 공업기타, 평지·부정형·세로한면(가) 조건입니다. 공시지가는 208,100원/㎡입니다.
- 규제. 생산관리지역이며 가축사육제한구역, 비행안전제3구역(전술), 토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다. 일부 기호는 광로2류 및 도로구역과도 관련됩니다.
- 공부와 현황. 기호7·8은 지목상 임야이나 현황 전으로 이용 중입니다. 토지별 공부·현황 차이를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농취증 최우선 확인. 목록5는 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수 조건입니다. 입찰 전에 발급 가능 여부와 절차를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 공업용 건부지, 창고·제조시설, 숙소·사무실, 전·임야 현황 토지, 포장도로가 함께 묶여 있으므로 각 목록의 경계와 이용상태를 현장에서 확인하세요.
- 임차인 점유 확인. (주)원하이테크(조영길)는 대항력은 없지만 실제 창고시설 198㎡를 사용하는 것으로 조사됐으므로 명도·인도 일정은 별도 검토가 필요합니다.
- 가격은 시세와 별도 검증. 3회 유찰과 최저가 335,534,605원만으로 저가 여부를 판단할 수 없습니다. 비교 실거래 자료 없이 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 마세요.
- 배당과 세금 원본 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각물건명세서·배당요구·세금 관련 원본을 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다”
이 사건의 등기 권리구조만 보면 핵심은 분명합니다. 2023.07.28 안양농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 1명도 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없으며, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 물건 자체는 여러 건물과 토지가 묶인 일괄매각이고, 창고시설·제조업소·숙소·사무실, 공업용 건부지와 현황 전·임야, 포장도로가 혼재합니다. 특히 농지취득자격증명을 제출하지 않으면 보증금이 몰수되는 조건은 입찰 전 반드시 해결해야 할 핵심입니다. 권리분석은 비교적 명확하지만, 활용성·농취증·현황·환금성까지 확인한 뒤에야 입찰가를 정할 수 있는 물건입니다.
