수원지방법원 2024타경42063. 등기상 물건은 경기도 평택시 용이동 491-8, 도로명주소 현신6길 31의 제4층 제406호입니다. 사건상 용도 표시는 근린시설이지만 감정평가 이용상태는 주거용 오피스텔(방3·욕실2·거실·주방·다용도실 등)입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 8층 건물이며 본건은 4층입니다.
소유자 김지연은 2021.04.21. 매매를 원인으로 거래가액 190,000,000원에 취득했습니다. 그런데 임차권자 정지호의 주민등록·점유개시·확정일자는 모두 2021.04.01.로, 말소기준권리인 2023.05.11. 압류보다 앞섭니다. 따라서 정지호는 원칙적으로 대항력 있는 선순위 임차인이고, 배당으로 못 받는 보증금은 매수인에게 남는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경42063 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 현신6길 31, 4층406호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 가격조사일 현재 주거용 오피스텔(방3·욕실2·거실·주방·다용도실 등) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 8층 건 내 제4층 제406호 |
| 소유자 | 김지연 (2021.04.21. 매매 · 거래가액 190,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 267,000,000원 / 91,581,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,349,996원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 확약이 핵심
말소기준은 2023.05.11. 국의 압류입니다. 이후 서울특별시 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 정지호의 임차권등기 자체는 2023.05.17.로 말소기준 뒤지만, 대항력 판단의 핵심인 주민등록일자와 점유개시일자는 2021.04.01.로 훨씬 앞섭니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 차임 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박수종 | 406호 전부 | 750,000원 | 750,000원 | 미상 / 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 정지호 | 406호 전부 | 190,000,000원 | - | 2021.04.01 / 2021.04.01 | 있음 | 있음 | 실질 0원* |
정지호는 전입·점유·확정일자를 모두 갖췄고 배당요구도 했으므로 우선변제권을 행사합니다. 현재 최저가 91,581,000원을 매각가로 놓으면 집행비용 2,048,458원을 제외한 89,532,542원이 정지호에게 배당되고, 배당표상 미회수액은 100,467,458원입니다. 확약이 없었다면 이 금액을 매수인이 떠안아 실질취득액은 192,048,458원이 됩니다.
③ 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘감정가 대비 34%’만 보면 안 된다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 267,000,000원 대비 최저가 91,581,000원이 낮다는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 대항력 임차인 사건은 낙찰가만 볼 것이 아니라 미배당 보증금 인수까지 더한 실질취득액으로 비교해야 합니다.
현재 회차에서 정지호 확약을 무시한 룰상 계산은 91,581,000원 + 100,467,458원 = 192,048,458원입니다. 9회 유찰 시에는 매각가 73,264,800원에 정지호 관련 룰상 인수액 118,453,966원이, 10회 유찰 시에는 58,611,840원에 룰상 인수액 132,843,173원이 붙습니다. 낙찰가가 내려갈수록 인수가 늘어 총부담이 보증금 수준에서 크게 달라지지 않는 전형적인 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 91,581,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,048,458원 |
| 1. 임차인 정지호 보증금(우선변제) | 190,000,000원 | 89,532,542원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 200,349,996원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 정지호 미배당액은 100,467,458원이며 원칙적으로 매수인 인수 계산에 포함됩니다. 다만 2026.01.22. 제출된 대항력포기확약서에 따라 정지호 관련 잔존 보증금반환청구권은 본 분석에서 실질 0원*으로 반영합니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용이초등학교 남동측 인근. 주위는 오피스텔·아파트·단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 섞인 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 가격조사일 현재 방3·욕실2·거실·주방·다용도실 등을 갖춘 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 도로. 서측으로 중로2류, 동측으로 보행자전용도로와 접합니다.
- 토지이용. 준주거지역·지구단위계획구역(용이지구)이며, 공시지가는 1,537,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고, 보행자전용도로 및 중로2류에 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 공부와의 차이는 없는 것으로 기재됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.01.22. 제출된 대항력포기확약서의 적용범위와 임차권등기 말소 조건을 원문으로 확인해야 합니다.
- 박수종 전입일 확인. 전입신고일이 미상이라 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 주민등록·현황·점유관계를 다시 대조해야 합니다.
- 최저가만 보지 않기. 실거래 시세 자료가 없어 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 저평가 판단을 해서는 안 됩니다.
- 용도와 실제 이용 확인. 사건상 근린시설이지만 감정상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 실제 사용·금융·환금 조건을 별도로 점검해야 합니다.
- 8회 유찰 원인 확인. 단순 가격 문제인지, 권리·점유·용도 특성이 복합적으로 작용한 것인지 원본 기록과 현장을 통해 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원본을 직접 대조한 뒤 입찰 판단해야 합니다.
맺으며 — “9,158만원”보다 먼저 볼 것은 확약과 미상 점유자
이 물건의 숫자만 보면 감정가 267,000,000원이 8회 유찰돼 91,581,000원까지 내려왔습니다. 하지만 정지호의 보증금은 190,000,000원이고, 확약이 없었다면 현재 회차 기준 미배당 100,467,458원이 매수인에게 남아 실질취득액이 192,048,458원이 되는 구조입니다.
이번 사건은 주택도시보증공사의 대항력포기확약서 덕분에 그 핵심 인수위험이 실질 0원*으로 해소되는 것이 가장 중요한 포인트입니다. 다만 이 확약은 정지호에게만 적용되고, 별도 점유자 박수종은 전입신고일이 미상이라 대항력 가능·미상 상태입니다. 여기에 8회 유찰과 근린시설·주거용 오피스텔이라는 용도 특성까지 겹칩니다. 따라서 결론은 주된 인수위험은 확약으로 해소, 그러나 미상 점유와 다회유찰 때문에 낮은 가격만 보고 접근하기엔 이르다입니다.
