수원지방법원 2024타경4078. 평택시 합정동 평택비티온유안앨리츠 1층 105호 근린시설입니다. 소유자 김태연은 2021년 1월 15일 매매를 원인으로 거래가액 1,065,092,000원에 취득했고, 2021년 2월 10일 소유권이전과 동시에 남동농업협동조합의 채권최고액 804,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준입니다.
그 뒤 2022년 무궁화캐피탈주식회사 채권최고액 9,100,000,000원의 공동담보 근저당, 평택시 압류, 임의경매개시결정 등이 이어집니다. 제공된 배당계산에서는 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다. 다만 권리가 단순하다고 물건 자체까지 단순한 것은 아닙니다. 105호는 현재 인접 104호·106호와 전유부분 경계벽 없이 하나의 공간으로 사용되고 있고, 카페 STACK BEAN COFFEE가 영업 중입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경4078 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 중앙2로 55, 1층105호 (합정동,평택비티온유안앨리츠) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(근린시설) · 1층 105호 · 47.379㎡ |
| 현황 이용 | 인접 104호·106호와 경계구분 없이 카페(STACK BEAN COFFEE)로 이용 중 |
| 소유자 | 김태연 · 거래가액 1,065,092,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 967,000,000원 / 162,523,690원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남동농업협동조합 / 710,384,900원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 특별매각조건 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0, 점유는 별개
말소기준은 2021.02.10. 남동농업협동조합 근저당권입니다. 임차인 오상윤의 전입일은 2021.09.17.로 말소기준보다 늦어 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 따라서 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계할 임차보증금은 0원입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 오상윤 | 105호 47.3790㎡ | 2021.09.17 | 20,000,000원 | 1,700,000원 | 없음 | 미상 | 0원 |
실제 임차인 1명. 확정일자 및 우선변제 여부는 확인되지 않았습니다. 예상배당표에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
② 가격 비교 — 감정가 17%여도 ‘싸다’고 말할 수 없는 이유
현재 최저매각가격은 162,523,690원으로 감정가의 16.81% 수준까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 매우 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 제공된 거래자료에서는 최근 12개월 평균이 98,500,000원, 최신 거래가 85,000,000원이며, 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 165.0%로 계산돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 22.47㎡ | 15 | 85,000,000원 |
| 2025.06 | 27.03㎡ | 10 | 99,000,000원 |
| 2024.12 | 26.25㎡ | 17 | 120,000,000원 |
| 2024.10 | 22.75㎡ | 10 | 90,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 98,500,000원 |
전체 12건 거래평균은 106,862,500원이지만, 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 보는 것이 보수적입니다. 특히 최근과 과거의 가격 추세가 -11.3%인 만큼 하락 흐름을 무시하고 감정가 대비 할인율만 보는 접근은 위험합니다.
③ 예상배당표 (매각가 162,523,690원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,075,332원 |
| 1. 근저당 · 남동농업협동조합 | 804,000,000원 | 159,448,358원 |
| 2. 근저당 · 무궁화캐피탈주식회사 | 9,100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 채권 9,904,000,000원 중 예상배당 159,448,358원, 미배당 9,744,551,642원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 무궁화캐피탈 근저당은 공동담보입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 더 내려가도 ‘원인’을 확인해야 한다
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 162,523,690원 | 159,448,358원 | 9,744,551,642원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 113,766,583원 | 111,373,851원 | 9,792,626,149원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 79,636,608원 | 77,803,149원 | 9,826,196,851원 | 0원 |
회차가 내려가도 대항력 임차보증금 인수형이 아니므로 매수인 인수액은 계속 0원으로 계산됩니다. 다만 이 물건은 이미 5회 유찰됐고 현재 재매각입니다. 이 정도의 반복 유찰은 단순히 “더 싸졌다”는 신호가 아니라 시장성이 약하거나 물건 특유의 부담을 입찰자가 가격에 반영하고 있다는 신호로 봐야 합니다.
⑤ 현장·환금성 — 104·105·106호 통합사용이 핵심
- 이용상태. 105호는 인접 104호·106호와 경계구분 없이 카페(STACK BEAN COFFEE)로 이용 중입니다.
- 개별매각. 채권자의 보정 및 감정인의 사실조회 회신에 따르면 경계벽 복원이 가능하고 구조상 독립성을 갖춘 것으로 보아 개별매각합니다.
- 입지. 신평동행정복지센터 북측 인근이며 아파트단지·단독주택·다가구주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 이용여건은 보통입니다.
- 도로. 동측 15m, 남측 20m, 서측 6m 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 2,566,000원/㎡. 토지면적은 1,598.8㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 5.0회, 낙찰률은 13.04%로 집계돼 있어 유동성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 20%. 재매각 특별매각조건으로 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 임차인 원본 대조. 오상윤의 보증금 20,000,000원, 차임 1,700,000원, 전입일 2021.09.17.은 확인되지만 우선변제 여부는 미상입니다.
- 점유관계 확인. 104·105·106호가 통합 영업 중이므로 낙찰 후 실제 인도 범위와 영업시설 정리 문제를 확인해야 합니다.
- 경계 복원 확인. 감정 회신상 복원 가능하다고 되어 있으나 실제 공사 범위와 비용은 별도 확인이 필요합니다.
- 가격 비교 주의. 최근 거래자료는 대상 47.379㎡와 면적이 일치하지 않습니다. 단순 평균으로 적정가를 확정하지 마세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래와 과거 거래 비교 추세가 -11.3%이므로 과거 평균가격만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 5회 유찰 원인 조사. 단지 평균 유찰 횟수도 5.0회입니다. 현장 상태·임대수익·상권·공실 가능성을 함께 점검해야 합니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 저가 매수”
권리만 보면 핵심은 명확합니다. 말소기준은 2021년 남동농업협동조합 근저당이고, 임차인 오상윤은 그 뒤 전입해 대항력이 없습니다. 제공된 계산상 매수인 인수도 0원입니다.
하지만 투자 판단에서는 그 다음이 더 중요합니다. 이 물건은 근린시설이고 이미 5회 유찰됐으며 재매각입니다. 104호·106호와 경계벽 없이 통합된 카페로 사용 중이라는 현장 특성까지 있습니다. 가격 역시 제공된 최근 12개월 거래평균보다 165.0% 높고, 최근 추세는 -11.3%입니다. 비교 거래의 면적마저 대상과 일치하지 않아 현재 최저가를 ‘시세보다 싸다’고 단정할 근거도 부족합니다.
권리상 인수는 0원. 그러나 가격·환금성·점유·통합사용 리스크는 큽니다. 감정가 대비 할인율보다 “왜 다섯 번이나 유찰됐는가”를 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
