수원지방법원 2024타경5187. 평택 고덕비즈타워 3층 323호로, 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 집합건물입니다. 말소기준은 2021년 4월 16일 설정된 주식회사하나은행 근저당권 168,000,000원이고, 이후 2024년 12월 2일 하나은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 배당 시나리오상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
눈에 가장 먼저 들어오는 것은 가격 하락 폭입니다. 감정가 207,000,000원에서 6회 유찰돼 현재 최저매각가는 24,353,343원입니다. 그러나 이 사건에는 실거래 비교 자료가 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 단정해서는 안 됩니다. 특히 지식산업센터라는 이용 형태와 6회 유찰이라는 결과 자체가 환금성·수요 점검의 필요성을 보여줍니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경5187 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕면 도시지원1길 16, 3층323호 (고덕비즈타워) |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제3층 제323호 |
| 소유자 | 박민현 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 207,000,000원 / 24,353,343원 (6회 유찰) |
| 신청채권액 | 134,610,845원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 하나은행 근저당이 말소기준
2021년 2월 5일 주식회사하나자산신탁 명의의 신탁등기가 있었으나 등기부상 이미 말소됐습니다. 2021년 4월 16일 박민현 명의로 소유권이전과 신탁등기 말소가 접수됐고, 같은 날 하나은행의 채권최고액 168,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2024년 12월 2일 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 — 감정가 11.76%지만 ‘시세 할인’은 확인 불가
현재 최저매각가는 24,353,343원으로 감정가 207,000,000원의 11.76%입니다. 절대금액만 보면 감정가와 큰 차이가 있지만, 동일·유사 물건의 최근 실거래 자료가 없으므로 그 차이를 그대로 투자 수익 여지로 해석할 수 없습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 24,353,343원 | 23,514,983원 | 144,485,017원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 17,047,340원 | 16,340,488원 | 151,659,512원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 11,933,138원 | 11,318,342원 | 156,681,658원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 24,353,343원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 838,360원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사하나은행 | 168,000,000원 | 23,514,983원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 시 하나은행 채권최고액 168,000,000원 중 23,514,983원이 배당되고 144,485,017원이 미배당으로 남는 구조입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 평택시 고덕면 해창리 소재 한국지역난방공사 평택지사 동측 인근이며, 주위는 지식산업센터 등이 혼재하는 상가 및 업무지대입니다.
- 교통. 대상건물 내부까지 차량 접근이 용이하고, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 편의성은 대체로 보통입니다.
- 이용상태. 공장(지식산업센터)로 이용 중인 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물 내 3층 323호이며, 위생·급배수, 중앙난방, 소화전, 화재탐지·경보, 스프링클러, 승강기 및 주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측 약 20m, 동측 및 서측 약 12m의 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)·택지개발지구이며, 토지는 중로2류 및 중로3류에 접합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 업무용, 지형은 평지·세로장방이며 공시지가는 1,760,000원/㎡입니다.
- 현장 확인. 현장조사 당시 폐문·부재로 내부조사가 불가능했고, 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 내부 구조와 이용상황은 재확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 시세 확인. 현재 자료에는 실거래 비교값이 없으므로 감정가 207,000,000원 대비 11.76%라는 할인율만으로 응찰가를 정하지 마세요.
- 점유·임대관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 현장조사 당시 폐문·부재였고 임대관계가 미상입니다. 실제 사용자와 점유권원을 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 내부조사가 이뤄지지 않아 집합건축물대장 현황도면과 외부관찰에 따라 이용상태가 판단됐습니다. 현황과 공부의 일치 여부를 재확인하세요.
- 지식산업센터 수요 확인. 주변 지식산업센터의 공실·임대수요·매매 유동성을 확인해 6회 유찰의 원인이 단순 가격인지 환금성 문제인지 구분해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 하나은행의 미배당액이 크더라도 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 미배당액과 낙찰자 승계액을 혼동하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유관계를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 판단 자료가 부족하다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격은 단순하지 않습니다. 6회 유찰로 최저가가 24,353,343원까지 내려왔지만, 실거래 자료가 없어 현재 금액이 시장가보다 낮다고 확인할 근거가 없습니다. 게다가 감정상 이용상태가 공장(지식산업센터)이고 현장조사 당시 내부 확인과 임대관계 확인이 되지 않았습니다. 따라서 결론은 “권리는 확인 가능, 가격·점유·환금성은 추가 검증 필요”입니다.
