74,480,000원
수원지방법원 2024타경43202. 평택시청 남측 인근 트윈캐슬3 5층 503호로, 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택입니다. 전용 50.38㎡, 철근콘크리트구조 7층 건물 중 5층이며, 현재 소유자는 김택현입니다. 김택현은 2021.05.25 거래가 144,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
권리분석의 핵심은 최저가가 아니라 임차보증금 인수 여부입니다. 이정화는 2021.04.30 주민등록·점유·확정일자를 갖추고 보증금 144,000,000원으로 임차권등기까지 마쳤습니다. 말소기준권리인 2022.11.15 국 압류보다 앞선 임차관계이므로 원래라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 늘어나는 구조입니다. 현재 배당계산도 부족분을 71,260,640원으로 잡고 있습니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.04.16자로 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 대항력포기확약서를 제출했습니다. 따라서 이 확약이 적용되는 이정화 임차권의 매수인 인수는 실질 0원*으로 처리합니다. 단, 확약은 그 권리에만 적용됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경43202 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 평택5로34번길 64, 5층503호 (합정동,트윈캐슬3) |
| 용도 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전용 50.38㎡ · 7층 중 5층 |
| 소유자 | 김택현 (2021.05.25 소유권이전 · 거래가 144,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 152,000,000원 / 74,480,000원 (10회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 144,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
| 준공 / 세대수 | 2014.07.15 / 12세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차관계
말소기준권리는 2022.11.15 포천세무서장 관련 국 압류입니다. 이후의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 의정부세무서장 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 문제는 임차관계가 이 기준일보다 앞선다는 점입니다.
② 임차인 — 확약 대상과 확약 밖 위험을 분리
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이정화 | 503호 전부 · 2021.04.30 | 144,000,000원 | 대항력 | 우선변제 | 확약 대상 |
| 정찬미 | 미상 · 2021.04.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확약 밖 |
| 성명 기재 없음 | 주거 · 2021.04.30 | 미상 | 대항력 정보 | 배당요구 | 중복 여부 확인 필요 |
이정화 임차권은 2023.01.04 등기됐고 보증금 144,000,000원, 확정일자 2021.04.30, 배당요구가 확인됩니다. 이 권리에 관해서는 주택도시보증공사의 2026.04.16 확약 때문에 잔존 보증금 인수를 실질 0원으로 봅니다.
반면 정찬미는 같은 2021.04.30 전입이 확인되지만 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 항목은 확약의 안전효과에 묶어 없어진 것으로 보면 안 됩니다. 또 매각물건명세서에는 같은 전입일·확정일자와 배당요구 정보가 있으나 성명이 기재되지 않은 내용도 있어, 이정화·정찬미와의 동일성 여부를 원본에서 반드시 대조해야 합니다.
③ 시세 비교 — 54.0%라는 숫자만으로는 부족하다
트윈캐슬3의 전용 50.38㎡ 기준 최신 거래는 2024.04, 138,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 138,000,000원이며 표본은 1건입니다. 전체 3건 평균은 134,666,666원, 최고 139,000,000원, 최저 127,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 50.38㎡ | 4 | 138,000,000원 |
| 2022.09 | 45.78㎡ | 4 | 127,000,000원 |
| 2022.06 | 50.38㎡ | 3 | 139,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 50.38㎡ | 1건 | 138,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 134,666,666원 |
최저가 74,480,000원은 최근 12개월 평균의 54.0%입니다. 추세 지표는 최근 거래가 이전 거래보다 3.8% 높은 것으로 나타나 하락 추세 데이터는 아닙니다. 다만 최근 12개월 표본이 1건뿐이고, 이 물건은 이미 10회 유찰됐습니다. 단지 경매 통계도 평균 유찰 10.0회, 낙찰률 0.0%로 나타납니다.
확약 대상 이정화 임차권만 놓고 보면 실질취득 기준은 현재 최저가 74,480,000원으로 볼 수 있어 최근 시세보다 낮습니다. 그러나 정찬미의 미상 보증금이 별도로 남아 있으므로, 그 금액을 확인하기 전에는 이 차이를 온전한 가격 메리트로 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 74,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,740,640원 |
| 1. 임차인 이정화 보증금 | 144,000,000원 | 72,739,360원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 144,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 이정화 보증금 미배당액은 71,260,640원입니다. * 다만 2026.04.16 제출된 대항력포기확약서에 따라 해당 잔존 임대차보증금반환청구권은 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기 말소에 동의하므로, 이 확약 대상 인수는 실질 0원으로 처리합니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 선순위 차감 가능성이 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 확약 전 계산상 인수 | 확약 대상 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 10회 유찰 · 49% | 74,480,000원 | 71,260,640원 | 0원* |
| 11회 유찰 시 · 39% | 59,584,000원 | 85,888,512원 | 0원* |
| 12회 유찰 시 · 31% | 47,667,200원 | 97,590,810원 | 0원* |
확약이 없었다면 대항력 임차보증금 144,000,000원이 매각가보다 큰 전형적인 대항력 인수형입니다. 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수가 커지므로 실질취득은 보증금 수준에서 크게 내려가지 않는 구조입니다. 이번 사건은 확약 때문에 그 주된 인수구조가 해소된 예외이지만, 확약 밖 정찬미 위험은 그대로 분리해서 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 7층 중 5층 503호입니다.
- 입지. 평택시청 남측 인근으로 단독주택·다세대주택·오피스텔·점포·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 남동측으로 중로3류와 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(배미지구)이며 공시지가는 1,675,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 환금성. 총 12세대이고 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 10.0회, 낙찰률은 0.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.04.16 주택도시보증공사 제출 확약의 대상 임차권과 잔존 반환청구권 포기 범위를 매각물건명세서 원문에서 다시 확인해야 합니다.
- 정찬미 보증금 확인. 2021.04.30 전입이 말소기준보다 앞서므로 보증금·확정일자·점유관계 확인 전에는 인수위험을 0원으로 두면 안 됩니다.
- 성명 미기재 행 대조. 2021.04.30 전입·확정일자와 2024.06.17 배당요구 정보가 있는 성명 미기재 내용이 이정화 또는 정찬미와 중복인지 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 여부에 따라 배당순위와 실배당액이 달라질 수 있습니다.
- 10회 유찰 원인 확인. 감정가 152,000,000원에서 74,480,000원까지 내려온 이유를 권리 외 점유·명도·물건 상태 측면에서도 확인해야 합니다.
- 실거래 표본 한계. 최근 12개월 평균은 138,000,000원이지만 표본은 1건이므로 전체 평균 134,666,666원과 개별 거래를 함께 보아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·확약서 원문을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “확약으로 큰 폭탄은 제거됐지만, 미상임차인 확인 전엔 닫히지 않는다”
이 사건의 첫인상은 감정가 152,000,000원에서 10회 유찰돼 최저가가 74,480,000원까지 내려온 큰 할인입니다. 최근 12개월 실거래 138,000,000원과 비교하면 표면상 54.0%입니다.
하지만 원래의 권리구조만 보면 이정화 보증금 144,000,000원이 매각가보다 커 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금 인수가 늘어나는 물건입니다. 현재 계산상 부족분도 71,260,640원입니다. 이 위험을 뒤집는 것이 2026.04.16 주택도시보증공사의 대항력포기확약서이며, 그 결과 이정화 임차권의 인수는 실질 0원*으로 봅니다.
문제는 확약 밖입니다. 정찬미의 2021.04.30 전입은 말소기준보다 빠른데 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 이 부분은 대항력 가능·미상으로 남겨야 하며, 성명 미기재 배당요구 정보와의 중복 여부도 확인해야 합니다. 여기에 10회 유찰과 단지 경매 낙찰률 0.0%까지 겹칩니다. 결론은 확약 대상 권리는 크게 정리됐지만, 미상임차인 확인이 끝나기 전에는 가격 할인만으로 안전하다고 볼 수 없는 물건입니다.
