14,268,000원
춘천지방법원 2025타경66. 평창군 대화면 대화리 454-1, 도로명 대화중앙로 30-4의 부동산입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류되어 있고, 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중입니다. 토지는 451.0㎡, 지목은 대, 일반상업지역이며 현재 강제경매 대상은 공유자 김정숙의 17분의 2 지분입니다. 2007년 8월 8일 상속을 원인으로 2024년 12월 4일 김덕자·김민숙·김연숙·김정숙·김현숙·김희정·김희철·임천순 명의로 공유등기가 이루어졌습니다.
권리분석에서 가장 먼저 볼 것은 최저가가 아니라 1980년 선순위 근저당입니다. 데이터상 말소기준권리는 1986년 3월 17일 대화단위농업협동조합 근저당권인데, 그보다 앞선 1980년 2월 23일 같은 조합의 근저당권은 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 정리되어 있습니다. 따라서 배당표상 매수인 인수액이 0원으로 계산돼 있더라도, 실제 권리분석에서는 이 선순위 근저당을 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경66 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 평창군 대화면 대화리 454-1 · 대화중앙로 30-4 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 토지 | 451.0㎡ · 대 · 일반상업지역 · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
| 매각대상 지분 | 김정숙 지분 17분의 2 |
| 공유자 | 김덕자·김민숙·김연숙·김정숙·김현숙·김희정·김희철 각 17분의 2 · 임천순 17분의 3 |
| 감정가 / 최저가 | 20,382,560원 / 14,268,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 히어로비케이대부 / 17,062,197원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 근저당이 남는다
말소기준은 1986.03.17 대화단위농업협동조합 근저당권, 채권최고액 4,400,000원입니다. 그 이후의 장영준 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 1980.02.23 설정된 을구 1번 근저당권은 말소기준보다 앞서 있어 매수인 인수입니다. 등기 내용에는 채권최고액이 4,400,000원으로 기재되어 있으나 현재 잔존채무는 별도 확인이 필요합니다.
임차인 신고 내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 감정평가 참고사항에도 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 점유자·임대차 여부는 현장에서 별도로 확인할 필요가 있습니다.
② 가격 구조 — 30% 할인보다 ‘지분 + 인수권리’가 먼저
감정가 20,382,560원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 14,268,000원, 감정가의 70%입니다. 하지만 이 숫자는 전체 부동산을 단독으로 취득하는 가격이 아니라 김정숙 지분 17분의 2의 경매가격입니다. 여기에 1980년 선순위 근저당이 남아 있어, 단순히 “감정가보다 30% 낮다”는 이유만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 14,268,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 656,824원 |
| 선순위 · 대화단위농업협동조합 근저당(1980) | 잔존채권 미상 | 0원 |
| 말소기준 · 대화단위농업협동조합 근저당(1986) | 4,400,000원 | 4,400,000원 |
| 가압류 · 장영준 | 30,000,000원 | 9,211,176원 |
| 신청채권자 · 주식회사 히어로비케이대부 | 17,062,197원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권 총 청구액은 51,462,197원, 채권자 배당액은 13,611,176원, 미배당은 37,851,021원입니다. 신청채권자 주식회사 히어로비케이대부의 예상배당은 0원입니다. 1980년 선순위 근저당은 채권액 확인이 되지 않아 배당계산에서 제외되어 있으며, 권리상 매수인 인수 여부를 별도로 확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 구조는 바뀌지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 14,268,000원 | 13,611,176원 | 37,851,021원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 9,987,600원 | 9,407,823원 | 42,054,374원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 6,991,320원 | 6,465,476원 | 44,996,721원 |
2회 유찰 시 매각가는 9,987,600원, 3회 유찰 시 6,991,320원까지 내려갑니다. 그러나 선순위 근저당의 존속 여부나 17분의 2 공유지분이라는 매각 구조는 유찰 횟수와 관계없이 그대로입니다. 따라서 더 낮은 최저가가 곧바로 더 안전한 취득을 뜻하지 않습니다.
⑤ 현황·입지·매각조건 메모 (감정평가 및 매각물건명세서 기준)
- 이용상태. 감정평가상 단독주택으로 이용 중이며, 시멘트벽돌조 슬라브지붕 위 강판기와보강 단층 건물입니다.
- 위치. 대화중학교 남서측 인근으로, 주변은 주택·근린생활시설·주거나지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 교통사정은 무난합니다.
- 토지. 451.0㎡, 대, 평지·부정형·소로한면이며 공시지가는 172,700원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 가축사육제한구역, 절대보호구역, 상대보호구역, 자연재해위험개선지구 관련 표시가 있습니다.
- 제시외 건물. 매각대상건물 59.2㎡ 외 일반건축물대장상 주택·창고 97.43㎡, 주택 59.67㎡ 및 등기사항증명서상 김금녀 소유 건물 73.05㎡가 추가 조회되나 현황조사보고서상 소재하지 않는 것으로 보여 입찰 시 확인이 필요합니다.
- 매각 제외. 목록1 지상의 수목과 비닐하우스는 매각에서 제외됩니다.
- 건물 평가. 목록2 건물의 전면 베란다와 계단실은 건물에 포함하여 평가되었습니다.
- 경계. 인접 토지와의 경계가 불분명해 정확한 경계를 입찰 시 확인해야 합니다.
- 공유자 우선매수. 공유자 우선매수권 행사는 1회로 제한됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 1980년 근저당 잔존채무 확인. 등기상 채권최고액 4,400,000원이나 실제 잔존채무와 말소 가능 여부를 확인해야 실질취득비용을 계산할 수 있습니다.
- 지분경매 확인. 매각 대상은 김정숙 지분 17분의 2입니다. 전체 부동산을 단독 취득하는 경매와 구분해야 합니다.
- 공유자 우선매수권. 행사 1회 제한 조건과 실제 공유자의 행사 가능성을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 점유·임대차 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다.
- 현황과 공부 대조. 추가 조회되는 건물들의 실제 소재 여부와 매각대상 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 경계 확인. 인접토지와 경계가 불분명하므로 정확한 경계를 확인해야 합니다.
- 매각 제외물 확인. 수목과 비닐하우스는 매각에서 제외됩니다.
맺으며 — “70% 유찰가”보다 선순위·지분 구조가 먼저다
현재 최저가는 14,268,000원으로 감정가 20,382,560원의 70%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인 폭이 먼저 눈에 들어오지만, 이 사건의 승부처는 가격이 아닙니다. 1980년 선순위 근저당이 매수인에게 남고, 매각 대상 역시 김정숙의 17분의 2 공유지분입니다. 또한 공유자 우선매수권, 임대관계 미상, 불분명한 토지 경계와 매각 제외 물건까지 확인해야 합니다.
따라서 최저가를 실질취득가로 그대로 볼 수 없습니다. 선순위 근저당의 현재 잔존채무와 말소 조건을 확인한 뒤에야 실제 부담액을 계산할 수 있고, 지분 취득 이후의 이용·처분 구조까지 함께 검토해야 합니다. 가격은 낮아졌지만 권리와 환금성 난도는 높은 사건으로 보는 편이 데이터에 부합합니다.
