수원지방법원 2025타경41719. 경기도 안성시 미양면 구수리의 토지와 숙박시설·근린생활시설을 일괄 매각하는 사건입니다. 등기상 현재 소유자는 이성현이고, 2023.04.18. 설정된 화성새마을금고 근저당 채권최고액 2,640,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 안성시 압류와 2025.04.07. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 아파트처럼 등기 순서만 확인하고 끝낼 수 있는 물건이 아닙니다. 현황상 건물은 숙박시설로 이용 중이고, 유치권자와 동행한 조사에서도 유치권자의 요청으로 내부조사를 실시하지 못했습니다. 또 말소기준권리보다 훨씬 앞선 2010년 전입자 2명의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 실제 인수금액을 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경41719 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 미양면 구수리 259 |
| 등기상 부동산 | 경기도 안성시 미양면 구수리 259-2, 259-3, 259-4 가동 · 경기도 안성시 미양면 안성맞춤대로 508-23 |
| 용도 | 근린시설 + 토지 · 공부상 숙박시설 및 제2종근린생활시설 · 현황 숙박시설 |
| 소유자 | 이성현 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 3,376,749,560원 / 2,363,724,692원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 2,255,904,858원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록1 농지취득자격증명 요 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만, 임차관계는 별개다
말소기준은 2023.04.18. 화성새마을금고 근저당권입니다. 2024.12.10. 안성시 압류와 2025.04.07. 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 2026.06.08.에는 이 근저당권이 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전된 기록이 있습니다.
② 임차인 — 선순위 가능성은 확인, 금액은 미상
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김득순 | 2010.05.03 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| CHE DONGHAO | 2010.05.17 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 대부온천(이성현) | 2025.01.05 | 20,000,000원 | 2,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
주식회사 대부온천(이성현)은 2025.01.05. 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 정리됩니다. 반면 앞선 2명은 전입일만 놓고 보면 선순위이므로 보증금 규모를 확인하기 전에는 실질취득가를 확정할 수 없습니다.
③ 가격 — 1회 유찰 70%, 그래도 ‘싸다’고 판단할 근거는 없다
감정가는 3,376,749,560원, 현재 최저매각가는 2,363,724,692원으로 감정가의 70% 수준입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없어 최저가가 시장가격보다 낮은지 판단할 근거가 없습니다. 특히 선순위 가능 임차인의 보증금이 확인되지 않았기 때문에 낙찰가 외 추가 인수금이 발생할 경우 실제 취득원가는 최저가보다 커질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,363,724,692원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.1% 추정) | - | 26,037,247원 |
| 2. 을구 25번 근저당권 · 화성새마을금고 | 2,640,000,000원 | 2,337,687,445원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 근저당권에 2,337,687,445원이 배당되고 302,312,555원이 미배당으로 남습니다. 이 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있으나, 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 특히 김득순·CHE DONGHAO의 보증금 자체가 미상이므로 실제 인수 위험까지 0원이라고 확정하는 근거로 사용할 수 없습니다.
⑤ 유치권·현장조사 — 이 사건의 가장 큰 확인사항
매각 관련 비고에는 감정시점 유치권 행사중이라고 기재되어 있습니다. 감정평가에서도 유치권자와 동행해 탐문조사를 했지만, 유치권자의 요청으로 내부조사를 실시하지 못해 별도 확인이 필요하다고 명시됐습니다.
⑥ 토지·이용상태 — 숙박시설과 자연녹지지역 토지의 결합
- 현황 이용. 기호(6)·(6)-1은 공부상 숙박시설이고 현황도 숙박시설로 확인됐습니다. 기호(7)는 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)이지만 현황 숙박시설로 이용 중입니다.
- 주위환경. 안성미양 제2일반산업단지 북측 인근으로 공업단지·소규모 공장·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 노선버스정류장의 거리·운행빈도 등을 기준으로 일반적인 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 자연녹지지역이며 공시지가는 283,100원/㎡입니다. 확인된 토지면적은 330.0㎡, 지목은 답, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 공부와 현황 차이. 기호(1)는 공부상 답이나 현황 답기타(주차장 등), 기호(5)는 공부상 임야이나 현황 임야기타(주차장 등)로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·성장관리권역·공장설립승인지역·가축사육제한구역 등이 확인되며, 토지거래계약에관한허가구역도 포함됩니다.
⑦ 농지취득자격증명 — 보증금 반환과 직접 연결
⑧ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 신청채권 충족 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 2,363,724,692원 | 2,337,687,445원 | 302,312,555원 | 충족 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 1,654,607,284원 | 1,635,661,211원 | 1,004,338,789원 | 미충족 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 1,158,225,098원 | 1,144,242,847원 | 1,495,757,153원 | 미충족 |
추가 유찰은 표면적인 매각가격을 크게 낮추지만, 이 사건에서는 가격 하락 자체가 투자안전성을 보장하지 않습니다. 선순위 가능 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크다면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수가 늘어 실질취득가는 내려가지 않을 수 있기 때문입니다. 현재는 그 보증금 자체가 확인되지 않아 이 계산을 할 수 없습니다.
⑨ 입찰 체크리스트
- 선순위 가능 임차인 확인. 김득순·CHE DONGHAO의 실제 점유, 임대차계약, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 유치권 검증. 유치권 주장자의 채권 발생원인·금액·변제기·점유 개시와 계속 여부를 확인해야 합니다.
- 내부 현황 확인. 감정 과정에서 내부조사가 이뤄지지 않아 숙박시설 내부 상태를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 농지취득자격증명. 목록1 증명 미제출 시 보증금 미반환 조건이 있으므로 입찰 전에 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 제시외 건물 포함 범위를 매각목록과 현장에서 대조해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 70%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단하지 않아야 합니다.
맺으며 — “70% 할인”보다 먼저 확인할 것이 많다
이 사건의 말소기준권리 자체는 분명합니다. 하지만 경매의 실질 위험은 등기부 뒤쪽에 있습니다. 2010년 전입자 2명의 보증금이 확인되지 않고, 현장에서는 유치권이 행사 중이며, 내부조사도 제한됐습니다. 목록1은 농지취득자격증명까지 요구됩니다.
따라서 현재 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 평가하기 어렵습니다. 임차보증금과 유치권을 확인하지 못하면 실질취득비용 자체가 확정되지 않기 때문입니다. 이 물건의 순서는 “얼마에 살까”가 아니라 “무엇을 떠안게 되는지 먼저 확정할 수 있는가”입니다.
