수원지방법원 2025타경41719. 경기도 안성시 미양면 구수리 소재 근린시설 및 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 건물은 공부상 숙박시설과 제2종근린생활시설로 구성되어 있지만, 현황조사에서는 숙박시설로 이용 중인 것으로 보고됐습니다. 소유자는 이성현 씨이며, 화성새마을금고가 설정한 채권최고액 2,640,000,000원의 근저당권이 말소기준입니다. 이후 안성시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

하지만 이 물건에서 가장 중요한 것은 등기상 후순위 권리보다 현장에 남아 있는 권리관계입니다. 유치권자가 실제로 유치권을 행사하고 있고, 그 요청으로 건물 내부조사도 실시하지 못했습니다. 선순위 전입자들의 보증금도 확인되지 않았습니다. 따라서 예상배당표에 매수인 인수액이 0원으로 계산되어 있더라도 이를 최종적인 실질취득금액으로 받아들여서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 정리되지만 점유는 별개

현재 말소기준은 2023.04.18 접수된 을구 25번 근저당권입니다. 채권최고액은 2,640,000,000원이며, 공동담보목록 제2023-290호가 기재되어 있습니다. 해당 근저당권은 2026.06.08 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐습니다. 이는 기존 근저당권의 이전이므로 별도의 새로운 채권최고액을 중복 합산하지 않습니다.

2024.12.10 안성시 압류와 2025.04.07 임의경매개시결정은 말소기준 이후의 권리로 매각 시 소멸할 예정입니다. 과거 국민은행·농협·신길새마을금고·김헌구 등의 근저당권도 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 따라서 과거 채권최고액을 모두 더해 현존 채무나 매수인 인수액으로 계산하는 것은 잘못입니다.

② 임차·점유 현황 — 조사상 3건, 인수금액 미확정

김득순과 CHE DONGHAO는 전입 시점이 빠르지만, 확정일자와 보증금이 확인되지 않았습니다. 실제 임대차계약의 존재, 주택임대차보호법 또는 상가건물 임대차보호법 적용 여부, 점유 대상 건물과 현재 점유 지속 여부에 따라 결론이 달라질 수 있습니다. 특히 두 사람의 보증금을 임의로 0원 처리해서는 안 됩니다.

주식회사 대부온천(이성현)은 보증금 20,000,000원, 월차임 2,000,000원으로 조사됐습니다. 전입일이 말소기준 이후이므로 선순위 대항력은 없는 것으로 분류되어 있습니다. 다만 법인과 소유자의 관계, 계약의 실재성, 명도 및 영업시설 인도 문제는 별도로 확인해야 합니다.

③ 유치권·농취증 — 이번 사건의 핵심 위험

④ 예상배당표 (매각가 1,654,607,284원 가정)

집행비용은 추정액입니다. 근저당권 채권최고액 기준으로 작성된 단순 배당 시뮬레이션이며, 실제 확정채권액·당해세·임차인의 우선변제 및 최우선변제는 확정적으로 반영되지 않았습니다. 표의 미배당액은 매수인이 당연히 인수하는 금액을 의미하지 않습니다. 선순위 임차·점유 및 유치권 관련 부담은 별도로 검증해야 합니다.

⑤ 회차별 가격·배당 시나리오

현재 최저가는 감정가의 49%이고, 추가 유찰 시에는 1,158,225,098원 및 810,757,568원 시나리오가 제시되어 있습니다. 다만 이는 어디까지나 매각대금의 하락을 보여주는 수치입니다. 유치권 주장이 해결되지 않고 선순위 점유자의 보증금도 확인되지 않는다면 낙찰가가 낮아져도 실질취득비용을 예측하기 어렵습니다.

⑥ 입지·이용상태 및 환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 안성시 미양면 양변리 소재 안성미양 제2일반산업단지 북측 인근. 주변에 공업단지·소규모 공장·임야가 혼재하는 지역으로, 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근 노선버스정류장과 운행빈도를 고려한 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
• 건물 이용. 기호(6)과 기호(6)-1은 공부상 숙박시설이며, 기호(7)은 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 현황은 모두 숙박시설로 조사됐으나 내부 확인이 제한됐습니다.
• 건물 구조. 조적조·철근콘크리트조 및 강관구조 건물이 포함되어 있으며, 외벽은 드라이비트 마감 등입니다. 외부 관찰상 전반적인 관리상태는 보통으로 평가됐습니다.
• 토지 규제. 도시지역·자연녹지지역·성장관리권역·공장설립승인지역 및 가축사육제한구역 등이 포함됩니다. 일부 토지는 도로 저촉 및 준보전산지 관련 사항이 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부와 거래·이용 요건도 확인해야 합니다.
• 공부와 현황 차이. 공부상 답인 토지가 현황 주차장 등으로 이용되고 있으며, 임야 역시 일부 주차장 등으로 이용되는 상태입니다.
• 토지 정보. 확인된 토지면적 330.0㎡, 공시지가 283,100원/㎡, 지형은 완경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 이 수치는 일괄매각 대상 전체 토지면적을 의미하지 않습니다.
• 환금성. 숙박시설·근린시설·토지가 결합된 일괄매각 물건으로 일반적인 주거용 부동산과 수요층이 다릅니다. 유치권 및 점유관계가 정리되지 않으면 향후 매각이나 활용에도 제약이 발생할 수 있습니다.

⑦ 입찰 전 필수 체크리스트

• 농지취득자격증명. 목록 1에 필요한 증명의 발급 가능성과 제출 조건을 관할 행정기관에 확인해야 합니다. 미제출 시 입찰보증금 미반환 조건이 있습니다.
• 유치권 검증. 주장 주체, 피담보채권, 공사계약·미지급 내역, 점유 개시 시점과 점유 범위 및 유치권 성립 여부를 확인해야 합니다.
• 선순위 전입자. 김득순·CHE DONGHAO의 실제 점유 여부와 대상 건물, 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 대조해야 합니다.
• 법인 점유관계. 주식회사 대부온천(이성현)의 임대차 실재성, 사업자 관련 사항, 시설물 소유 및 명도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
• 건물 내부 확인. 내부조사가 제한되었으므로 객실·설비·건축물 현황, 누수·노후화 및 추가 보수비용을 확인해야 합니다.
• 공부와 현황의 차이. 기호(7)의 숙박시설 이용상태와 토지의 주차장 사용 등에 관하여 적법한 용도·인허가 및 원상회복 위험을 확인해야 합니다.
• 매각 범위. 일괄매각 대상 토지·건물·제시외 건물, 공동담보 범위, 점유 부분 및 경계가 실제 현장과 일치하는지 확인해야 합니다.
• 실질취득비용. 낙찰가 외 선순위 보증금 인수 가능액, 유치권 관련 부담, 명도비용과 시설 보수비용을 확인하기 전에는 총취득비용을 확정하지 않아야 합니다.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 입찰 관련 공고를 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인보다 해결되지 않은 권리가 먼저다”

이 물건의 등기상 말소기준은 명확합니다. 화성새마을금고의 근저당권을 기준으로 후순위 압류와 경매개시결정이 정리되는 구조입니다. 기존 근저당권의 자산관리회사 이전 역시 별개의 채무로 중복 계산할 대상이 아닙니다.

그러나 이 사건의 핵심 위험은 등기부 바깥에 있습니다. 유치권이 행사되고 있고, 내부조사가 제한됐으며, 선순위 전입자 2건의 보증금과 권리관계도 확정되지 않았습니다. 농지취득자격증명 미제출 시에는 보증금이 반환되지 않는 조건까지 존재합니다.

감정가 대비 49%까지 내려온 가격만으로는 저가 매수라고 결론 내릴 수 없습니다. 실거래 시세를 확인할 수 없고, 실질취득금액 역시 미확정이기 때문입니다. 추가 유찰로 최저가가 내려가더라도 유치권·임차관계·농취증 문제가 그대로라면 위험이 해소되는 것은 아닙니다.

결론적으로 이 사건은 가격보다 권리관계와 입찰자격 검증이 우선인 고위험 물건입니다. 유치권 성립 여부, 선순위 점유자의 실제 권리 및 농지취득자격증명 발급 가능성을 먼저 확인한 뒤 취득비용을 다시 산정해야 합니다.