수원지방법원 2025타경41489. 평택시 고덕동 고덕로자벨2 3층 311호로, 감정평가상 근린생활시설·업무시설 건물 내 근린시설입니다. 소유자 정문규는 2021.09.08 거래가액 225,822,400원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 주식회사대구은행 명의 채권최고액 240,000,000원의 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 2025.02.25 임의경매가 개시됐고, 2025.04.25 한국캐피탈의 26,632,515원 가압류가 뒤따랐습니다. 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 이 사건의 핵심은 등기부보다 점유·임차관계입니다. 감정평가의 이용상태는 “조사일 현재 공실”로 기재돼 있지만, 현황조사에는 유한회사케이티이벤쳐스(김태은), 매각물건명세서에는 주거 사용으로 사케이가 기재돼 있습니다. 전자는 2022.04.08 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없지만, 후자는 전입일·보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경41489 · 임의경매 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕동 1887-2 고덕로자벨2 3층 311호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 철근콘크리트구조 근린생활시설·업무시설 8층 중 3층 311호 |
| 현황조사 표시 | 311호 64.03㎡ |
| 소유자 | 정문규 · 2021.09.08 소유권이전 · 거래가액 225,822,400원 |
| 감정가 / 최저가 | 318,000,000원 / 155,820,000원 (2회 유찰) |
| 경매 청구금액 | 206,670,469원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차관계는 확인 필요
② 임차인·점유관계 — 한 건은 후순위, 한 건은 미상
| 임차·점유자 | 사용 / 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유한회사케이티이벤쳐스(김태은) | 311호 64.03㎡ | 2022.04.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 사케이 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
유한회사케이티이벤쳐스(김태은)의 전입일은 2022.04.08로 말소기준일인 2021.09.08보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 사케이는 주거 사용으로 적혀 있으나 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 이 임차관계는 “대항력 있음”으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다. 두 건 모두 보증기관 대위·승계 신고는 아닙니다.
③ 유찰 가격 — 감정가 49%까지 내려온 상태
현재 최저매각가는 155,820,000원으로 감정가 318,000,000원의 49% 수준이며, 이미 2회 유찰됐습니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 109,074,000원, 4회 유찰 시 76,351,800원으로 제시돼 있습니다. 다만 이 할인율은 감정가 대비 할인율일 뿐, 실제 시장 시세 대비 할인율을 의미하지 않습니다. 근린시설은 이용 상태와 임대수익, 공실, 상권별 차이가 커 감정가 대비 하락폭만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 155,820,000원 | 152,838,520원 | 113,793,995원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 109,074,000원 | 106,746,964원 | 159,885,551원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 76,351,800원 | 74,577,468원 | 192,055,047원 | 0원* |
* 배당 계산상 인수액. 전입일·보증금이 미상인 사케이의 임차관계가 확인되기 전에는 최종 인수 위험을 확정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 155,820,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,981,480원 |
| 1. 근저당 · 주식회사대구은행 | 240,000,000원 | 152,838,520원 |
| 2. 가압류 · 한국캐피탈 주식회사 | 26,632,515원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 청구액은 266,632,515원, 채권자 예상배당은 152,838,520원, 미배당은 113,793,995원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 고덕동 ‘서정리역’ 서측 인근으로, 주변은 아파트단지·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 전철역이 있어 대중교통 이용은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정 조사일 현재 공실로 기재돼 있습니다. 다만 임차·점유 자료가 별도로 존재해 현장 확인이 필요합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트슬래브지붕, 근린생활시설·업무시설 8층 중 3층 311호입니다. 위생·급배수·화재탐지·소화전·도시가스설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 15~20m 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)·택지개발지구이며, 중로2류와 접합니다.
- 토지. 공시지가 4,758,000원/㎡, 토지면적 1,681㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 사케이의 전입일 확인. 말소기준 2021.09.08보다 빠른지 늦은지가 대항력 판단의 핵심입니다.
- 보증금·확정일자·배당요구 확인. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제와 잔존 인수 위험을 확정할 수 없습니다.
- 공실 여부 재확인. 감정평가에는 공실, 현황조사·매각물건명세서에는 임차·점유 기록이 있어 실제 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 대지권 별도등기 원문 대조. “토지5-39번 별도등기 있으나 지분포기” 기재의 정확한 법적 상태를 원문으로 확인해야 합니다.
- 감정가 할인율과 시세를 구분. 현재 최저가 155,820,000원은 감정가의 49%이지만, 이것만으로 실제 시장가격보다 싸다고 볼 수는 없습니다.
- 근린시설 환금성 확인. 주변 상권, 실제 임대 가능 여부, 공실 지속 여부와 같은 비주거용 부동산의 개별 수익·환금성 요소를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 미상 임차관계가 먼저다
이 사건은 등기부만 보면 단순합니다. 2021.09.08 대구은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 경매개시결정과 한국캐피탈 가압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 주거 사용으로 기재된 사케이의 전입일과 보증금이 미상이라는 변수가 남습니다. 대항력 여부가 확정되지 않은 만큼 계산상 0원을 곧바로 확정 인수 0원으로 받아들이면 안 됩니다.
가격도 마찬가지입니다. 2회 유찰돼 최저가가 155,820,000원, 감정가의 49%까지 내려왔지만 근린시설은 감정가 할인율만으로 시세 메리트를 판단하기 어렵습니다. 이 물건의 우선순위는 ① 미상 임차관계 확인 → ② 대지권 별도등기 원문 확인 → ③ 실제 점유·공실 상태 확인 → ④ 가격 판단입니다. 권리 확인이 끝나기 전에는 낮아진 최저가 자체를 투자 메리트로 평가하기 어렵습니다.
