92,120,000원
수원지방법원 2024타경40128. 평택 지산동 더클래스2 12층 1202호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류돼 있지만, 감정 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)이고 건축물대장상 용도도 도시형원룸으로 확인됩니다. 감정가는 188,000,000원, 현재 최저가는 92,120,000원으로 8회 유찰된 상태입니다.
이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 대항력 임차권과 2026.06.01. 제출된 확약서입니다. 김재성의 임차보증금은 186,000,000원이고 전입·점유 개시는 2021.04.16., 확정일자는 2021.03.26.입니다. 말소기준인 2024.01.05. 강제경매개시결정보다 앞서므로 원칙적으로 대항력이 있습니다. 현재 매각가 가정에선 배당 후 부족액이 95,938,160원이지만, 확약서 때문에 매수인에 대한 잔존 반환청구권이 포기되고 임차권등기 말소에도 동의했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경40128 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 송탄2로31번길 45, 12층1202호 (지산동,더클래스2) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 도시형생활주택(원룸형) |
| 전용면적 | 49.96㎡ |
| 소유자 | 윤영주 (2021.04.16. 매매 · 거래가액 186,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 188,000,000원 / 92,120,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 189,876,630원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 원칙적 인수형이지만 확약으로 실질 0원
말소기준은 2024.01.05. 강제경매개시결정입니다. 2017.04.13. 농협은행 근저당권 151,200,000원은 2021.04.16. 이미 말소됐습니다. 반면 김재성의 주택임차권은 2023.06.08. 등기됐고, 전입·점유는 2021.04.16.로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 등기 순서상 매각만으로 소멸하지 않는 대항력 있는 임차권입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김재성 | 주거용 1202호 전부 | 186,000,000원 | 2021.04.16 | 2021.03.26 | 有 | 有 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인은 없습니다. * 현재 회차의 룰상 미배당 인수액은 95,938,160원이지만, 2026.06.01. 제출된 대항력포기확약서로 이 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
③ 시세 비교 — 0.92억이 낮아 보이지만 ‘8회 유찰’의 이유를 봐야 한다
더클래스2 전용 49.96㎡ 거래는 확인된 3건입니다. 전체 평균은 173,000,000원이지만, 과거 거래를 섞은 전체 평균보다 최근 흐름을 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 거래는 2025.06. 한 건, 169,000,000원이고 최신 거래도 같은 금액입니다. 최근 시세는 과거 거래 대비 -3.4% 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 49.96㎡ | 9 | 169,000,000원 |
| 2023.02 | 49.96㎡ | 6 | 175,000,000원 |
| 2022.03 | 49.96㎡ | 6 | 175,000,000원 |
| 최근 12개월 | 49.96㎡ | 1건 | 169,000,000원 |
확약을 반영한 현재 실질취득액은 92,120,000원으로 최근 12개월 평균 169,000,000원의 54.5%입니다. 숫자만 보면 큰 할인입니다. 다만 이 물건은 이미 8회 유찰됐고, 단지 경매 통계도 평균 유찰횟수 8.0회·낙찰률 0.0%입니다. 따라서 단순히 “최근 시세의 절반이니 싸다”로 끝낼 물건은 아닙니다. 가격 할인보다 환금성·용도·실제 내부현황을 함께 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 92,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,058,160원 |
| 1. 임차인 김재성 보증금 | 186,000,000원 | 90,061,840원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 189,876,630원 | 0원 |
| 3. 주식회사 프라미스대부 | 39,375,105원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 임차보증금 미배당액은 95,938,160원입니다. 다만 2026.06.01. 확약으로 이 임차인에 대한 실질 인수액은 0원*으로 반영합니다. 주택도시보증공사와 프라미스대부의 예상배당은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 낙찰가 하락만큼 인수액이 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 92,120,000원 | 95,938,160원 | 실질 0원* |
| 9회 유찰 시 | 73,696,000원 | 114,030,528원 | 실질 0원* |
| 10회 유찰 시 | 58,956,800원 | 128,504,422원 | 실질 0원* |
이 표가 이 사건의 구조를 가장 잘 보여줍니다. 확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 늘어 매수인의 총 부담은 보증금 186,000,000원 부근에서 사실상 고정되는 대항력 인수형입니다. 현재는 확약 때문에 그 핵심 위험이 제거돼 낙찰가가 곧 실질취득액이 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 평택시 지산동, 송탄역 남동측 근거리에 위치합니다. 주변은 도시형생활주택, 주택 및 일부 생활편의시설이 있는 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능합니다.
- 이용상태. 감정상 도시형생활주택(원룸형)입니다. 건축물대장상 용도는 도시형원룸이고, 현황도면상 일부 방 등으로 구획돼 있습니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비·승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 완경사지대의 4필 일단 대체로 사다리형 공동주택부지이며 북측과 동측으로 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역, 소로2류 접함, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역입니다. 공시지가는 1,577,000원/㎡입니다.
- 환금성. 더클래스2는 29세대, 사용승인일은 2016.11.22.입니다. 확인된 동일면적 실거래는 3건이며 경매 통계상 평균 유찰횟수는 8.0회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 투자 판단은 2026.06.01. 제출된 대항력포기확약서가 핵심입니다. 잔존 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의의 적용범위를 입찰 전 원문으로 다시 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 김재성의 주택임차권은 말소기준보다 앞선 권리입니다. 확약에 따른 말소 이행 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 내부현황 재확인. 감정 당시 폐문부재로 위치와 이용현황을 건축물대장 현황도면 등을 참조했습니다. 실제 내부현황은 재확인이 필요합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설로 표시되고 감정 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)입니다. 실제 사용·대출·환금성 판단에서 이 차이를 확인해야 합니다.
- 8회 유찰 원인 점검. 현재가는 최근 실거래의 54.5%지만 이미 8회 유찰됐습니다. 가격 자체보다 수요·환금성·권리서류 확인이 우선입니다.
- 최근 시세 하락 반영. 최근 12개월 거래는 169,000,000원 1건이고 과거 대비 추세는 -3.4%입니다. 전체 평균 173,000,000원만 근거로 가격을 평가하지 않아야 합니다.
맺으며 — “보증금 1.86억”보다 중요한 것은 확약, “0.92억”보다 중요한 것은 8회 유찰
이 사건은 표면만 보면 대항력 임차보증금 186,000,000원이 감정가와 거의 같은 전형적인 인수형 물건입니다. 현재 매각가 92,120,000원에서 확약이 없었다면 95,938,160원을 추가로 떠안아야 합니다. 하지만 2026.06.01. 주택도시보증공사가 잔존 반환청구권 포기와 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출해 주된 인수위험은 실질 0원*으로 바뀌었습니다.
그렇다고 자동으로 좋은 물건이 되는 것은 아닙니다. 최근 12개월 실거래는 169,000,000원 한 건이고 현재 실질취득 92,120,000원은 그 54.5%지만, 이미 8회 유찰됐고 최근 시세도 -3.4% 하락했습니다. 더클래스2는 29세대 규모이며 사건 용도와 감정 이용상태도 함께 확인해야 합니다. 결론은 권리는 확약으로 크게 개선됐지만, 8회 유찰이 보여주는 환금성·현장 리스크 때문에 등급을 낮게 보는 물건입니다.
