춘천지방법원 2025타경868. 평창군 대관령면 횡계리 357-72 소재 토지와 건물이 함께 매각되는 사건입니다. 용도 표시는 연립/다세대 + 토지이고, 감정 이용상태에는 지하 1층·지상 2층 철근콘크리트 건물로 단독주택 등으로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 토지는 130.0㎡의 대지이며, 제2종일반주거지역에 속합니다.
권리관계의 기준점은 2023.03.08 설정된 동해중앙새마을금고 근저당권 214,500,000원입니다. 과거 강릉신용협동조합·홍제새마을금고·평창새마을금고 근저당과 2014년 이영숙 가압류는 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 남은 압류·가압류는 말소기준권리 이후에 설정되어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경868 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 평창군 대관령면 횡계리 357-72 · 송전길 19-7 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정상 단독주택 등으로 이용 중 |
| 토지 | 대 · 130.0㎡ · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 아스팔트싱글마감지붕 · 지하 1층, 지상 2층 |
| 소유자 | 조창순 |
| 감정가 / 최저가 | 282,041,620원 / 138,200,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 183,767,881원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 확인된 임차인은 없지만, 감정자료에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 보증금·전입일·확정일자가 확인되지 않은 점유자를 두고 대항력을 단정할 수는 없습니다. 등기상 권리만 보면 매수인 인수액은 0원으로 계산되지만, 입찰 전에는 실제 점유관계와 전입·임대차 관계를 별도로 확인해야 합니다.
② 가격 판단 — 감정가 할인만으로 시세 메리트를 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 138,200,000원으로 감정가 282,041,620원의 49% 수준입니다. 다만 이 사건에는 직접 비교할 최근 실거래 자료가 제시되어 있지 않아, 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 여부는 이 수치만으로 판단할 수 없습니다.
특히 2회 유찰됐다는 사실은 감정가 대비 할인 폭을 키우지만, 그것만으로 “시세보다 싸다”고 해석해서는 안 됩니다. 가격 판단은 현장 상태와 주변의 실제 거래가격을 별도로 확인한 뒤 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 138,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,734,800원 |
| 2. 근저당 · 동해중앙새마을금고 | 214,500,000원 | 135,465,200원 |
| 3. 가압류 · 강원신용보증재단 | 35,093,660원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 5,761,778원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 평창영월정선축산업협동조합 | 5,228,977원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 260,584,415원 중 135,465,200원이 배당되는 시나리오이며, 미배당액은 125,119,215원입니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 현황·토지 체크 — 이 사건의 실제 핵심
- 지적경계. 인접토지와의 지적경계가 불분명하므로 정확한 지적경계를 입찰 시 확인해야 한다고 명시돼 있습니다.
- 지하층 이용. 지하 1층은 공부상 지하 1층이지만 북측 전면에서는 현황 1층으로 보이며, 공부상 사무소 47.99㎡이나 현황 창고로 이용 중이라고 기재돼 있습니다.
- 감정 이용상태. 감정자료에는 지하 1층을 주차장·보일러실 등, 1층과 2층을 단독주택으로 이용 중이라고 기재돼 있습니다.
- 입지. 평창올림픽기념관 남동측 인근이며, 주위는 주택 등으로 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 버스정류장 거리와 운행횟수를 고려한 대중교통 여건은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 토지이용. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로3류에 접합하고, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 248,900원/㎡입니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 138,200,000원 | 135,465,200원 | 125,119,215원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 96,740,000원 | 94,598,680원 | 165,985,735원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 67,718,000원 | 66,099,076원 | 194,485,339원 | 0원 |
낙찰가가 낮아질수록 동해중앙새마을금고를 포함한 채권자들의 미배당액은 늘어나지만, 제시된 시나리오에서는 매수인에게 승계되는 금액은 모두 0원입니다. 다만 이는 현재 확인된 권리와 배당 조건을 전제로 한 계산이므로, 미상인 점유·임대차 관계가 확인될 경우에는 별도의 검토가 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지적경계 확인. 인접토지와의 경계가 불분명하다는 명세서 기재를 현장에서 반드시 확인하세요.
- 지하층 실측·이용 확인. 공부상 사무소 47.99㎡, 현황 창고 이용 기재와 감정 이용상태를 서로 대조하세요.
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상이므로 실제 점유자, 전입관계, 임대차 여부를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 비율만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 주변 실거래를 별도로 대조하세요.
- 배당 전제 확인. 당해세와 임차인 최우선변제 등이 실제 배당에 영향을 줄 수 있으므로 원본 서류를 확인하세요.
- 용도 확인. 사건상 용도 표시와 감정상 실제 이용상태가 함께 존재하므로 건축물대장·현황을 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘현황 확인’이 승부처
이 사건은 등기만 보면 말소기준 이후의 압류·가압류가 소멸하고, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 이를 곧바로 안전한 물건이라고 단정하기에는 두 가지 확인사항이 큽니다. 첫째는 임대관계 미상, 둘째는 인접토지 지적경계와 지하층 이용현황의 불일치 가능성입니다.
최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만 최근 실거래 비교자료가 없어 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가 자체가 아니라, 현장·경계·점유·이용현황을 확인한 뒤 그 상태를 가격에 반영할 수 있느냐에 있습니다.