춘천지방법원 2025타경868. 평창군 대관령면 횡계리 357-72, 토지 130.0㎡와 건물이 함께 매각되는 물건입니다. 감정 이용상태는 지하 1층 주차장·보일러실 등, 1층과 2층은 단독주택으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 등기상 현재 말소기준권리는 2023년 3월 8일 설정된 동해중앙새마을금고 근저당권 채권최고액 214,500,000원입니다. 그 이후의 국 압류, 강원신용보증재단·농협은행· 평창영월정선축산업협동조합 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 물건을 단순히 “인수 0원이라 안전하다”고 끝내기에는 현황상 확인할 요소가 뚜렷합니다. 매각물건명세서에는 인접토지와의 지적경계가 불분명하므로 정확한 지적경계를 입찰 시 확인하라고 적혀 있고, 건물 지하 1층은 공부상 지하 1층이지만 북측 전면에서는 현황 1층이며, 공부상 사무소 47.99㎡가 현황 창고로 이용 중이라고 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경868 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 평창군 대관령면 횡계리 357-72 · 강원특별자치도 평창군 대관령면 송전길 19-7 |
| 용도 / 현황 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태는 단독주택 등 |
| 토지 | 대 130.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 아스팔트싱글마감지붕 · 지하 1층, 지상 2층 |
| 소유자 | 조창순 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 282,041,620원 / 197,429,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 동해중앙새마을금고 / 183,767,881원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 현재 인수 예상 0원
과거 강릉신용협동조합·홍제새마을금고·평창새마을금고의 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2023.03.08. 동해중앙새마을금고 근저당권이며, 이후 등기된 국 압류와 가압류들은 매각으로 소멸합니다. 예상배당 기준 매수인이 별도로 떠안는 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 1회 유찰보다 현물 확인이 먼저
현재 최저매각가는 197,429,000원으로 감정가 282,041,620원의 70%입니다. 한 차례 유찰됐지만, 이 비율만으로 가격 메리트를 단정하기는 어렵습니다. 이 물건은 토지와 건물의 결합 물건이고 지적경계 및 건물 이용현황의 확인사항이 있으므로, 응찰가를 정하기 전에 실제 경계·현황·점유상태를 확인해 감정가 전제가 현장과 맞는지 검증하는 것이 우선입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 197,429,000원 | 66,719,421원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 138,200,300원 | 125,118,919원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 96,740,210원 | 165,985,529원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 183,767,881원보다 동해중앙새마을금고의 예상배당액 193,864,994원이 많아 신청채권 청구액은 충족되는 시나리오입니다. 반면 2회 유찰 시 예상 배당은 135,465,496원, 3회 유찰 시 94,598,886원으로 줄어듭니다. 이 미배당은 매수인 인수액으로 전환되는 구조가 아니며, 각 시나리오의 매수인 인수 예상액은 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 197,429,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,564,006원 |
| 2. 근저당 · 동해중앙새마을금고 | 214,500,000원 | 193,864,994원 |
| 3. 가압류 · 강원신용보증재단 | 35,093,660원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 5,761,778원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 평창영월정선축산업협동조합 | 5,228,977원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 197,429,000원 가정 시 집행비용 3,564,006원과 동해중앙새마을금고 193,864,994원으로 매각대금이 모두 소진됩니다. 채권 총액 260,584,415원 중 예상 배당액은 193,864,994원, 미배당은 66,719,421원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·현황 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평창군 대관령면 횡계리 평창올림픽기념관 남동측 인근에 위치하며, 주위는 주택 등으로 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 버스정류장과의 거리 및 운행횟수를 고려한 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 지하 1층은 주차장·보일러실 등, 1층과 2층은 단독주택으로 이용 중입니다.
- 토지. 지목은 대, 면적 130.0㎡, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 248,900원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로3류(폭 8m 미만)에 접합하고, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 아스팔트싱글마감지붕의 지하 1층·지상 2층 건물이며 외벽은 벽돌 등, 내벽은 벽지·타일 등, 창호는 샷시창호입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 지적경계 확인. 인접토지와의 경계가 불분명하다고 명시돼 있으므로 지적도·현황측량 등으로 실제 경계를 확인해야 합니다.
- 지하층 현황 확인. 공부상 사무소 47.99㎡와 현황 창고의 차이, 북측 전면에서 현황 1층으로 보이는 구조를 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 조사돼 실제 점유자와 점유 원인을 확인할 필요가 있습니다.
- 가격은 유찰률만으로 판단하지 않기. 현재 최저가는 감정가의 70%지만, 현황 차이와 지적경계 문제까지 반영한 응찰가 검토가 필요합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자의 미배당액이 발생하더라도 제시된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 현장 상태를 입찰 전 직접 대조해 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리보다 현장이 어렵다”
이 물건의 등기 권리구조는 비교적 명료합니다. 2023년 동해중앙새마을금고 근저당 이후의 압류·가압류가 매각으로 소멸하고 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 지적경계 불분명과 지하층 공부·현황 차이가 명시돼 있어, 권리가 깨끗하다는 사실만으로 입찰을 결정하기에는 부족합니다. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 숫자보다 경계와 건물 현황이 감정 전제와 실제로 일치하는지를 먼저 확인해야 합니다. 권리는 통과, 현물은 확인 후 판단. 이 사건의 핵심입니다.