수원지방법원 2025타경724. 평택시 죽백동 소사벌더샵마스터뷰 101동 14층 1401호 아파트입니다. 소유자 경민호 명의로 2018년 9월 13일 소유권이전이 이뤄졌고 같은 날 전북은행의 채권최고액 330,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 신한카드·기술보증기금·우리은행의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 감정가 590,000,000원에서 한 차례 유찰된 413,000,000원입니다. 배당표상 매수인이 별도로 떠안을 금액은 0원이어서 실질취득 기준도 현재 매각가 413,000,000원으로 볼 수 있습니다. 다만 제공된 최근 12개월 실거래 평균이 428,333,333원이고 최신 거래가 420,000,000원이므로, 현재 가격은 시세보다 소폭 낮은 정도이지 큰 폭의 저가 구간은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경724 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 죽백동 817 소사벌더샵마스터뷰 101동 14층 1401호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(아파트) 이용 · 철근콘크리트구조 25층 중 14층 |
| 소유자 | 경민호 |
| 감정가 / 최저가 | 590,000,000원 / 413,000,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 전북은행 / 276,149,133원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2018.09.13 전북은행 근저당권입니다. 이후 신한카드 12,716,324원, 기술보증기금 90,000,000원, 우리은행 36,994,815원의 가압류와 전북은행의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리입니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액 0원으로 계산되어 있습니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰됐지만 할인 폭은 3.6% 수준
소사벌더샵마스터뷰는 817세대, 2018년 6월 22일 준공 단지입니다. 제공된 최근 거래 12건의 평균은 428,333,333원이고, 최신 거래는 2026년 7월 420,000,000원입니다. 현재 실질취득 413,000,000원은 최근 12개월 평균의 96.4%, 최신 거래의 약 98.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 89.83㎡ | 11 | 420,000,000원 |
| 2026.07 | 89.83㎡ | 8 | 430,000,000원 |
| 2026.07 | 89.83㎡ | 7 | 400,000,000원 |
| 2026.07 | 89.83㎡ | 3 | 410,000,000원 |
| 2026.07 | 89.73㎡ | 15 | 430,000,000원 |
| 2026.06 | 89.83㎡ | 10 | 425,000,000원 |
| 2026.06 | 89.83㎡ | 19 | 415,000,000원 |
| 2026.06 | 89.83㎡ | 8 | 460,000,000원 |
| 2026.05 | 89.73㎡ | 9 | 400,000,000원 |
| 2026.05 | 89.83㎡ | 10 | 440,000,000원 |
| 2026.05 | 89.73㎡ | 12 | 420,000,000원 |
| 2026.05 | 99.34㎡ | 1 | 490,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 428,333,333원 |
표본 거래 범위는 400,000,000원~490,000,000원입니다. 현재 최저가 413,000,000원은 최근 12개월 평균보다 약 3.6% 낮지만, 최근 거래 중에는 400,000,000원과 410,000,000원 거래도 존재합니다. 따라서 “1회 유찰이라 크게 싸다”라고 평가하기는 어렵고, 최근 시세권 하단에 진입한 수준으로 보는 편이 데이터에 더 가깝습니다.
③ 예상배당표 (매각가 413,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,530,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사전북은행 | 330,000,000원 | 330,000,000원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 12,716,324원 | 12,716,324원 |
| 3. 가압류 · 기술보증기금 | 90,000,000원 | 63,753,676원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 우리은행 | 36,994,815원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구 469,711,139원 중 406,470,000원이 배당되고 63,241,139원의 미배당이 발생하는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정치입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 413,000,000원 | 406,470,000원 | 63,241,139원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 289,100,000원 | 284,252,600원 | 185,458,539원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 202,370,000원 | 198,736,820원 | 270,974,319원 |
세 시나리오 모두 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 3회 유찰 시에는 신청채권자의 청구액 276,149,133원보다 배당액 198,736,820원이 작아지는 시나리오입니다. 이 미배당은 후순위 채권자의 회수 문제이지, 현재 배당 자료상 매수인이 보전하는 금액으로 잡혀 있지는 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 배다리초등학교 남동측 인근에 위치하고, 주위는 대단위 아파트 단지와 공원 등이 형성된 주거지입니다. 감정평가상 주거환경은 비교적 양호한 것으로 조사됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 25층 건물 중 14층이며, 외벽은 화강석 및 페인팅, 창호는 하이샤시 이중창입니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 택지개발지구, 지구단위계획구역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함되고 공시지가는 1,436,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성 참고. 817세대 단지이고 2026년 5월부터 7월까지 제공된 거래 표본 12건이 확인됩니다. 거래가격은 400,000,000원부터 490,000,000원까지 분포합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 관계 재확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재로 임대관계가 미상이므로 현장 점유자와 점유 원인을 확인해야 합니다.
- 현재 가격의 실질 할인폭. 감정가 대비 70%가 아니라 최근 12개월 평균 대비 96.4%라는 숫자를 기준으로 응찰가를 판단해야 합니다.
- 최신 거래와 비교. 2026년 7월 최신 거래 420,000,000원과 현재 최저가 413,000,000원의 격차도 함께 확인해야 합니다.
- 배당 변동 요소. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정치이므로 실제 배당표와 차이가 생길 수 있습니다.
- 후순위 등기 확인. 후순위 근저당 관련 권리이전 등기가 존재하므로 말소 여부와 권리 연결관계를 최신 등기부 원문에서 최종 대조하는 것이 안전합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격 메리트는 제한적”
이 물건의 말소기준은 2018년 전북은행 근저당이고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 따라서 등기 권리만 보면 비교적 접근하기 쉬운 편입니다. 그러나 감정가 590,000,000원에서 1회 유찰돼 413,000,000원이 됐다는 사실만으로 큰 가격 메리트가 생겼다고 보기는 어렵습니다. 최근 12개월 평균이 428,333,333원이고 최신 거래가 420,000,000원이기 때문에 현재 실질취득가는 각각의 96.4%, 약 98.3% 수준입니다.
결국 현재 회차의 판단 포인트는 “인수 위험은 낮지만 시세 대비 할인폭도 작다”는 데 있습니다. 여기에 감정평가 당시 임대관계가 미상이라는 점까지 감안하면, 권리 안전성만으로 높은 점수를 주기보다 점유 확인과 응찰가 통제가 필요한 물건입니다.
