수원지방법원 2024타경41763. 평택 포승읍 스마트빌듀오3차 11층 1108호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정 요항에는 집합건축물대장상 아파트로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 감정가는 45,000,000원인데 7회 유찰되어 현재 최저매각가는 3,705,943원입니다. 숫자만 보면 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 41,500,000원의 8.9% 수준이지만, 이 물건은 가격보다 먼저 해결해야 할 권리변수가 있습니다.
현황조사·문건접수·매각물건명세서에서 확인되는 임차인 이현숙은 2015.06.04 전입했고 2024.03.22 배당요구를 했습니다. 현재 말소기준권리는 2022.10.18 경기신용보증재단 가압류입니다. 전입일이 기준권리보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 ‘있음’으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경41763 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 포승읍 평택항로184번길 3-33, 11층1108호 (스마트빌듀오3차) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 아파트 이용 · 전용 24.31㎡ · 13층 중 11층 |
| 소유자 | 홍성원 · 2015.03.27 소유권이전 (매매 원인 2013.12.08) |
| 감정가 / 최저가 | 45,000,000원 / 3,705,943원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 신용보증기금 / 10,754,161원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 핵심
등기부에서는 2015.03.27 국민은행 근저당권이 설정됐지만 2015.06.02 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2022.10.18 경기신용보증재단 가압류 12,800,000원이며, 이후 오케이저축은행·신용보증기금·신한은행의 가압류, 강제경매개시결정, 용인시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 분석
| 임차인 | 전입 / 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이현숙 점유 부분 미상 | 2015.06.04 2024.03.22 배당요구 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 |
조사상 실제 임차인은 1명입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 인수액을 숫자로 확정할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 3,705,943원을 ‘취득가격’으로 보면 안 된다
스마트빌듀오3차 동일면적 24.31㎡의 최근 12개월 실거래는 12건이며, 평균은 41,500,000원, 최신 거래는 2026.08 41,000,000원입니다. 표면상 최저가 3,705,943원은 최근 12개월 평균의 8.9%에 불과합니다. 하지만 이 비율은 임차인 인수액을 반영하지 않은 최저매각가 기준이므로, 가격 메리트를 확정하는 근거로 쓸 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 24.31㎡ | 6 | 41,000,000원 |
| 2026.07 | 24.31㎡ | 11 | 41,000,000원 |
| 2026.07 | 24.31㎡ | 11 | 39,500,000원 |
| 2026.07 | 24.31㎡ | 12 | 40,000,000원 |
| 2026.05 | 24.31㎡ | 4 | 40,000,000원 |
| 2026.03 | 24.31㎡ | 9 | 43,000,000원 |
| 2026.02 | 24.31㎡ | 6 | 43,000,000원 |
| 2026.02 | 24.31㎡ | 6 | 46,000,000원 |
| 2026.01 | 24.31㎡ | 12 | 44,000,000원 |
| 2025.11 | 24.31㎡ | 11 | 42,500,000원 |
| 2025.11 | 24.31㎡ | 9 | 38,000,000원 |
| 2025.10 | 24.31㎡ | 4 | 40,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 24.31㎡ | 12건 | 41,500,000원 |
최근 12건의 범위는 38,000,000원~46,000,000원이고 최신 거래는 41,000,000원입니다. 따라서 권리문제가 없다는 전제라면 3,705,943원은 매우 낮은 숫자지만, 현재는 임차인의 보증금이 미상이라 실질취득가가 41,500,000원보다 낮은지조차 확정할 수 없습니다.
| 회차 가정 | 최저매각가 | 채권 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 3,705,943원 | 51,851,153원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 2,594,160원 | 52,942,924원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 | 1,815,912원 | 53,707,163원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 3,705,943원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 466,707원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 12,800,000원 | 3,239,236원 |
| 3. 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 6,744,206원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 9,500,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 신한은행 | 15,292,022원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 신용보증기금 | 10,754,161원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 채권 총액 55,090,389원 중 3,239,236원이 배당되고 51,851,153원이 미배당으로 남습니다. 이 배당표에는 보증금이 확인되지 않은 임차인의 실제 배당·승계액을 확정적으로 반영할 수 없으므로, 표상 인수 0원을 매수인의 최종 인수액으로 해석하면 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 아산국가산업단지 경기포승지구 내에 위치하며 공장지대, 상업지역의 숙박시설·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근 버스정류장의 거리와 운행빈도 등을 포함한 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 사건상 용도는 근린시설이며, 집합건축물대장상 아파트로 이용 중입니다. 전용면적은 24.31㎡입니다.
- 단지. 스마트빌듀오3차는 299세대이고 사용승인일은 2014.12.31입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 국가산업단지(포승지구), 지원시설구역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되며 중로1류에 접합니다.
- 현황. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가됐습니다.
- 환금성 경고. 동일면적 실거래는 최근 12개월 12건 확인되지만, 경매 통계상 평균 유찰 7.0회·낙찰률 0.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 최우선 확인. 이현숙의 보증금과 확정일자를 확인하기 전에는 실질취득가를 산정할 수 없습니다.
- 점유·전입 유지 여부 확인. 2015.06.04 전입이 말소기준보다 앞선 만큼 현장 점유 및 전입 유지 여부를 원본 자료와 현장에서 대조해야 합니다.
- 배당요구 결과 확인. 2024.03.22 배당요구가 접수됐지만 우선변제 여부와 실제 배당액은 확정일자·보증금 등 권리관계에 따라 달라집니다.
- 최저가와 실질취득가 분리. 3,705,943원은 입찰 출발 가격일 뿐입니다. 최근 12개월 평균 41,500,000원·최신 거래 41,000,000원과 비교할 때는 반드시 인수 가능액을 더한 금액을 기준으로 판단해야 합니다.
- 7회 유찰 원인 점검. 단지 평균 유찰 7.0회, 낙찰률 0.0%인 만큼 권리관계뿐 아니라 용도·수요·임대관계·현장 상태를 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 배당요구 관련 서류와 실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “3,705,943원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 가장 위험한 착시는 45,000,000원 감정가가 3,705,943원까지 내려왔다는 숫자입니다. 최근 12개월 실거래 평균은 41,500,000원이고 최신 거래도 41,000,000원이어서 표면상 할인폭은 매우 커 보입니다. 그러나 2015.06.04 전입 임차인 이현숙의 보증금·확정일자가 미상이고, 전입일은 2022.10.18 말소기준보다 앞섭니다.
따라서 이 물건은 최저가를 기준으로 싸고 비싼지를 판단할 사건이 아닙니다. 먼저 임차보증금과 배당 후 잔액을 확인하고, 그 결과로 계산한 실질취득가를 41,500,000원 최근 12개월 평균과 41,000,000원 최신 실거래에 대입해야 합니다. 여기에 현재 7회 유찰, 단지 평균 유찰 7.0회, 낙찰률 0.0%까지 겹칩니다. 가격은 싸 보이지만 권리비용이 확정되지 않은 고위험형으로 보는 것이 맞습니다.
