수원지방법원 2024타경41763. 경기도 평택시 포승읍 만호리 스마트빌듀오3차 11층 1108호입니다. 사건상 용도는 근린시설이며, 감정평가서 이용상태에는 집합건축물대장상 아파트로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 전용면적은 24.31㎡이고, 건물은 철근콘크리트구조 13층 중 11층입니다. 소유자는 홍성원으로, 신용보증기금이 강제경매를 신청한 사건입니다.

등기부상 말소기준권리는 경기신용보증재단의 2022.10.18 가압류 12,800,000원입니다. 그 이후의 가압류와 경매개시결정, 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 국민은행 근저당권도 2015.06.02 이미 말소됐습니다. 등기상 권리 소멸 구조와 임차인의 대항력 문제는 별개라는 점이 이 사건의 가장 중요한 판단 지점입니다.

2015.06.04 전입한 이현숙은 말소기준권리보다 앞선 주민등록 이력이 있습니다. 그러나 보증금·확정일자·점유 부분이 확인되지 않아 대항력과 우선변제권을 확정할 수 없습니다. 따라서 현재 최저매각가를 곧바로 실제 취득비용으로 간주하면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸해도 임차인 위험은 남는다

말소기준권리는 2022.10.18 갑구 5번 경기신용보증재단 가압류입니다. 같은 날 접수된 오케이저축은행 가압류는 접수번호가 더 뒤이고, 이후 신용보증기금·신한은행의 가압류, 강제경매개시결정, 용인시 압류가 이어집니다. 이들 등기상 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

국민은행의 과거 근저당권 55,920,000원은 2015.06.02 이미 말소됐습니다. 용인세무서의 2018년 압류와 국민건강보험공단의 2023년 압류도 각각 말소됐습니다. 따라서 현재 유효한 근저당권을 그대로 떠안는 구조는 아닙니다.

임차인 분석 — 실제 신고 임차인 1명

이현숙은 현황조사·문건접수·매각물건명세서에 나타나는 임차인으로, 2024.03.22 배당요구를 했습니다. 보증기관의 대위변제·승계로 인한 중복 신고가 아니므로, 실제 신고 임차인은 1명입니다. 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 우선변제권 행사 가능성 및 배당액은 미상입니다.

② 시세 비교 — 숫자는 낮지만 실제 가격 메리트는 미확정

스마트빌듀오3차 동일 전용면적 24.31㎡의 최근 12개월 실거래는 12건입니다. 최근 12개월 평균은 41,583,333원이며, 최신 거래는 2026년 9월 42,000,000원입니다. 감정가 45,000,000원은 최근 거래 수준보다 높지만, 현재 최저가는 이보다 훨씬 낮은 2,594,160원입니다.

동일 면적 실거래의 최저가는 37,000,000원, 최고가는 46,000,000원입니다. 특히 같은 11층의 2026년 7월 거래는 39,500,000원·41,000,000원으로 확인됩니다. 현재 최저매각가 2,594,160원은 최근 12개월 실거래 평균의 6.2%에 해당합니다.

그러나 이 비율은 임차보증금 인수 전의 낙찰가만 비교한 값입니다. 임차인의 보증금이 확인되지 않으면 실제로 얼마에 취득하는지 알 수 없고, 최근 시세보다 유리한지 여부도 확정할 수 없습니다. 현재 시세 판단의 기준은 과거 전체 거래 평균보다는 최근 12개월 평균 41,583,333원과 최신 거래 42,000,000원입니다. 실질취득금액이 이 수준을 넘는다면 최저가가 낮더라도 가격 경쟁력이 있다고 보기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 2,594,160원 가정)

현 회차 최저매각가로 낙찰된다고 가정한 채권자 배당 추정입니다. 집행비용은 446,695원으로 추정되고, 나머지 2,147,465원이 경기신용보증재단 가압류채권에 배당되는 계산입니다. 후순위 채권자에게 돌아가는 금액은 없습니다.

집행비용은 매각가의 약 17.2%를 적용한 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 및 임차인 보증금 관련 배당이 반영되지 않은 계산이므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 경매신청 청구액과 가압류 청구액은 추정표의 각 항목 기준입니다.

유찰 회차별 배당·인수 시나리오

회차별 예상배당 계산에서 매수인 인수액은 모두 0원으로 산정되어 있으나, 임차보증금 미상으로 해당 금액을 확정적인 법적 인수액으로 사용할 수 없습니다. 미배당 채권액에는 각 채권자의 청구금액 기준 추정이 적용되어 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 평택시 포승읍 만호리 소재 아산국가산업단지 경기포승지구 내에 위치합니다. 주변에는 국가산업단지 내 공장지대와 상업지역의 숙박시설, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도를 고려한 제반 교통여건은 보통으로 평가되어 있습니다. 서측 및 북측 중로와 접하고 북동측 인근 포승공단로로 연결됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 13층 건물 중 11층입니다. 외벽은 석재붙임, 창호는 샷시 창호이며, 위생급배수·승강기·소화전·난방 설비가 있습니다.
• 용도 확인. 경매사건의 용도 표기는 근린시설이지만 감정평가 이용상태에는 집합건축물대장상 아파트로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 입찰 전 건축물대장상의 해당 호실 용도와 실제 이용상태를 직접 대조해야 합니다.
• 토지 및 규제. 일반상업지역, 국가산업단지 포승지구, 지원시설구역에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함되는 것으로 표시되어 있습니다. 해당 규제의 구체적인 거래·이용 적용 여부를 확인해야 합니다. 토지 공시지가는 1,208,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 감정평가서상 공부와의 차이는 해당 사항이 없고, 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 이는 임대차나 점유관계의 확인을 대신하지 않습니다.
• 환금성. 299세대, 2014.12.31 준공 단지로 동일 면적의 최근 12개월 실거래가 12건 확인됩니다. 그러나 이 사건과 관련된 경매 통계는 평균 8.0회 유찰·매각률 0%입니다. 실거래 존재와 경매 낙찰 가능성은 구별해 평가해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차인의 보증금. 이현숙의 임대차계약서, 보증금 금액, 점유 부분 및 실제 거주·사용 여부를 확인해야 합니다. 현재 가장 중요한 미확정 요소입니다.
• 대항력 성립 여부. 2015.06.04 전입 기록과 2022.10.18 말소기준권리 사이의 선후관계는 명확합니다. 다만 점유 개시, 주민등록 유지, 임대차관계의 유효성을 별도로 검증해야 대항력을 판단할 수 있습니다.
• 확정일자·배당요구. 배당요구일은 2024.03.22입니다. 확정일자와 배당받을 보증금이 확인되지 않으므로, 우선변제 여부와 실제 배당금액을 확정하면 안 됩니다.
• 실질취득비용 재계산. 확인된 임차보증금의 미배당 인수분을 낙찰가에 합산하고, 그 결과를 최근 12개월 평균 41,583,333원, 최신 거래 42,000,000원과 비교해야 합니다.
• 8회 유찰 원인. 감정가의 약 5.76%까지 최저가가 내려온 경위와 과거 매각 불성립 사유, 점유·권리관계 문제를 사건기록에서 확인해야 합니다.
• 물건 용도. 사건상 근린시설과 감정평가상 아파트 이용상태 기재를 건축물대장 원본으로 확인하고, 해당 용도의 적법한 사용 가능 범위를 검토해야 합니다.
• 토지 규제. 국가산업단지·지원시설구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역의 적용 범위를 해당 집합건물 거래 조건과 함께 확인해야 합니다.
• 명도·관리비. 임차인의 실제 점유 여부와 인도 협의 가능성을 조사하고, 체납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 공용부분을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 매각물건명세서·현황조사서·등기사항전부증명서· 임대차계약 증빙·건축물대장·실거래 원본을 대조한 후 입찰 여부를 결정해야 합니다.

맺으며 — “최저가 259만원”보다 먼저 확인할 것은 보증금이다

이 사건은 감정가 45,000,000원에서 최저매각가 2,594,160원까지 내려온 8회 유찰 물건입니다. 최근 12개월 실거래 평균 41,583,333원과 비교하면 명목상 가격 차이가 매우 크게 보입니다. 그러나 2015년 전입한 이현숙의 보증금이 확인되지 않는 한 실제 취득비용을 산정할 수 없습니다.

등기상 말소기준 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이지만, 임차인의 대항력이 성립하고 보증금이 충분히 배당되지 않는다면 그 잔액을 매수인이 부담할 수 있습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰대금보다 크다면 낙찰가를 낮추는 것만으로 총취득비용을 줄일 수 없다는 점이 핵심입니다.

여기에 8회 유찰, 경매 통계상 낮은 매각 실적, 근린시설과 아파트 이용상태 기재에 대한 확인 필요성, 국가산업단지 내 입지와 용도 조건까지 겹칩니다. 최근 실거래가 있다는 사실만으로 환금성 위험이 모두 해소되는 것도 아닙니다.