수원지방법원 2024타경42964. 평택시 신장동 킹스타운 비동 1층 106호입니다. 사건상 용도는 다세대이고 감정평가에서는 연립주택으로 이용 중인 것으로 확인됩니다. 등기부상 소유자는 김남천이며, 2016.12.08. 중앙농업협동조합의 채권최고액 204,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고 2024.03.12. 임의경매개시결정은 그 이후 권리라 매각으로 소멸합니다.
임차인은 황수영 1명입니다. 전입신고와 확정일자는 모두 2021.01.21이고 배당요구는 2021.07.26. 접수됐습니다. 전입일이 말소기준권리인 2016.12.08.보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 따라서 보증금 액수가 확인되지 않았더라도 현재 권리관계상 낙찰자에게 보증금을 승계시키는 대항력 구조는 아닙니다. 다만 보증금 자체가 미상이라 배당관계의 세부 확인은 매각물건명세서 원본 대조가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경42964 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 남산로25번길 11-3, 비동 1층106호 (신장동,킹스타운) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 연립주택으로 이용 · 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 중 1층 |
| 소유자 | 김남천 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 263,000,000원 / 63,146,300원 (4회 유찰) |
| 경매 신청채권자 | 중앙농업협동조합 |
| 청구액 | 157,619,613원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차인
등기 흐름은 단순합니다. 2016.11.29. 이철수 명의 소유권보존 후 주식회사신한은행으로 신탁됐으나, 2016.12.08. 신탁등기가 말소되고 김남천 앞으로 소유권이전됐습니다. 같은 날 중앙농업협동조합 근저당권이 설정됐고 이것이 말소기준입니다. 2024.03.12. 경매개시결정은 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 사용 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 황수영 | 주거 | 2021.01.21 | 2021.01.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 4회 유찰로 최근 거래의 34.7%
면적이 일치하는 킹스타운B동 전용 84.0㎡ 거래는 2024.05. 2층에서 182,000,000원에 1건 확인됩니다. 최근 12개월 평균도 같은 182,000,000원입니다. 현재 최저매각가 63,146,300원은 이 금액의 34.7% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 84.0㎡ | 2 | 182,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.0㎡ | 1건 | 182,000,000원 |
가격 차이는 큽니다. 감정가 263,000,000원 대비 현재 최저가는 63,146,300원으로 감정가의 약 24% 수준까지 내려왔습니다. 최근 거래와 비교해도 34.7%입니다. 다만 이 시세표본은 1건뿐이고, 단지 경매 통계에서 평균 유찰횟수는 4.0회, 매각률은 0.0%로 집계돼 있습니다. 따라서 큰 할인폭 자체는 분명하지만 실제 환금성은 별도로 점검해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 63,146,300원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,536,633원 |
| 1. 근저당 · 중앙농업협동조합 | 204,000,000원 | 61,609,667원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 63,146,300원 가정 시 근저당권 채권최고액 204,000,000원 중 61,609,667원이 배당되고 142,390,333원의 미배당이 발생합니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정 배당입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 신장동 신장근린공원 남서측 인근. 연립주택·다세대주택·단독주택 및 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장이 인접해 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물 중 1층이며 연립주택으로 이용 중입니다. 급배수·위생·개별난방설비가 있습니다.
- 토지. 3필 일단의 평지이며 연립주택 부지로 이용되고 서측이 진입도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 해당합니다.
- 단지. 킹스타운B동 28세대, 2016.11.11. 사용승인. 최근 확인 거래는 전용 84.0㎡ 1건입니다.
- 위반건축물. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 황수영은 대항력이 없지만 보증금 액수는 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 관련 원문을 대조하세요.
- 가격 착시 점검. 현재 최저가는 최근 거래의 34.7%지만 거래 표본은 1건입니다. 층·내부상태·개별 특성을 현장 확인해야 합니다.
- 유찰 원인 확인. 현재 4회 유찰, 단지 평균도 4.0회입니다. 반복 유찰의 원인이 단순 가격인지 수요·입지·물건상태 때문인지 현장에서 확인해야 합니다.
- 소유·점유 관계. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있고 현황상 임차인 황수영이 확인됩니다. 실제 점유상태와 인도 가능성을 확인하세요.
- 배당 변동. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 안전, 승부는 환금성
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2016.12.08. 중앙농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 임차인 황수영의 전입일은 2021.01.21.로 뒤에 있어 대항력이 없습니다. 매수인 인수액도 0원입니다. 가격은 감정가 263,000,000원에서 4회 유찰돼 63,146,300원까지 내려왔고, 확인된 최근 실거래 182,000,000원의 34.7% 수준입니다. 다만 단지 자체가 평균 4.0회 유찰되고 매각률도 0.0%인 만큼, 권리는 합격이지만 환금성과 실제 수요는 반드시 별도 검증해야 하는 물건입니다.
