광주지방법원 2026타경30470. 예미지파크힐스 제104동 제18층 제1816호 오피스텔입니다. 등기 흐름은 비교적 명확합니다. 2022.10.26. 김국화 소유권이전과 같은 날 농협은행주식회사의 채권최고액 96,600,000원 근저당권이 설정됐고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 그 뒤 2025년 롯데카드와 제이비우리캐피탈의 가압류가 붙고 2026.02.12. 농협은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 말소기준 뒤의 권리는 매각으로 소멸하며, 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
가격은 감정가 98,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 68,600,000원, 감정가의 70%까지 내려와 있습니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않으므로, 단순히 감정가 대비 할인율만 보고 저렴하거나 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30470 |
|---|---|
| 소재지 | 전남광주통합특별시 광산구 하남동 506-11 예미지파크힐스 104동 18층1816호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 20층건 중 18층 |
| 소유자 | 김국화 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 98,000,000원 / 68,600,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 74,379,224원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 미납 공용관리비 | 179,190원 (2026.08.04. 기준) |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2022.10.26. 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이후 롯데카드 주식회사 가압류 20,193,858원, 제이비우리캐피탈 주식회사 가압류 20,498,885원, 농협은행 주식회사의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
② 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’는 별개
현재 최저매각가는 68,600,000원으로 감정가 98,000,000원의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 48,020,000원(49%), 3회 유찰 시 33,614,000원(34.3%)으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 68,600,000원 | 66,965,200원 | 70,327,543원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 48,020,000원 | 46,755,640원 | 90,537,103원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 33,614,000원 | 32,608,948원 | 104,683,795원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 제시된 모든 회차에서 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 채권자의 배당 부족분과 매수인의 인수 부담은 구분해야 합니다. 반면 가격 자체가 시장가보다 낮은지는 비교할 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 가격 가점을 주기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 68,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,634,800원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 96,600,000원 | 66,965,200원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 20,193,858원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 제이비우리캐피탈 주식회사 | 20,498,885원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 68,600,000원 가정 시 집행비용 1,634,800원을 제외한 66,965,200원이 농협은행 근저당에 배당되고, 롯데카드·제이비우리캐피탈과 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 채권자 전체 미배당은 70,327,543원이며 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 광산구 흑석동 소재 광산보건소 북동측 인근으로, 주변은 산업단지·미성숙 상가·아파트단지 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 제반차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 간선도로가 있어 대중교통수단 이용은 보통입니다.
- 도로. 단지 남측으로 왕복 4차선 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층건 중 18층으로, 급배수·위생·소방·승강기·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 이용상태. 업무시설 부지의 오피스텔이며 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성 판단. 비교할 실거래 가격이 없어 현재 최저가가 시장가격 대비 어느 수준인지는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 현재 최저가는 감정가의 70%이지만, 실제 시세보다 낮은지는 별도의 최근 거래가격을 확인한 뒤 판단해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 자료는 없으나 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 임대차관계를 확인하세요.
- 미납 공용관리비. 2026.08.04. 기준 179,190원이 기재돼 있습니다. 입찰 전 최신 금액을 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차에서 채권자 전체 미배당은 70,327,543원이지만 매수인 인수는 0원입니다. 채권자의 손실을 매수인이 그대로 승계하는 구조로 혼동하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유 상태를 입찰 전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 확인 후”
이 사건의 권리구조는 명확한 편입니다. 2022.10.26. 농협은행 근저당이 말소기준이고, 이후 두 건의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차뿐 아니라 2회·3회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수는 0원입니다.
다만 현재 최저가 68,600,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 가격 매력이 있다고 결론 내리면 안 됩니다. 비교할 실거래 자료가 없고 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 여기에 미납 공용관리비 179,190원도 확인됩니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수 부담은 낮지만, 실제 시세와 점유를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 하는 오피스텔로 보는 것이 맞습니다. 권리는 합격, 가격은 시세 확인 전 보류.
